Architecture Commons^™

พฤติกรรมด้านการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า ในกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษา : พาต้า ปิ่นเกล้า, เอ็มบีเค เซ็นเตอร์, จัตุรัสจามจุรี และเทสโก้ โลตัส พระราม 1, ภัสร์นลิน เลิศดำรงค์ไชย

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาพฤติกรรมการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า เพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุ นำไปสู่การจัดการพื้นที่ภายในห้างสรรพสินค้าที่เหมาะสมแก่ผู้สูงอายุ ผ่านการใช้วิธีสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างผู้สูงอายุภายที่มาใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้า สัมภาษณ์เชิงลึกกับผู้ที่มีส่วนรับผิดชอบในด้านการจัดการพื้นที่ภายในห้างสรรพสินค้า (ผู้ประกอบการ) จากผลการศึกษา พบว่า 1) ผู้สูงอายุเลือกใช้พื้นที่ของห้างสรรพสินค้าเป็นสถานที่ที่มานอกเหนือจากบ้านหรือ Second place โดยพฤติกรรมการมาใช้พื้นที่แตกต่างกันตามจุดเด่นและจุดขายของแต่ละสถานที่ ปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของห้างฯ มีผลต่อรูปแบบการเดินทางมาของผู้สูงอายุ ทำให้วัตถุประสงค์ของการมาใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุแตกต่างกันออกไปตามแต่ละสถานที่ 2) ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เห็นว่าควรจัดให้มีพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า โดยจัดให้เป็นพื้นที่สำหรับนั่งมากที่สุด และเป็นพื้นที่ทางสังคมรองลงมาเพื่อลดความเหงา และโดดเดี่ยว ดังนั้นการจัดการพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้าควรพิจารณาประเด็นของพฤติกรรมและความต้องการของผู้สูงอายุควบคู่ไปกับจุดเด่น จุดขายของสถานที่นั้นๆ ผู้ประกอบการตระหนักถึงประเด็นการมาของสังคมสูงวัยและพฤติกรรมนิยมมาใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้าของผู้สูงอายุ แต่ยังไม่เห็นถึงความสำคัญหรือแรงจูงใจในการพัฒนาพื้นที่ ทั้งนี้ภาครัฐจึงควรออกนโยบายผลักดันและส่งเสริมให้ภาคเอกชนเห็นถึงความสำคัญ สร้างแรงจูงใจในการจัดเตรียมพื้นที่ให้เป็นสวัสดิการพื้นที่ทางสังคมในเมือง ด้วยการรณรงค์ขอความร่วมมือ ลดอัตราภาษีแก่ห้างสรรพสินค้าที่พัฒนาพื้นที่บางส่วนให้เป็นพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุ ให้รางวัล เพื่อดึงดูดให้พื้นที่ห้างสรรพสินค้าอื่นๆ นำไปปฏิบัติตาม เพื่อสวัสดิการด้านพื้นที่ทางสังคมนี้จะได้ครอบคลุมทั้งหน่วยงานของรัฐและเอกชน

Crown-Level Mapping Of Tree Species And Health From Remote Sensing Of Rural And Urban Forests, Fang Fang

Graduate Theses, Dissertations, and Problem Reports (ETD)

Tree species composition and health are key attributes for rural and urban forest biodiversity, and ecosystem services preservation. Remote sensing has facilitated extraordinary advances in estimating and mapping tree species composition and health. Yet previous sensors and algorithms were largely unable to resolve individual tree crowns and discriminate tree species or health classes at this essential spatial scale due to the low image spectral and spatial resolution. However, current available very high spatial resolution (VHR) remote sensing data can begin to resolve individual tree crowns and measure their spectral and structural qualities with unprecedented precision. Moreover, various machine learning algorithms …

Housing Along The Brooklyn Waterfront: A Story Of Shipping, Industry, And Immigrants, Kurt C. Schlichting

Publications and Research

No abstract provided.

Reconnect Nature, Ryan M. Huddlestun, Victor Hoyos, Natalie Giombi, Sophia Smith, Kaleena Klimeck, Nolan Delgado

Goals

The several initiatives described in “Reconnect Nature” seek to preserve and enhance Paradise’s relationship to its setting in a beautiful, yet all too fragile, pine and oak forest. Limiting sprawl, preserving wildlife and natural vegetation, creating parks, and creating buildings that merge with their surroundings – these were all ways to keep the town’s sylvan character.

At the same time, Paradise needed to make sure that calamities like the Camp Fire do not recur. To that end, the natural environment in and around the town needs to be tended: by clearing vegetation around buildings, by creating fire routes through the …

Lake Village: Mixed-Use Downtown Living, Ali Chen

Studio Projects

Ali Chen’s Lake Village is a mixed-use workforce housing project, located in the proposed East Village downtown. There are three clusters of housing, each cluster opening onto its own courtyard and creating a mini-neighborhood within the whole. Pathways connect the courtyards with the surrounding streets, which are lined with shops.

The Canopy, Khoa Le

Studio Projects

Khoa Le’s The Canopy is a mixed-use project located in the proposed East Village downtown. The project is actually four buildings: three of them have apartments sitting atop a commercial base of shops and cafés; the fourth is a one-story farmer’s market. The buildings form an intimate network of pedestrian alleyways and a small plaza, all covered by an airy roof structure, the canopy, which allows for public events and an expanded farmer’s market in the public realm – rain or shine.

Reconciling The Dissonance Between Historic Preservation And Virtual Reality Through A Place-Based Virtual Heritage System., Danny J. Bonenberger

Graduate Theses, Dissertations, and Problem Reports (ETD)

This study explores a problematic disconnect associated with virtual heritage and the immersive 3D computer modeling of cultural heritage. The products of virtual heritage often fail to adhere to long-standing principles and recent international conventions associated with historic preservation, heritage recording, designation, and interpretation. By drawing upon the geographic concepts of space, landscape, and place, along with advances in Geographic Information Systems, first-person serious games, and head-mounted Virtual Reality platforms this study envisions, designs, implements, and evaluates a virtual heritage system that seeks to reconcile the dissonance between Virtual Reality and historic preservation. Finally, the dissertation examines the contributions and …

Exploring The Intersection Of Designing For Crime And The Future Of The Public Forum, Kathryn M. Benedict

Theses and Dissertations

As more public spaces are under the influence of private stakeholders in cities, it is important to consider the role, both financial and social, that these stakeholders have on the design of the physical space and the users of the space. This analysis will utilize a qualitative methodological approach to understand the contested redevelopment of a public park in Richmond, Virginia as it transitioned from a city-owned space to a public-private partnership. By gaining a better understanding of the major spheres of influence involved in the redevelopment, namely the large public university and the corporations adjacent to the space, it …

Exploring Transit-Based Environmental Injustices In San Gabriel Valley And Greater Los Angeles, Bailey Lai

Pomona Senior Theses

This thesis attempts to disentangle the multilayered interactions between Greater Los Angeles’s history, its built environment, and its inequitable treatment of different peoples, focusing on how transportation in surrounding suburban communities like San Gabriel Valley has developed in relation to the inner city of Los Angeles. Greater Los Angeles contains a long, winding trajectory of transit-based environmental injustices, from the indigenous societies being overtaken by the Spanish missions, to the railroads and streetcars boosting the farmlands and urban growth of Los Angeles, leading into the decline of transit and rise of automobile-oriented suburbia. Within the San Gabriel Valley, the suburban …

0855: Carlos Bozzoli Architectural Guides Drafts, Marshall University Special Collections

Guides to Manuscript Collections

This collection consists of various editions of architectural guides to buildings and homes in Cabell County, WV, with special attention paid to the Marshall University Campus. These guides offer walking or driving tours of the areas, and are divided by sections in Huntington and by city/area (Barboursville, Milton, Guyandotte & Greenbottom). The guides are intended to acquaint visitors to the area with its architectural history and to inspire those who live in the area to more fully appreciate their surroundings. These are all rough, uncompleted drafts of the guides, and edits and corrections can be found on many pages. Digital …

Notched Hollow Square Section Steel Column Buckling, Zia Razzaq, Solomon Tecleab

Civil & Environmental Engineering Faculty Publications

Presented in this paper is an outcome of a study to assess the effect of section loss in the form of longitudinal notches on the buckling load of hollow square section steel columns. The theoretical study includes buckling load estimates based on both an iterative equilibrium as well as a non-iterative energy approach. Buckling loads based on sample laboratory experiments are also presented. The study shows that the presence of a notch can significantly reduce the axial load-carrying capacity of a steel column.

