Urban, Community and Regional Planning Commons^™

ความสัมพันธ์ระหว่างลักษณะเชิงสัณฐานของจังหวัดนนทบุรีและขอบเขตการให้บริการการแพทย์ฉุกเฉิน, ปัณฑิตา ปัณฑะจักร์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โรงพยาบาลที่ให้บริการการแพทย์ฉุกเฉินควรต้องมีระดับความเป็นสาธารณะสูง เข้าถึงได้สะดวก รวดเร็ว และตอบสนองเชิงพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จากการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่องของจังหวัดนนทบุรีนั้นทำให้โรงพยาบาลไม่สามารถให้บริการได้ครอบคลุมพื้นที่เหมือนเช่นเคย ส่งผลให้การดำเนินงานการแพทย์ฉุกเฉินมีระยะเวลาตอบสนองการปฏิบัติการฉุกเฉิน (response time) ไม่เป็นไปตามตัวชี้วัดของสถาบันการแพทย์ฉุกเฉิน วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ มุ่งเน้นศึกษาเชิงกายภาพถึงลักษณะเชิงสัณฐานของจังหวัดนนทบุรีและโรงพยาบาลที่ให้บริการการแพทย์ฉุกเฉิน 12 แห่ง ได้แก่ รูปแบบโครงข่ายการสัญจร รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคาร และรูปแบบความหนาแน่นของมวลอาคารและที่ว่าง วิเคราะห์ร่วมกับศักยภาพการตอบสนองเชิงพื้นที่ของโรงพยาบาลระดับเมือง/ย่าน และการเชื่อมต่อเชิงพื้นที่ ด้วยชุดทฤษฎีและเทคนิคสเปซซินแทกซ์ รวมถึงสรุปความสัมพันธ์ของเส้นทางในโครงข่ายการสัญจร เพื่อให้ทราบถึงความประสานและความสามารถในการทำความเข้าใจเมือง/ย่าน ผลการศึกษาพบว่า โรงพยาบาลที่มีศักยภาพการตอบสนองเชิงพื้นที่ระดับย่าน และการเชื่อมต่อเชิงพื้นที่ที่สูง จะมีร้อยละของระยะเวลาตอบสนองการปฏิบัติการฉุกเฉิน (response time) ภายใน 8 นาที ที่มากที่สุด โดยมีโครงข่ายการสัญจรโดยรอบที่เชื่อมโยงสัมพันธ์กันเป็นอย่างดีและเข้าถึงโรงพยาบาลได้จากถนนสายหลักไม่เกิน 1 เลี้ยว มีการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารแบบพื้นที่เมืองผสมผสานตั้งแต่ 3 ประเภทขึ้นไป และมีความหนาแน่นของมวลอาคารขนาดเล็กที่มีสัดส่วนของที่ว่างใกล้เคียงหรือน้อยกว่ามวลอาคาร ผลที่ได้จากการศึกษาสามารถใช้เป็นแนวทางพัฒนาระบบการแพทย์ฉุกเฉินของจังหวัดนนทบุรีในอนาคตได้

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมประเภทอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ กรณีศึกษาอาคารชุด บ้านสาทร-เจ้าพระยา, ทรงพล สุระเดช