Architectural Joinery Design To Prevent Water Leakage In A Precast Concrete Detached House, Prokchol Vataniyobol

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

The precast concrete construction is widely used in Thailand by customers and developers for residential development. For many decades of building with the precast concrete wall system, the common problems of water leakage are the most pressing concerns. This thesis aims to find the issues that lead to the causes of water penetration and propose a solution to prevent water leakage. From the literature review, the sources of water leakage are at the connection location between the precast modules. The water can penetrate through the opening with the four forces: a momentum of the raindrop, capillary action, gravity, and air …

Serial Cultural Heritage Concept, Values Identification, And Management : Case Study Angkor - Phimai Cultural Route, Saowalux Poshyanandana

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

Serial cultural heritage refers to groups of cultural heritage sites which are formed as series by significant cultural linkage. It is a category of cultural heritage which has played important roles in World Heritage context, however, it has not been given appropriate attention in general context although it prevails in all cultures. This thesis, therefore, investigated into serial cultural heritage and has clarified its identification, concept, applications, categorization, values identification, and management, both in World Heritage and general contexts, which can be used as initiative frameworks for future works and studies in the issue of serial cultural heritage. To summarize, …

การสังเคราะห์งานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับวิธีการวัดความสว่างของป้ายไฟ, ประดิษฐ์ สาระอ่อน

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับวิธีการวัดความสว่างของป้ายไฟ ใช้วิธีการสังเคราะห์ เอกสาร โดยใช้คำสำคัญที่เกี่ยวข้องกับวิธีการวัดความสว่างป้ายไฟ การสืบค้นเอกสารในฐานข้อมูลออนไลน์ ในช่วงระหว่าง ปี พ.ศ. 2540 – 2562 กลุ่มตัวอย่างในการวิจัยที่นำมาสังเคราะห์ คือ บทความวิจัย วิทยานิพนธ์ และรายงานเชิงเทคนิค จำนวน 39 เรื่อง แล้วนำมาจำแนกข้อมูลด้วยแบบบันทึกคุณลักษณะเอกสาร จากนั้นทำการคัดเลือกเอกสารที่ตรงตาม เกณฑ์การคัดเลือก ได้จำนวน 15 เรื่อง การวิเคราะห์ข้อมูลในการศึกษาครั้งนี้เป็นการวิเคราะห์เชิงคุณลักษณะ โดยแบ่ง ออกเป็นสามกลุ่ม กลุ่มแรกเป็นข้อมูลทั่วไปของเอกสารกลุ่มตัวอย่าง กลุ่มที่สอง เป็นตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับการวัดความ สว่าง และกลุ่มที่สาม เป็นวัตถุประสงค์ของการศึกษาที่ส่งผลต่อการเลือกเครื่องมือวัดและวิธีการวัดความสว่างป้ายไฟ ผลการวิเคราะห์ข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างสามารถสรุปได้ดังนี้ 1.) ลักษณะของป้ายไฟ ได้แก่ ป้ายไฟแบบภาพนิ่ง และป้ายไฟแบบภาพเคลื่อนไหว 2.) เครื่องมือวัดความสว่างป้ายไฟ ได้แก่ Luminance meter, HDR Camera และ Imaging Photometer 3.) ตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับการวัดความสว่างป้ายไฟ ได้แก่ ลักษณะของป้ายไฟ ความสูงของการ ติดตั้งป้ายไฟ ระยะห่างของการวัด ขนาดของป้ายไฟ และสภาพพื้นที่หรือบริบทที่ทำการวัดป้ายไฟ 4.) วิธีการวัดความ สว่างของเครื่องมือ Luminance meter ได้แก่ การวัดแบบหลายจุดแล้วหาค่าเฉลี่ย การวัดแบบจุดซ้ าที่จุดเดิมแล้วหา ค่าเฉลี่ย การวัดแบบสัดส่วนสี และการวัดแบบต่อเนื่องโดยต่อสายสัญญาณ 5.) เครื่องมือวัดทุกชนิดสามารถใช้วัดความ สว่างป้ายไฟแบบภาพนิ่งได้ ส่วนป้ายไฟแบบภาพเคลื่อนไหวจำเป็นต้องใช้เครื่องมือ luminance meter ด้วยวิธีการวัดซ้ำและการวัดต่อเนื่องด้วยการต่อสายสัญญาณ

Institutional Dynamics And Adaptive Capacity In World Heritage Management: Case Studies From Southeast Asia, Montira Unakul

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

Over the past 40 years, heritage site management institutions have had to contend with expanding “boundaries of practice”: the evolution of heritage concepts and the emergence of global and transnational threats and broader sustainable development issues. Yet, many heritage site management institutions are still mired in conventional heritage mandates and approaches. This study looks at the ability of World Heritage site management institutions to adapt to this changing landscape. Global monitoring exercises show that World Heritage sites are struggling with this increased complexity, with many sites under active monitoring, sometimes for years. The sluggishness of change suggests that a deeper …

การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนแวดล้อมในจังหวัดฉะเชิงเทรา : กรณีศึกษา โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท, เสาวลักษณ์ ลิ้มสวัสดิ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวพร้อมกับจัดกิจกรรมเรียนรู้ธรรมชาติและวิถีชุมชน เป็นแนวทางพัฒนาที่มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพอย่างจังหวัดฉะเชิงเทรา งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาแนวคิดและกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับวิถีชุมชนในจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยคัดเลือกกรณีศึกษา 3 แห่ง ได้แก่ โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท รวบรวมข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้นำในการจัดกิจกรรมของชุมชน และนักท่องเที่ยว ประกอบการสำรวจโครงการ และรวบรวมความคิดเห็นผู้เข้าพักจากเว็บไซต์ผู้ให้บริการจองที่พัก สิ้นสุดภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 วิเคราะห์ผลโดยถอดความสำคัญจากบทสัมภาษณ์ และสรุปความคิดเห็นการเข้าพักของนักท่องเที่ยว ผลการศึกษาพบว่า 1) แนวคิดสำคัญของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการทั้ง 3 แห่ง มีความคล้ายคลึงกัน คือ มีแนวคิดการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่คำนึงถึงสภาพพื้นที่ซึ่งมีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติและวิถีวัฒนธรรมชุมชน โดยเฉพาะพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่ริมแม่น้ำที่มีชุมชนแวดล้อม ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวและการจัดกิจกรรมท่องเที่ยวที่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม 2) กระบวนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีขั้นตอนที่สำคัญ คือ การออกแบบที่สอดคล้องกับธรรมชาติแวดล้อม การเลือกใช้ทรัพยากรและแรงงานท้องถิ่นในการก่อสร้างและการให้บริการ 3) การให้บริการผู้เข้าพักในโครงการโดยการจัดกิจกรรมร่วมกับชุมชน พบว่าโครงการที่มีระดับการมีส่วนร่วมกับชุมชนสูง ทำให้เกิดความสัมพันธ์อันดีและนำมาซึ่งความพึงพอใจของชุมชนในระดับสูง 4) ผู้ประกอบการเห็นว่าการจัดกิจกรรมของโครงการเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการเข้าพักซ้ำและทำให้อัตราการเข้าพักสูงขึ้น อย่างไรก็ตามในความเห็นของนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีความพึงพอใจในเรื่องทัศนียภาพและการบริการ ส่วนเรื่องกิจกรรมเป็นความพึงพอใจในระดับรองลงมา ผลการศึกษาชี้ให้เห็นบทเรียนที่สำคัญว่า การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนควรพิจารณาการนำแนวความคิดทั้งเชิงธุรกิจและแนวคิดการมีส่วนร่วมกับชุมชนมาใช้ร่วมกับการพัฒนาโครงการ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีคุณค่าทั้งในด้านธรรมชาติและวัฒนธรรมชุมชน อย่างไรก็ตามสิ่งที่ควรพิจารณาศึกษาคือการบริหารจัดการนักท่องเที่ยวเพื่อไม่ให้ส่งผลเสียต่อสภาพความเป็นอยู่และสิ่งแวดล้อมของชุมชนได้ งานวิจัยฉบับนี้จะเกิดประโยชน์ต่อการนำไปประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ รวมถึงการวางแผนบริหารจัดการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในพื้นที่รอยต่อเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, กชกร ธรรมกีรติ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปัจจุบันในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวสู่จังหวัดปริมณฑลโดยเฉพาะในพื้นที่รอยต่อของกรุงเทพและปริมณฑลมีการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ทำให้ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มหันมาอยู่อาศัยและลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองบริเวณพื้นที่รอยต่อ ซึ่งจากการศึกษาพบว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้นมีความแตกต่างกัน เนื่องจากมีข้อกำหนดทางกฎหมายเป็นข้อบังคับและจำกัดแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ผลการศึกษาพบว่ากลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างกรุงเทพมหานครและสมุทรปราการแตกต่างกัน ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัยและปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องพักอาศัยมากที่สุด และกลุ่มผู้ซื้อบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการบ้านเดี่ยวระหว่างกรุงเทพมหานครและนครปฐมแตกต่างกันและความแตกต่างนั้นส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัย ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัย ปัจจัยด้านบุคคลากร และปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยมากที่สุด และในส่วนของแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบพบว่าการแบ่งเขตระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไม่มีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย

พฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งมากับคอนโดมิเนียมของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน): กรณีศึกษาโครงการ เดอะโมนูเมนต์ สนามเป้า , โครงการเดอะไลน์ อโศก-รัชดาฯ , โครงการ โมริ เฮ้าส์ สุขุมวิท77 และ โครงการ เดอะเบส การ์เด้น พระราม9, กชกร พรธนาชัย

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ริเริ่มนำเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ในปี 2560 ซึ่งเน้นการใช้เทคโนโลยีในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อส่งเสริมการอยู่อาศัยให้ดียิ่งขึ้น งานวิจัยนี้มุ่งศึกษารูปแบบอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียมของบริษัท แสนสิริ ในกรุงเทพมหานคร ศึกษาคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกัน 4 ระดับราคา โดยรวบรวมข้อมูลแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) จากการศึกษากลยุทธ์ทางการตลาดและการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ จำนวน 3 ท่าน ศึกษาอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียม จากการค้นคว้าทางเว็บไซต์กับการสัมภาษณ์นิติบุคคลในโครงการ และศึกษาพฤติกรรมการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมทั้ง 4 ระดับราคา ด้วยการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างจากผู้อยู่อาศัย 229 ตัวอย่าง เพื่อวิเคราะห์ผลเปรียบเทียบความความแตกต่างในโครงการกรณีศึกษาทั้ง 4 โครงการ ผลการวิจัยพบว่า 1) อุปกรณ์เทคโนโลยีในคอนโดมิเนียมของ บริษัท แสนสิริ มีทั้งหมด 3 ประเภท คือ ประเภทความปลอดภัย ประเภทสนับสนุนการดำเนินชีวิต เป็นอุปกรณ์เทคโนโลยีพื้นฐานที่มีการติดตั้งในโครงการทุกระดับราคา เช่น ระบบคีย์การ์ดเข้า-ออกและแท่นชาร์จรถไฟฟ้า และ ประเภทการจัดการพลังงานและทรัพยากรที่ติดตั้งเฉพาะโครงการระดับหรูราขึ้นไป ทั้งนี้พบว่า โครงการระดับหรูหราพิเศษติดตั้งอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยสำหรับมากที่สุด มีสัดส่วนอุปกรณ์สำหรับรักษาความปลอดภัย 1.56 เครื่องต่อห้อง และ ติดตั้งอุปกรณ์ในห้องพัก 2 เครื่องต่อห้อง ขณะที่โครงการระดับหรูหรา ติดตั้งอุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด ติดตั้งอุปกรณ์ทั้งหมด 13 เครื่องและ ติดตั้งในหน่วยพัก 1เครื่องต่อห้อง 2) พฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยทั้ง 4 โครงการ มีความถี่ในการใช้งานอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยเป็นประจำ(ค่าเฉลี่ย 3.28-4.41) ขณะที่ไม่ค่อยมีการใช้งานอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิต(ค่าเฉลี่ย 1.61-2.10) ทั้งนี้ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจในอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยในระดับมาก(ค่าเฉลี่ย 3.73-4.06) ขณะที่ความพึงพอใจอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิตในระดับน้อย(ค่าเฉลี่ย 2.93-3.21) ซึ่งผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่พบปัญหาอุปกรณ์ไม่ทำงาน อุปกรณ์ทำงานล่าช้า มีความซับซ้อนในการใช้งาน และอุปกรณ์ไม่เพียงพอในโครงการที่มีหน่วยพักมาก 3) ความแตกต่างในพฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีพบว่า ผู้อยู่อาศัยอายุ31-50ปี มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์ด้านความปลอดภัยมากที่สุด ขณะที่ผู้อยู่อาศัยอายุ 21-30ปี และผู้เช่าอาศัยในโครงการที่มีหน่วยพักมาก มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด งานวิจัยแสดงให้เห็นถึงการติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีและพฤติกรรมการใช้งานของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีส่งเสริมการอยู่อาศัยโดยมีความคุ้มค่าและตอบโจทย์แก่ผู้อยู่อาศัยต่อไป

โอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชน มาใช้ในการฟื้นฟูชุมชนที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ กรณีศึกษา เคหะชุมชนคลองจั่น, กันติกร มหาโชติกุล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

เคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ มีอายุใช้งานมากว่า 40 ปี มีสภาพแวดล้อมทางกายภาพที่เก่าและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยไม่ดีเท่าที่ควร และขาดพื้นที่ส่งเสริมการทำกิจกรรมร่วมกันในชุมชน งานวิจัยนี้มุ่งเน้นศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชนมาใช้ในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเคหะชุมชนคลองจั่น โดยศึกษาปัจจัยทางกายภาพ ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ และปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ ด้วยวิธีการวิจัยเชิงปฏิบัติการ มุ่งเน้นการมีส่วนร่วมของคนในชุมชน และนำผลการศึกษาไปวิเคราะห์โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาชุมชนเพื่อเป็นข้อเสนอต่อการเคหะแห่งชาติในการพัฒนาและปรับปรุงแผนการดำเนินงานเพื่อการฟื้นฟูชุมชนต่อไป จากการศึกษาพบว่า เคหะชุมชนคลองจั่น มีทั้งโอกาสและข้อจำกัดในการฟื้นฟู ดังนี้ (1) ปัจจัยทางกายภาพ เป็นโอกาส เนื่องจากมีพื้นที่ที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินการและการเพาะปลูก (2) ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย เป็นข้อจำกัด โดยพบผู้อยู่อาศัย 2 กลุ่ม ได้แก่ เจ้าของห้อง และผู้เช่า ทั้งสองกลุ่มมีความต้องการในการทำเกษตรในชุมชน แต่พบว่ามีเพียงเจ้าของห้องที่มาเข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ ซึ่งกลุ่มเจ้าของห้องเป็นผู้สูงอายุ มีจำนวนที่น้อยกว่าผู้เช่า มีรายได้น้อย ขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องการทำเกษตรกรรม ทำให้เป็นข้อจำกัดในด้านการบริหารจัดการโครงการด้วย (3) ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ เป็นโอกาส สามารถให้การสนับสนุนการใช้พื้นที่ชั่วคราวได้ และเงินลงทุนในเบื้องต้นบางส่วน แต่ต้องการให้คนในชุมชนเข้ามาร่วมดำเนินการและลงทุน เพื่อสร้างการมีส่วนร่วม ความเป็นเจ้าของชุมชน และเพื่อให้ชุมชนเป็นผู้ดูแลรักษาพื้นที่ จึงสามารถสรุปได้ว่าเคหะชุมชนคลองจั่นมีโอกาสในปัจจัยด้านลักษณะทางกายภาพและปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ แต่ยังพบข้อจำกัดในปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัยและปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ จากผลการวิจัยจึงมีข้อเสนอแนะเพื่อเป็นแนวทางในการเปลี่ยนข้อจำกัดให้เป็นโอกาสในการฟื้นฟูชุมชนด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชน คือ (1) ส่งเสริมการทำกิจกรรมระหว่างผู้อยู่อาศัยทั้ง 2 กลุ่ม และหน่วยงานต่าง ๆ ที่ให้การสนับสนุน ด้วยกระบวนการมีส่วนร่วมตั้งแต่ต้น เสริมสร้างองค์ความรู้ที่จำเป็นต่อการดำเนินการเกษตรในชุมชน ทั้งในด้านการดูแลรักษาพื้นที่ การบริหารจัดการโครงการ และการลงทุน เพื่อสร้างชุมชนที่เข้มแข็ง และความเป็นเจ้าของชุมชน (2) การเคหะแห่งชาติและชุมชน ควรร่วมมือกันกำหนดวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการฯอย่างชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับการเคหะแห่งชาติและภาคีที่จะให้การสนับสนุน นอกจากนี้หากการทำเกษตรในชุมชนประสบผลสำเร็จ การเคหะแห่งชาติและชุมชนอาจช่วยกันผลักดันให้เคหะชุมชนคลองจั่นเป็นชุมชนตัวอย่าง เพื่อนำผลลัพธ์ที่ได้จากการฟื้นฟูด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชนกระจายสู่ชุมชนอื่น ๆ ของการเคหะแห่งชาติต่อไป