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ภายหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 แนวโน้มการทำงานของประชาชนเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะรูปแบบ Hybrid Working และ Work from Home ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังมีในระดับสูง การปรับเปลี่ยนอาคารสำนักงานให้เป็นอาคารอยู่อาศัยจึงเป็นแนวทางหนึ่งในการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในเมืองอย่างคุ้มค่า งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม โดยใช้การวิจัยเชิงเอกสารและสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ ผู้วิจัยได้แบ่งหมวดหมู่ข้อกฎหมายออกเป็น 8 ด้านได้แก่ (1) แนวและระยะอาคาร (2) ลักษณะกายภาพอาคาร (3) ที่จอดรถยนต์ (4) ห้องน้ำและห้องส้วม (5) การรับน้ำหนักและเปลือกอาคาร (6) อัคคีภัย (7) ประปา ไฟฟ้าและแสงสว่าง และ (8) ระบบระบายอากาศและการจัดการขยะมูลฝอย โดยทำการเปรียบเทียบข้อกฎหมายระหว่างอาคารสองประเภท ได้แก่ อาคารสำนักงานและอาคารอยู่อาศัยรวม โดยมีโครงการกรณีศึกษาเพื่อวิเคราะห์รายละเอียดให้เกิดความชัดเจน พร้อมทั้งจัดกลุ่มข้อกฎหมายตามความแตกต่าง และเสนอแนวทางปฏิบัติในการใช้ข้อกฎหมาย ผลการศึกษาสามารถจำแนกความแตกต่างออกเป็น 3 กลุ่มหลักคือ (1) กลุ่มที่อาคารอยู่อาศัยรวมมีพื้นที่น้อยกว่าอาคารสำนักงาน เช่น จำนวนที่จอดรถยนต์ น้ำหนักบรรทุกจร และการจัดการขยะ ส่งผลให้สามารถใช้องค์ประกอบอาคารเดิมได้ (2) กลุ่มที่พื้นที่มีพื้นที่อาคารมากกว่า เช่น ที่ว่างนอกอาคาร หรือห้องน้ำ ห้องส้วม ส่งผลให้ต้องดัดแปลง พิจารณาพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติมจากพื้นที่อาคารเดิม และ (3) กลุ่มที่ข้อกฎหมายเหมือนกัน หรือใช้ร่วมกันทั้ง 2 ประเภทอาคาร เช่น อัคคีภัย, ระบบสาธารณูปโภค อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอาคารสำนักงานที่นำมาดัดแปลงได้รับอนุญาตก่อสร้างภายใต้ข้อกฎหมายที่ใช้บังคับในช่วงเวลาหนึ่ง อาจแตกต่างจากข้อกฎหมายปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องตรวจสอบลักษณะของอาคารเดิมเพื่อระบุข้อกฎหมายที่ใช้ในขณะก่อสร้าง และดำเนินการดัดแปลงหรือปรับปรุงเฉพาะในส่วนที่ไม่สอดคล้องกับข้อกฎหมายในปัจจุบัน หรือพิจารณาการวินิจฉัยในส่วนที่ไม่สามารถดัดแปลงได้

แนวทางการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่พักอาศัยผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ป่าชายเลน : กรณีศึกษาชุมชนบ้านบางพัฒน์ จังหวัดพังงา, พีรพงษ์ สิริวันต์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การขาดความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ป่าชายเลนชายฝั่งทะเลอันดามัน เป็นปัญหาที่มีความซับซ้อนและเกี่ยวข้องกับหลายปัจจัย ทั้งด้านสิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ และข้อจำกัดทางกฎหมาย โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ถูกจัดให้เป็นเขตอนุรักษ์หรือป่าชายเลน จึงมีความจำเป็นที่จะต้องพึ่งพาวัสดุตามธรรมชาติอันเป็นแนวทางหนึ่งที่จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษากระบวนการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างในกลุ่มที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ป่าชายเลน เพื่อให้เกิดความเข้าใจและเพิ่มทางเลือกด้านวัสดุให้สอดคล้องกับบริบทเฉพาะของพื้นที่โดยใช้กรอบแนวคิดเรื่อง วัสดุท้องถิ่น (Local Materials), แนวคิดการก่อสร้างบ้านด้วยตนเอง (Self-Help) และแนวคิดที่อยู่อาศัยที่ทุกคนจ่ายได้ (Affordable Housing) มาเป็นฐานในการวิเคราะห์ โดยทำการเก็บข้อมูลผ่านการสำรวจ การสัมภาษณ์กับเจ้าของบ้าน การสัมภาษณ์เชิงลึกกับช่างก่อสร้าง และผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่าวัสดุพื้นถิ่นที่มีการใช้งานมากที่สุดคือไม้โกงกาง เนื่องจากเป็นวัสดุที่หาได้ง่าย ไม่มีต้นทุน เป็นวัสดุที่มีความแข็งแรงทนทานต่อสภาพแวดล้อมในป่าชายเลน โดยพบการใช้งานในส่วนที่เป็น เสาเข็ม เสาตอม่อ เสา คาน ตง โครงหลังคา และพื้น นอกจากนี้ยังพบการพัฒนาไม้โกงกางเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งานในส่วนเสาตอม่อด้วยการพอกคอนกรีตเพื่อช่วยยืดอายุการใช้งาน รวมถึงการใช้ไม้โกงกางเสริมแรงคอนกรีตในเสาตอม่อแทนการผูกเหล็กเสริมแรงเพื่อลดต้นทุนของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นการเรียนรู้และปรับตัวเพื่อแก้ปัญหาจากภูมิปัญญาท้องถิ่นของคนในชุมชน ทั้งนี้แม้ว่าคนในชุมชนส่วนใหญ่จะสามารถก่อสร้างที่พักอาศัยด้วยตนเองได้ แต่การใช้งานวัสดุก่อสร้างในชุมชนบางพัฒน์ยังไม่ถูกต้องตามมาตรฐานการก่อสร้าง ส่งผลให้ประสิทธิภาพของการใช้วัสดุลดลงภาครัฐจึงควรจัดให้มีหน่วยงานที่มีความรู้ด้านมาตรฐานงานก่อสร้างเข้าไปให้การอบรมเพื่อให้การใช้วัสดุก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อันเป็นการสร้างความยั่งยืนให้กับบ้านพักอาศัยของคนในชุมชนป่าชายเลน