การปรับปรุงวิธีการออกแบบทาวน์เฮาส์ที่ก่อสร้างด้วยชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป, จุฬาลักษณ์ อมรเศรษฐพงศ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

เพื่อให้แบบทาวน์เฮาส์ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในแต่ละโครงการมีลักษณะเฉพาะ ทำให้ขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปปัจจุบัน ใช้ระยะเวลานานถึง 63 วัน ในขณะที่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์พร้อมกัน 7 คูหา ใช้ระยะเวลาเพียง 50 วัน จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป โครงการทาวน์เฮาส์พฤกษาวิลล์ ที่ใช้เป็นกรณีศึกษา มีขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน ประกอบด้วยชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 29 ชิ้น 29 รูปแบบ จากงานวิจัยที่ผ่านมา พบว่า เมื่อใช้ระบบประสานพิกัด ลดรูปแบบช่องเปิด และเพิ่มระยะริมช่องเปิด สามารถลดรูปแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เหลือเพียง 20 ชิ้น 11 รูปแบบเท่านั้นแต่ทาวน์เฮาส์จะมีแบบเรียบๆเหมือนกันหมด แต่ละโครงการไม่มีลักษณะเฉพาะ นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดการใช้วิธียื่นครีบผนัง เปลี่ยนตำแหน่งผนัง และเชื่อมระนาบแผ่นผนัง ที่นอกจากจะช่วยแก้ไขปัญหาน้ำรั่วซึมบริเวณรอยต่อของผนังแล้ว ยังช่วยให้แบบทาวน์เฮาส์มีความแตกต่างกัน ผู้วิจัยจึงออกแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 87 ชิ้น 16 รูปแบบ มาใช้ทดลองออกแบบทาวน์เฮาส์ ได้ 4 แบบ ที่แตกต่างกัน จึงเสนอให้ฝ่ายสถาปนิกและฝ่ายโรงงาน ประชุมจัดทำแบบทาวน์เฮาส์มาตรฐาน โดยให้สถาปนิกใช้วิธีดังกล่าว ออกแบบทาวน์เฮาส์เพิ่มเติม ให้ได้หลากหลายแบบ และเก็บเป็นคลังแบบ ส่วนฝ่ายโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป เตรียมไว้ในคลัง เมื่อมีโครงการใหม่ ทางโครงการใช้วิธีเลือกแบบทาวน์เฮาส์ และเลือกชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป จากคลัง ไปก่อสร้างได้ทันทีเป็นการลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปลงได้ ทั้งนี้การพัฒนาคลังรูปแบบและชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปที่เสนอนี้ ยังสามารถพัฒนาเข้าสู่ แบบจำลองสารสนเทศอาคาร (Building Information Modeling-BIM) ได้ต่อไป

ปัจจัยกำหนดการตัดสินใจในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, จิรวัฒน์ วิระพรสวรรค์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะสังคมเศรษฐกิจ ลักษณะทางกายภาพโครงการคอนโดมิเนียมและปัจจัยการตัดสินใจของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมโดยการรวบรวมข้อมูลด้วยแบบสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างจากนิสิตในจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยปีการศึกษา 2561 จำนวน 401 คน นำมาวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติ ผลการศึกษาพบว่า กลุ่มตัวอย่างแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มนิสิตผู้ซื้อและกลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่ามีสัดส่วนซื้อมากกว่า คิดเป็นร้อยละ 53 และกลุ่มนิสิตผู้เช่า 47 ตามลําดับ ส่วนใหญ่เป็นนิสิตชั้นปริญญาตรี เพศหญิง กลุ่มนิสิตผู้ซื้อ ด้านภูมิลําเนาเดิมพบว่านิสิตที่เลือกโครงการในกรุงเทพมหานครชั้นในมีภูมิลําเนาเดิมในกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งต่างจากกลุ่มนิสิตในเขตกรุงเทพมหานครชั้นกลางและปริมณฑลที่มีภูมิลําเนามาจากต่างจังหวัด โดยประเภทที่อยู่อาศัยเดิมส่วนใหญ่คือ บ้าน ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครอง กลุ่มนิสิตที่อยู่ในโครงการเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน พบว่าผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือน มากกว่า 150,000 บาท กลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่านิสิตส่วนใหญ่มีภูมิลําเนามาจาก ต่างจังหวัด ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองพบว่าส่วนใหญ่ผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือนคือ 50,001-100,000 บาท โดยมีค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมต่อเดือนส่วนใหญ่คือ 15,001-20,000 ด้านทําเลที่ตั้งของโครงการที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในพบนิสิตอยู่อาศัยมากที่สุด ได้แก่ เขต บางรัก เขตราชเทวี และพญาไท ขนาดห้องพักส่วนใหญ่คือ 21-30 ตารางเมตร แบบ 1 ห้องนอน กลุ่มนิสิตทั้งผู้ซื้อและนิสิตผู้เช่า ที่อาศัยอยู่ในเขตบางรัก ซึ่งเป็นทําเลที่ตั้งที่ใกล้กับมหาวิทยาลัย จะใช้วิธีการเดินมายังมหาวิทยาลัย และนิสิตในโครงการอื่นๆในพื้นที่ไกลออกไปจะใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินเพื่อมายังมหาวิทยาลัย จากการศึกษาปัจจัยในการเลือกโครงการคอนโดมิเนียมของนิสิตในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล นิสิตและผู้ปกครองต้องการความปลอดภัยให้แก่บุตรหลาน โดยพบว่า ทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยที่สำคัญมากที่สุด โดยทำเลดังกล่าวต้องมีความสะดวกต่อการเดินทาง ใกล้สถาบันการศึกษาและมีความปลอดภัย โดยรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ กรรมสิทธิ์ห้องพัก รวมถึงระดับของโครงการ สรุปการศึกษา เสนอแนะแนวทางควรมีการวางแผนจัดเตรียมพัฒนาและเพิ่มเติมที่พักอาศัยเพื่อรองรับสำหรับกลุ่มนิสิตเหล่านี้ ควรให้ความสำคัญกับลักษณะโครงการที่ต้องมีภาพลักษณ์ที่ดีและมีความปลอดภัย และหึความสำคัญทางด้านสิ่งอำนวยความสะดวกอาทิเช่น ร้านอาหารและร้านสะดวกซื้อ พื้นที่ Co-Working space และสวนย่อมเพื่อการใช้ชีวิตอยู่อาศัยระหว่างการศึกษาในมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มประสิทธิภาพให้แก่ผู้เรียน การศึกษาครั้งนี้เพื่อให้เป็นเพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมถึงผู้บริหารสถานศึกษา เป็นแนวทางในการสร้างกลยุทธ์และการตัดสินใจในการลงทุนประเภทที่พักอาศัยโครงการคอนโดมิเนียมสอดคล้องความต้องการในปัจจุบัน

รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีการรับประกันผลตอบแทนกับผู้ซื้อของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย, ชลิดา บุญหยง