การจัดเตรียมและการใช้งานที่จอดรถยนต์ในโครงการผสมผสานการใช้งานสามย่านมิตรทาวน์, อรพัชร จูฬะติดตะ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การพัฒนาและก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ผสมผสานการใช้งานจำเป็นต้องมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ตามข้อกำหนดกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คือ กฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 แต่เนื่องด้วยข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับใช้มานาน อาจไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่มีการพัฒนาในรูปแบบโครงการผสมผสานการใช้งานมากขึ้นกว่าอดีต ดังนั้นการจัดสรรพื้นที่จอดรถยนต์จำเป็นต้องศึกษาจำนวนที่จอดรถยนต์ที่ต้องจัดเตรียม ศึกษาการใช้งานที่จอดรถของผู้ใช้บริการแต่ละพื้นที่ และวิเคราะห์หาสัดส่วนจำนวนการใช้งานที่จอดรถยนต์เฉลี่ยในแต่ละช่วงเวลาเทียบกับจำนวนที่จอดรถยนต์ที่โครงการต้องจัดเตรียมตามข้อกำหนดกฎหมายของแต่ละประเภทอาคาร โดยงานวิจัยนี้เลือกโครงการสามย่านมิตรทาวน์ในการศึกษา มีขั้นตอนการศึกษา ได้แก่ ทบทวนวรรณกรรม กฎหมาย รวบรวมข้อมูลจากรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) รวบรวมรายงานการใช้ที่จอดรถยนต์จำนวน 556,953 ข้อมูล และนำมาแยกประเภทการใช้งานทั้ง 5 ประเภท ประมวลผลโดยใช้โปรแกรมวิเคราะห์และสร้างภาพข้อมูล (Power BI) จากนั้นทำการวิเคราะห์หาสัดส่วนการใช้งานที่จอดรถยนต์ด้วยการใช้โปรแกรมตารางคำนวณ (Excel) สรุปผลการศึกษาและอภิปรายผล จากการศึกษาพบว่าจำนวนการจัดที่จอดรถยนต์ของโครงการถูกจัดเตรียมอยู่ที่ 1,648 คัน และมีการจัดเพิ่มเติมซ้อนคันอยู่ที่ 131 คัน รวมทั้งหมดที่ทางโครงการได้จัดเตรียมคือ 1,779 คัน ซึ่งมีปริมาณมากกว่าข้อกำหนดกฎหมายคิดตามประเภทอาคารที่คำนวณได้ว่าต้องจัดเตรียมที่จอดรถอยู่ที่ 1,638 คัน ซึ่งการใช้งานที่จอดรถยนต์คงค้างเฉลี่ยสูงสุดในวันธรรมดาเกิดขึ้นที่ช่วงเวลา 13.00 น. คิดเป็นสัดส่วนอยู่ที่ 81% จำนวนที่จอดรถยนต์ที่โครงการต้องจัดเตรียมตามข้อกำหนดกฎหมายของแต่ละประเภทอาคาร โดยในช่วงเวลาดังกล่าวการใช้ที่จอดรถยนต์ของพื้นที่สำนักงานมีการใช้งานที่จอดรถยนต์ลดลงอย่างต่อเนื่องแต่พื้นที่พาณิชยกรรมมีการใช้งานที่จอดรถยนต์เพิ่มขึ้นสวนทางกันอย่างเห็นได้ชัด ในส่วนการใช้งานที่จอดรถยนต์คงค้างเฉลี่ยสูงสุดในวันเสาร์อาทิตย์เกิดขึ้นช่วงเวลา 13.00 น. คิดเป็นสัดส่วนอยู่ที่ 63% และการใช้งานที่จอดรถยนต์เฉลี่ยสูงสุดในวันหยุดตามประเพณีเกิดขึ้นช่วงเวลา 14.00 น. คิดเป็นสัดส่วนอยู่ที่ 57% โดยการใช้ที่จอดรถยนต์ของวันเสาร์อาทิตย์และวันหยุดตามประเพณี พื้นที่สำนักงานและพื้นที่พาณิชยกรรมมีการใช้ที่จอดรถยนต์เพิ่มขึ้นและลดลงอย่างต่อเนื่องไปในทิศทางเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด ข้อค้นพบในการศึกษาครั้งนี้สะท้อนและสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ที่แตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลาของแต่ละพื้นที่หรือยังใช้งานไม่เต็มตามจำนวนที่จอดรถยนต์ที่โครงการจัดเตรียม สนับสนุนแนวคิดการใช้ที่จอดรถยนต์ร่วมกันที่ให้สามารถลดจำนวนที่จอดรถยนต์ที่โครงการจัดเตรียมลงได้ ส่งผลให้เพิ่มประสิทธิภาพของการใช้งานพื้นที่และรองรับความต้องการที่หลากหลายได้อย่างเหมาะสม