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดหรือการรับประกันอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการนำโครงการไปบริหารโดยการปล่อยเช่าในรูปแบบต่างๆเพื่อจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาลักษณะทางกายภาพและสภาพของโครงการ อัตราผลตอบแทนที่ให้กับผู้ซื้อและเงื่อนไขการขาย รวมถึงวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน ใช้การรวบรวมข้อมูลช่วงวันที่ 21 กุมภาพันธ์ – 31 สิงหาคม 2562 ผ่านเว็บไซด์ที่มีการขายโครงการลักษณะนี้และคัดเฉพาะโครงการที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศไทยเป็นกลุ่มตัวอย่าง พบว่ามี 67 โครงการ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการสำรวจและสัมภาษณ์ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีส่วนร่วมพัฒนา กลุ่มตัวอย่างในระดับผลตอบแทนน้อยจำนวน 6 โครงการ 5 บริษัท วิเคราะห์ผลโดยการจัดกลุ่มเปรียบเทียบและใช้สถิติเชิงพรรณนารวมถึงสถิติเชิงอนุมาน ผลการศึกษาพบว่า 1) การกำหนดกลยุทธ์การขายคอนโดโดยผู้ประกอบการเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อ มีวัตถุประสงค์สำคัญ 2 ประการคือ (1) เพื่อเร่งการขายเนื่องจากมีคอนโดที่ยังค้างอยู่ในสต๊อกจึงต้องสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อ และ (2) เพื่อลดการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินโดยใช้เงินจากผู้ซื้อมาลงทุนพัฒนาโครงการแทนซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนมากกว่าอยู่อาศัยเอง 2) ลักษณะโครงการส่วนใหญ่สร้างระหว่างปี 2555-2562 ซึ่งตั้งอยู่ต่างจังหวัดที่มีแหล่งท่องเที่ยวพบมากที่สุดในภาคใต้ (ภูเก็ต) และพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลักษณะอาคารส่วนใหญ่สูงไม่เกิน 8 ชั้น มีห้องพักทั้งแบบสตูดิโอจนถึง 3 ห้องนอน ราคาขายประมาณ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญคือพื้นที่ต้อนรับและห้องอาหาร 3) การให้ผลตอบแทนกับผู้ซื้อพบว่าร้อยละ 82 ให้อัตราผลตอบแทนน้อยคือ 5-7% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันต่ำกว่า 5 ปี (2-5ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์การเป็นเจ้าของห้องชุดกลับคืน รองลงมาคือให้อัตราผลตอบแทนปานกลางและสูงคือ 7-9% ต่อปี และมากกว่า 9% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันมากกว่า 5 ปี (5-20 ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อสามารถเลือกเงื่อนไขได้ว่าจะจัดการดูและห้องชุดด้วยตนเองหรือต่อสัญญากับโครงการหรือขายห้องชุดคืนโครงการซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ 4) ลักษณะการบริหารโครงการพบว่าผลตอบแทนน้อยมีการบริหารจัดการโดยการนำไปปล่อยเช่าระยะยาว ในขณะที่ผลตอบแทนปานกลาง-สูง มีการปล่อยเช่าระยะสั้น 5) ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติคือระยะเวลาในการรับประกันผลตอบแทน โดยระยะเวลาการประกันผลตอบแทนยาวนานย่อมให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าโครงการที่ให้ระยะเวลารับประกันผลตอบแทนสั้น งานวิจัยฉบับนี้แสดงให้เห็นรูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีรับประกันผลตอบแทนที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจซื้อโดยเฉพาะการทำความเข้าใจลักษณะและที่มาที่ไปของเงื่อนไขต่างๆ ทั้งนี้เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการขายลักษณะดังกล่าว

ปรากฎการณ์การเกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564, ดนัยพร พงษ์อมรพรหม

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปรากฏการณ์ห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลกรวมทั้งกรุงเทพมหานครที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในพื้นที่อันจำกัด ทำให้เกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดขึ้น และปัจจุบันมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มจำนวนสูงขึ้นในอนาคต งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะศึกษาปรากฏการณ์รวมถึงปัจจัยที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ด้วยวิธีการทบทวนวรรณกรรม การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการวิเคราะห์ทั้งเชิงปริมาณด้วยวิธีการทางสถิติ และเชิงคุณภาพ ผลการศึกษาพบปรากฏการณ์อาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ที่มีห้องชุดขนาดเล็กจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 14,576 หน่วย โดยสามารถแบ่งช่วงปรากฏการณ์ออกเป็น 4 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 ช่วงเริ่มต้น (พ.ศ.2552-2555) จำนวนรวม 302 หน่วย ช่วงที่ 2 ช่วงเพิ่มขึ้นกระทันหัน (พ.ศ.2556-2557) จำนวนรวม 3,221 หน่วย ช่วงที่ 3 ช่วงปรับตัวลดลงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (พ.ศ.2558-2560) จำนวนรวม 9,424 หน่วย และช่วงที่ 4 ช่วงชะลอตัว (พ.ศ.2561-2564) จำนวนรวม 1,629 หน่วย โดยมีอัตราการเติบโตของจำนวนหน่วยเฉลี่ยที่ร้อยละ 34 ต่อปี สัดส่วนปริมาณของห้องชุดขนาดเล็กต่อห้องชุดทั้งหมดในโครงการเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 30 และมีอัตราการเติบโตของสัดส่วนเฉลี่ยที่ร้อยละ 10 ต่อปี ที่ตั้งของโครงการที่มีห้องชุดขนาดเล็กมีการกระจายตัวออกไปรอบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไป ด้านรูปแบบของห้องชุดขนาดเล็กมีขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 22.0-22.5 ตารางเมตร พบว่าจำแนกได้ 2 รูปแบบใหญ่ๆ ได้แก่ ห้องหน้ากว้าง และห้องหน้าแคบ และพบว่าห้องหน้าแคบเริ่มเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการมากขึ้นในปัจจุบัน ขนาดห้องมีแนวโน้มปรับลดลงเรื่อยๆโดยในช่วงชะลอตัวเหลือขนาดเฉลี่ยที่ 21.58 ตารางเมตรเท่านั้น ผลการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กพบปัจจัย 3 อันดับแรกที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อปรากฏการณ์การเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้แก่ ปัจจัยขนาดที่ดิน ปัจจัยราคาขายเริ่มต้น และปัจจัยดัชนีราคาที่ดินเปล่า จากการศึกษาที่พบว่าแนวโน้มขนาดห้องชุดจะเล็กลงอีกในอนาคต จึงเสนอแนะให้ทั้งภาคเอกชน และหน่วยงานภาครัฐตระหนักในเรื่องนี้ และมุ่งหาแนวทางในการที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดเล็กให้ตอบสนองคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยมีมาตรการต่างๆ เช่น การเพิ่ม และให้ความสำคัญต่อพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ และพื้นที่ส่วนกลางในพื้นที่สาธารณะ รวมทั้งควรมีมาตรการการลดอัตรการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินซึ่งส่งผลถึงราคาขายของอาคารชุด

การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร, ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปัจจุบันพบว่ามีการนำตึกแถวเก่ามาดัดแปลงเป็นโฮสเทลจำนวนมากโดยภาครัฐได้ให้ความสำคัญกับการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีการผ่อนปรนข้อกำหนดบางข้อในการดัดแปลงอาคารจากข้อกำหนดที่บังคับใช้อยู่ งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ข้อกฎหมายที่ใช้ในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทลและศึกษาปัญหาตลอดจนแนวทางการแก้ไขในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทล โดยวิจัยนี้ใช้วิธีการสำรวจและการสัมภาษณ์โฮสเทลที่เปิดให้บริการในเขตพื้นที่บางรัก จากผลการศึกษากลุ่มตัวอย่างที่เป็นตึกแถวเก่าที่ดัดแปลงเป็นโฮสเทลในเขตบางรัก จำนวน 22 อาคาร พบว่า ตึกแถวส่วนใหญ่มีความสูงที่ 4 ชั้นขึ้นไป มีขนาด 1 คูหาและเดิมเคยเป็นที่พักอาศัย รองลงมาเป็นร้านค้าและสำนักงาน นอกจากนี้ยังพบว่าในธุรกิจโฮสเทลมีทั้งที่เป็นเจ้าของตึกและผู้เช่า โดยมีระยะเวลาการเช่าในช่วง 3 ปีมากที่สุด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความรู้ความเข้าใจในกฎหมายดัดแปลงอาคาร แต่เพื่อให้การดัดแปลงเหมาะสมกับการใช้งานจึงมีการให้สถาปนิกหรือวิศวกรทำการออกแบบมากกว่าที่จะออกแบบเอง จากผลสำรวจลักษณะทางกายภาพภายนอกในเรื่องของความสูงพบว่าในบางอาคารมีการต่อเติมโครงสร้างในชั้นดาดฟ้าหลังจากเปลี่ยนมาเป็นโฮสเทลและที่ว่างด้านหลังอาคาร ซึ่งพบว่าส่วนใหญ่มีการต่อเติมใช้งานที่ว่างดังกล่าวมาตั้งแต่แรกและในบางอาคารมีการต่อเติมพื้นที่นี้ทีหลัง และการดัดแปลงพื้นที่ภายในอาคารพบว่ามีทั้งหมด 15 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง ผนังภายนอก บันไดหนีไฟ พื้น ดาดฟ้า ช่องแสง ผนังภายใน บันไดหลัก เสา ระเบียง ลิฟต์ ผนังบันไดหนีไฟภายนอก และพื้นที่ทางเดินภายใน โดยพบว่าห้องน้ำมีการดัดแปลงมากที่สุด พบในทุกโฮสเทล รองลงมาเป็นการกั้นผนังห้อง ซึ่งจากข้อมูลมีทั้งส่วนที่ตรงและไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยแบ่งผลการศึกษาได้ดังนี้ 1) ส่วนที่ตรงตามกฎหมายทั้งหมดมีอยู่ด้วยกัน 5 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง หลังคา เสา ลิฟต์ 2) ส่วนที่มีทั้งตรงและไม่ตรงตามกฎหมายมีอยู่ด้วยกัน 6 รายการได้แก่ ช่องแสง ความสูง บันไดหนีไฟภายนอก บันไดหลัก พื้นที่ทางเดิน 3) ส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย มีอยู่ด้วยกัน 2 รายการได้แก่ การใช้บันไดหลักหนีไฟแต่ไม่ปิดล้อมพื้นที่ด้วยวัสดุทนไฟ และการต่อเติมที่ว่างด้านหลังอาคาร จากข้อมูลส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยได้สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญเรื่องการตรวจสอบและการดัดแปลงอาคารถึงแนวทางปฏิบัติและแนวทางแก้ไขพบว่า 1) เรื่องความสูงของอาคาร กรณีที่มีการต่อเติมความสูงจากเดิมหรือที่ว่างด้านหลังอาคารที่มีการต่อเติมใช้งานพื้นที่ที่ขัดต่อกฎหมาย เมื่อพบว่าขัดต่อข้อกำหนดจะแจ้งให้ผู้ประกอบการทำการรื้อในส่วนที่นั้นออก 2) เรื่องขนาดช่องทางเดิน บันไดหลักและการใช้บันไดหลักเป็นบันไดหนีไฟ ในส่วนนี้ได้มีการออกกฎหมายผ่อนปรนข้อกำหนดจากข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่บังคับใช้อยู่ ซึ่งกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2559และ2561(ฉบับที่2) แต่พบว่าส่วนที่ไม่สามารถดำเนินการตามกฎหมาย คือ ความกว้างทางเดินภายในและบันไดหลักกว้างไม่ถึง 1.2 เมตรตามที่กำหนด และการไม่ปิดล้อมบันไดหลักที่ใช้เป็นบันไดหนีไฟ ทางเจ้าหน้าที่แนะนำให้ดำเนินการตามกฎหมายเพื่อความปลอดภัยในการใช้งาน โดยการเลือกใช้วัสดุที่สามารถทนไฟได้ 30 นาทีตามกฎหมายผ่อนปรนปิดล้อมพื้นที่บันไดหลัก ซึ่งในปัจจุบันมีวัสดุหลากหลายชนิดที่ทนไฟและผู้ประกอบการสามารถปรึกษากับทางผู้ออกแบบเพื่อเลือกใช้ให้เหมาะสม แต่ต้องดำเนินการภายใน 18 สิงหาคม 2564 เพราะกฎหมายผ่อนปรนมีอายุการบังคับใช้แค่ …

แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา, ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการอาคารชุด ในสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างพัทยามีการเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้จำนวนห้องชุดมีมากขึ้น และเกิดการแข่งขันทางธุรกิจ ประกอบกับ ปัญหาทางด้านเศรษฐกิจ เป็นเหตุทำให้ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนกลยุทธทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน หนึ่งในนั้นคือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารชุดที่มีอยู่แล้วให้เป็นโรงแรมที่มีมาตรฐานตามข้อกำหนด อย่างไรก็ตามหลายโครงการประสบปัญหาเรื่องข้อจำกัดทางกายภาพที่เกิดขึ้น หรือดำเนินการโดยไม่ได้อ้างอิงข้อกฎหมาย จึงเกิดปัญหาที่ทำให้เป็นโรงแรมที่ไม่ได้รับการอนุญาตให้ดำเนินการกิจการอย่างถูกต้อง รวมทั้งอาจเกิดปัญหาบานปลายภายหลัง เช่น ปัญหาด้านโครงสร้างที่ต้องปรับปรุง เพิ่มเติม ปัญหาด้านงานระบบต่างๆที่เกี่ยวข้อง ปัญหาด้านการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางระหว่างแขกผู้เข้าพัก พนักงาน ดังนั้นแนวทางการปรับปรุงทางด้านกายภาพของโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรมจึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจศึกษาว่ามีข้อกฏหมายใดบ้างที่เป็นหลักเกณฑ์ที่ต้อง ดำเนินการในการปรับปรุงโครงการ และทำให้เกิดผลอย่างไรต่อกายภาพโครงการ โดยกลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้ คือ โครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 2 แห่งในพื้นที่ พัทยา ที่เคยเป็นโครงการอาคารชุดมาก่อน และทั้ง 2 โครงการอาคารชุด ได้ทำการซื้อคืนห้องชุดทั้งหมดจากเจ้าของร่วมเดิมทั้งหมด เพื่อทำการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงการใช้งานอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ผลจากการศึกษาจำแนกข้อกฎหมาย รวมถึงแนวทางการปรับปรุงอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ที่มีผลจากข้อกฎหมาย ข้อกำหนดมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง มีดังนี้ 1) ข้อกฎหมายผังเมืองรวมพื้นที่เฉพาะ เพื่อใช้ตรวจสอบว่าพื้นที่สามารถดำเนินกิจการโรงแรมได้หรือไม่ ควบคุมขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร และพื้นที่ว่างภายนอกอาคาร 2) ข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อมของเขตพื้นที่เฉพาะเพื่อควบคุมมิให้มีผลกระทบกับธรรมชาติ สิ่งแวดล้อมต่างๆ รวมถึงข้อกำหนดพื้นที่สีเขียว 3) ข้อกฎหมายสำหรับควบคุมอาคารชุดในส่วนที่ยังคงบังคับใช้ในกรณีปรับปรุงการใช้งานเป็นโรงแรม เช่น สภาพแวดล้อม สถานที่ตั้งโครงการ พื้นที่ว่างนอกอาคาร ระยะร่นอาคาร ความสูงอาคาร ขนาดทางสัญจร ลิฟต์ บันไดหนีไฟ 4) ข้อกฏหมายสำหรับควบคุมโรงแรมที่จะต้องปรับปรุง เช่น ความชัดเจนของส่วนบริการโรงแรม สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับโรงแรม ระบบความปลอดภัยทางด้านอัคคีภัย ระบบพลังงานสำรอง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ ได้แก่ ที่จอดรถ ห้องพัก ห้องน้ำสาธารณะ ทางสัญจร ลิฟต์ บันได ป้ายสัญลักษณ์ และ 5) ข้อกำหนดมาตรฐานโรงแรมที่เป็นตัวบ่งชี้ระดับของโรงแรม เช่น จำนวนที่จอดรถ ลักษณะโถงต้อนรับ แยกการใช้ทางสัญจรชัดเจน แยกการใช้งานลิฟต์ชัดเจน ห้องพักมีทางเลือกหลากหลายแบบ ห้องอาหาร ห้องครัว ห้องประชุม สระว่ายน้ำ ห้องน้ำสาธารณะ ส่วนพื้นที่บริการของพนักงาน ส่วนสันทนาการต่างๆ จากผลการศึกษาทำให้ทราบถึงแนวทางการปรับปรุงโครงการที่ใช้การอ้างอิงจากข้อกฎหมาย และมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง นำไปสู่แนวทางการปรับปรุง พัฒนาโครงการได้อย่าง เหมาะสม เป็นประโยชน์ต่อโครงการที่ต้องการปรับปรุงการใช้งานอาคาร

การศึกษาผลกระทบต่อชุมชนในพื้นที่รอบโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์, นลินี ตรัสบวร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและวิเคราะห์ผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อมของโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์ ผลการศึกษาพบว่า 1) ผลกระทบมีตั้งแต่ช่วงก่อสร้างและหลังก่อสร้างโครงการ รูปแบบของผลกระทบมีทั้งเชิงบวกและเชิงลบ แบ่งผลกระทบออกเป็น 3 ด้าน ประกอบไปด้วย 1. ด้านเศรษฐกิจ 2. ด้านสังคม 3. ด้านสิ่งแวดล้อม 2) ในช่วงระยะเวลาของการก่อสร้าง ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีลักษณะรูปแบบเหมือนกัน แต่ผลที่ได้รับแตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะห่างจากโครงการ ส่วนใหญ่ในระยะ 0-100 เมตร ชุมชนได้รับผลกระทบเรื่องฝุ่นละออง กลิ่น และเสียงดังรบกวน ในระยะ 101-500 เมตร และระยะ 501-1,000 เมตร ได้รับผลกระทบได้เรื่องจราจรติดขัด จึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการลดผลกระทบ 1) หน่วยงานรัฐ ควรปรับปรุงแก้ไขข้อกฎหมายให้เหมาะสมกับสภาพปัจจุบันโดยให้โครงการรูปแบบผสมในส่วนของศูนย์การค้าจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ 2) ผู้ประกอบการควรจัดตั้งบุคคลหรือนิติบุคคลฯที่มีความชำนาญการ ดำเนินการตรวจติดตามและวัดผลตั้งแต่เริ่มโครงการ ตลอดจนโครงการเปิดให้บริการ 3)ผู้ประกอบการควรศึกษาปัญหากับชุมชนก่อนที่จะมีการก่อสร้างอาคาร นำข้อจำกัดไปพิจารณากำหนดแนวทางเพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืน

การจัดให้มีที่จอดรถยนต์และการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดเปรียบเทียบตามระยะห่างของโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว, นัทชา เลิศประดิษฐ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครอยู่ภายใต้กฎหมายซึ่งกำหนดจำนวนขั้นต่ำของที่จอดรถยนต์ที่ต้องจัดเตรียมในโครงการโดยกำหนดจำนวนที่จอดรถยนต์จากขนาดพื้นที่ห้องชุดและพื้นที่อาคาร อย่างไรก็ตามมีงานวิจัยที่กล่าวถึงระยะเดินเท้าของคนที่แสดงถึงพฤติกรรมการเดินเท้าของผู้พักอาศัยโดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้าที่ต่างกันไปตามระยะห่างจากสถานี ซึ่งอาจส่งผลถึงความต่างของพฤติกรรมการใช้รถยนต์ของผู้พักอาศัย และการจัดเตรียมจำนวนที่จอดรถยนต์ในโครงการพักอาศัยที่ตั้งอยู่ในระยะห่างจากสถานีที่ต่างกัน อีกทั้ง การลงทุนพัฒนาโครงการอาคารชุดต้องใช้เงินลงทุนสูง ผู้ประกอบการจึงได้นำเสนอแนวคิดว่า การลดอัตราส่วนที่จอดรถยนต์ลงสามารถมีส่วนช่วยลดต้นทุนได้ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดตามทำเลแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่ที่ดินมีราคาสูง งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์และพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เปรียบเทียบตามระยะห่างจากโครงการอาคารชุดถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว โดยใช้วิธีการศึกษาทั้ง 2 ด้าน คือ ด้านอุปทาน โดยศึกษาจากกลุ่มตัวอย่างโครงการอาคารชุดจำนวน 430 โครงการ จากการสุ่มตัวอย่างจากรายชื่อโครงการอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติความเห็นชอบตั้งแต่ปี พ.ศ. 2551 ถึง พ.ศ. 2561 ในเอกสารรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และด้านอุปสงค์ โดยศึกษาด้วยการเก็บแบบสอบถามข้อมูลพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดจากกลุ่มตัวอย่างผู้พักอาศัยจำนวน 293 คน ซึ่งอาศัยในโครงการอาคารชุดที่มีลักษณะเดียวกันกับโครงการกลุ่มตัวอย่างที่ใช้ในการศึกษาด้านอุปทาน จากนั้นจึงนำข้อมูลที่รวบรวมได้ มาวิเคราะห์เชิงสถิติ สรุปผล และอภิปราย จากการศึกษากลุ่มตัวอย่างพบว่า โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เท่ากับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31 ของจำนวนโครงการทั้งหมด โดยจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้โดยเฉลี่ยที่สัดส่วนร้อยละ 104 เมื่อเทียบกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด กลุ่มตัวอย่างร้อยละ 82 จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการไว้เป็นสัดส่วนไม่เกินค่าเฉลี่ยดังกล่าว เมื่อเทียบกับจำนวนห้องชุด โครงการอาคารชุดในภาพรวมมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เฉลี่ยที่ร้อยละ 54 ต่อจำนวนห้องชุดในแต่ละโครงการ กล่าวคือ เตรียมไว้ประมาณกึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ความแตกต่างของระยะห่างของที่ตั้งโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วไม่ทำให้เกิดความแตกต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในแต่ละโครงการ โดยโครงการอาคารชุดที่ตั้งอยู่ในระยะห่างที่ต่างกันมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยทั้งสิ้น โครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มที่จะจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เกินจากที่กฎหมายกำหนดในสัดส่วนที่สูงกว่าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก ส่วนความแตกต่างของพื้นที่ในและนอกย่านศูนย์เศรษฐกิจ ไม่ก่อให้เกิดความต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดนัก สำหรับโครงการที่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เกินกว่าจำนวนที่จอดรถยนต์ที่กฎหมายกำหนดค่อนข้างสูงนั้น จะตั้งอยู่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนรูปแบบสถานีทั่วไปที่ไม่ใช่สถานีร่วม เมื่อศึกษาพฤติกรรมการของผู้พักอาศัยในการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุด พบว่า ร้อยละ 75 ของกลุ่มตัวอย่างใช้รถยนต์ในการเดินทางเป็นประจำ โดยมีสัดส่วนการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการแตกต่างกันไปตามช่วงวันและเวลา ตั้งแต่ร้อยละ 15 ถึงร้อยละ 57 ต่อจำนวนกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด ในช่วงวันจันทร์-ศุกร์ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจอดรถยนต์เป็นจำนวนมากในช่วงเวลาตั้งแต่ 18.00-08.00 น. ในขณะที่ช่วงเวลา 08.00-18.00 มีอัตราการจอดรถยนต์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 18 ส่วนในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจะจอดรถยนต์ในโครงการเพิ่มมากขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 30 จากการอภิปรายผล ในภาพรวมที่จอดรถยนต์ที่โครงการจัดเตรียมซึ่งส่วนใหญ่เตรียมไว้ใกล้เคียงกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนดนั้นมีความสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานจริง และหากจะปรับลดจำนวนที่จอดรถยนต์ขั้นต่ำลงก็มีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว เนื่องจากผู้พักอาศัยในระยะ 500 เมตรจากสถานีใช้การเดินเท้าเป็นรูปแบบการเดินทางหลัก ซึ่งสอดคล้องกับแนวความคิดเรื่องระยะการเดินเท้าที่ผ่านมา

กลยุทธ์การตลาดกับการกำหนดค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561, นิอาซีร่า นิสาเฮาะ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

กลยุทธ์การตลาดเป็นแผนสำคัญที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องกำหนดเพื่อการดำเนินงาน กลยุทธ์ที่มีเป้าหมายและใช้ในช่วงเวลาต่างกันย่อมส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่ต่างกันด้วย ทั้งนี้ การปรับกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อความสำเร็จของบริษัท งานวิจัยนี้มุ่งศึกษากลยุทธ์การตลาดและค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (บริษัท) รวมถึงวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายการตลาดกับกลยุทธ์ช่วงพ.ศ. 2557-2561 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจที่สำคัญช่วงหนึ่ง รวบรวมข้อมูลจากแบบรายงานประจำปีและงบการเงินของ 20 บริษัท แบ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ 3 แห่ง ขนาดกลาง 5 แห่ง และขนาดเล็ก 12 แห่ง วิเคราะห์ข้อมูลกลยุทธ์โดยการถอดความ หาคำสำคัญ และเปรียบเทียบแต่ละช่วงปี รวมถึงวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายการตลาดตามช่วงเวลา และวิเคราะห์ความสัมพันธ์ของกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายโดยการพิจารณาเงื่อนไขแวดล้อมของข้อมูล ผลการศึกษาพบว่า 1) การที่เศรษฐกิจชะลอตัวทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์ ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน โดยบริษัทขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวราบ (กลุ่ม A) มีกลยุทธ์ที่ใกล้เคียงกันคือ การขยายฐานโครงการแนวราบระดับกลาง-บน ขณะที่บริษัทขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวสูง (กลุ่ม B) เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงระดับกลาง-ล่างถึงบนเป็นหลัก 2) ประเภทกลยุทธ์ที่นำมาใช้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีการใช้กลยุทธ์การตลาดที่เหมือนกัน โดยใช้กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์มากที่สุด รองลงมาใช้กลยุทธ์การส่งเสริมการตลาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวคิดการพัฒนาที่ให้ความสำคัญด้านอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยมีการกำหนดกลุ่มเป้าหมาย ทำเล ตลอดจนทำการสื่อสารถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสม สำหรับกลยุทธ์ด้านราคา บริษัทขนาดใหญ่ใช้มากเป็นอันดับที่ 4 ขณะที่บริษัทขนาดกลางและบริษัทขนาดเล็กใช้มากเป็นอันดับที่ 3 3) การเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การตลาดในช่วงปี 2557-2561 พบว่า ทุกบริษัทมีการใช้กลยุทธ์ที่สำคัญคือ การขยายฐานกลุ่มลูกค้าครอบคลุมทุกระดับราคา และการพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น ตลอดจนการพัฒนานวัตกรรมและเทคโนโลยีในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และเน้นใช้สื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเช่นกัน 4) อัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขนาดใหญ่มีอัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้น้อยที่สุดเฉลี่ย 7.80% รองลงมาคือบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม B เฉลี่ย 8.75%, บริษัทขนาดกลางเฉลี่ย 9.08% และบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม A เฉลี่ย 9.62% ตามลำดับ ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบมีผลต่อการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายการตลาด ผลการศึกษานี้ชี้ให้เห็นการกำหนดกลยุทธ์การตลาดของบริษัทที่แตกต่างกันในแต่ละปีส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาด โดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวบริษัทใช้กลยุทธ์ขยายตลาดกรุงเทพฯปริมณฑล ต่างจังหวัด ในระดับกลาง-บน ขณะที่ช่วงเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจะเริ่มใช้กลยุทธ์การขยายตลาดต่างชาติ ตลาดระดับบน และล่าง ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการนำไปพิจารณาวางแผนกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายการตลาดตามความเหมาะสมของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดพักอาศัย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ.2536-2561, บุษกร ลี่สถาพรวงศา

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน โดยแบ่งออกเป็น 4 ยุค เพื่อวิเคราะห์ถึงสาเหตุและความสอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยโดยวิธีการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ, ผู้เชี่ยวชาญ และแจกแบบสอบถามผ่านกลุ่มตัวอย่างที่เป็นผู้อยู่อาศัยภายในอาคารชุดทั้ง 12 โครงการกรณีศึกษา ของ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวแทนของระดับราคาขายสูง ปานกลางและปานกลางถึงล่าง จำนวน 304 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่า 1) ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมีห้องชุดที่ขนาดเล็กลงจากอดีตและทำให้พื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากขึ้น นำมาสู่ 2) ปัจจัยทางด้านคู่แข่ง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการต้องศึกษาคู่แข่งถึงรายละเอียดพื้นที่ส่วนกลางเพื่อนำมาพัฒนาและเป็นกลยุทธ์การส่งเสริมการขาย ซึ่งสัมพันธ์กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ กล่าวคือ เศรษฐกิจดีทำให้เกิดการแข่งขัน ประเภทพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น 3) ลักษณะการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง พบว่าพื้นที่ที่มีการใช้งานสามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่ม โดยเรียงลำดับความถี่การใช้งานมากไปน้อย ได้แก่ พื้นที่ส่วนกลางเพื่อด้านการบริการ, พื้นที่ส่วนกลางด้านกิจกรรม และพื้นที่ส่วนกลางด้านการพักผ่อนและทำงาน ตามลำดับ 4) ทัศนคติของผู้อยู่อาศัยต่อพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต้องมีในโครงการ 3 อันดับแรก คือ ร้านค้าสะดวกซื้อ, ห้องออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ ส่วนด้านพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ควรจะมีเพื่อสอดคล้องกับพฤติกรรม 3 อันดับแรก คือ จุดรับอาหารบริการสั่งซื้อ, พื้นที่ทำงานรวม และตู้ล็อคเกอร์รับฝากของ 24 ชั่วโมง ตามลำดับ จากการศึกษาจึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุด สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ 1) ด้านกายภาพของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรใช้การออกแบบและตกแต่งที่มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้สอดคล้องตามพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น อุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว การประหยัดพลังงาน และการออกแบบให้อากาศถ่ายเท ได้รับแสงสว่างจากธรรมชาติที่เพียงพอเหมาะสม 2) ด้านการบริหารจัดการของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรคำนึงถึงค่าส่วนกลางในระยะยาวสำหรับการปรับปรุงดูแลรักษาอาคารชุดในอนาคตที่จะเสื่อมสภาพลง เช่น งานระบบภายในอาคารและภายนอกอาคาร งานระบบสระว่ายน้ำ และงานปรับปรุงภายนอกอาคาร เป็นต้น

กลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยกรณีศึกษา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), พรรณรัตน์ หะรารักษ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถือว่ามีความสำคัญต่อเศรษฐกิจประเทศเป็นอย่างมาก โดยมีความสำเร็จของภาคเอกชนเป็นรากฐานที่สำคัญ แต่ก็เป็นธุรกิจที่มักจะได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอาคารชุดมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว และเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมากในปัจจุบัน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากลยุทธ์ระดับองค์กรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงวิธีการในการรับมือกับสภาพเศรษฐกิจในแต่ละปีที่ส่งผลถึงกลยุทธ์ระดับผลิตภัณฑ์ และแนวคิดในการพัฒนาของอาคารชุดแต่ละแบรนด์ที่มีในปัจจุบัน จากการเลือกกรณีศึกษาที่มีความโดดเด่นด้านรายได้ คือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลทุติยภูมิจากเอกสารเผยแพร่ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ธนาคารแห่งประเทศไทย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานข้อมูลประจำปี (56-1) และเอกสารอ้างอิงต่างๆ จากนั้นจึงเก็บข้อมูลปฐมภูมิโดยการสัมภาษณ์ผู้บริหารและบุคลากรที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) แบ่งโครงสร้างบริษัทเป็นฝั่งแวลูและพรีเมียม ซึ่งมีกลยุทธ์และแนวคิดที่แตกต่างกัน โดยฝั่งแวลูเน้นการสร้างฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่เป็นหลัก ไม่ซับซ้อน เน้นราคาและทำเล ส่วนฝั่งพรีเมียมเน้นการสร้างความแตกต่างจากไลฟ์สไตล์ลูกค้า ในส่วนของเป้าหมายและการกำหนดทิศทางของแต่ละปีนั้น บริษัทคำนึงถึงการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยการสร้างแบรนด์ให้เกิดความหลากหลาย ครอบคลุมทุกกลุ่มตลาด เพื่อที่จะสามารถปรับตัวให้สามารถดำเนินธุรกิจได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ ผลการศึกษาสรุปว่า กลยุทธ์การพัฒนาสำหรับอาคารชุดพักอาศัยของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คือการขยายพอร์ทให้เติบโตและยืดหยุ่นตามสภาวะตลาด โดยการสร้างธุรกิจ ผลิตภัณฑ์ และบริการที่หลากหลาย เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในแต่ละปี ซึ่งแบ่งเป็น 3 ช่วงระยะเวลา คือ ช่วงที่ 1 (พ.ศ.2550-2553) เริ่มพัฒนาโครงการอาคารชุด ใช้กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและกระจายการลงทุน สอดคล้องกับนโยบาย BOI ของรัฐบาล ช่วงที่ 2 (พ.ศ.2554-2557) เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่และปัญหาการเมือง จึงยังคงเน้นกลยุทธ์การบริหารต้นทุนเป็นหลัก โดยมีกลยุทธ์สร้างเสร็จไว เร่งการรับรู้รายได้และสร้างความแข็งแรงในองค์กรเป็นกลยุทธ์รอง และช่วงที่ 3 (พ.ศ.2558-2562) ตลาดบนเป็นที่ต้องการ เริ่มมีการแข่งขันด้านนวัตกรรม การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ทำให้เกิดแบรนด์ที่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ลูกค้ามากขึ้น เน้นกลยุทธ์เพิ่มมูลค่า กลยุทธ์ผลิตภัณฑ์และการตลาดแบบออนไลน์ โดยที่กลยุทธ์หลักยังคงเป็นเรื่องของการบริหารต้นทุน