แนวทางการจัดการที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมเพื่อส่งเสริมคุณภาพชีวิตผู้สูงอายุกรณีศึกษาโครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย, รัชภคิน ห่วงสีทอง

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการสวางคนิเวศภายใต้การดูแลของสภากาชาดไทยเริ่มเปิดทำการระยะที่ 1 เมื่อ พ.ศ. 2539 นับเป็นโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุต้นแบบของประเทศไทย แต่จากบริบทที่เปลี่ยนไปของสภาพแวดล้อมและความต้องการของผู้สูงอายุ ทำให้ในปัจจุบันแม้จะมีผู้สูงอายุบริจาคเงินเพื่อสิทธิ์ในการเข้าพักอาศัยถึงร้อยละ 90 แต่เข้าอยู่อาศัยประจำในโครงการเพียงร้อยละ 42 เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงปัญหาและข้อจำกัดที่จำเป็นต้องทบทวนความเหมาะสมของสภาพแวดล้อมและการบริการของโครงการให้สอดคล้องกับบริบทปัจจุบัน ประเด็นข้างต้นจึงกลายเป็นที่มาและความสำคัญของการศึกษาในครั้งนี้ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัญหา ข้อจำกัด และความต้องการของผู้สูงอายุ เพื่อวิเคราะห์วิธีการจัดการที่พัก สภาพแวดล้อม และรูปแบบพื้นที่จัดกิจกรรมของโครงการสวางคนิเวศ โดยเปรียบเทียบกับโครงการที่พักผู้สูงอายุประเภทอยู่อิสระที่อื่นอีกหนึ่งแห่ง รวมถึงเสนอแนะแนวทางการจัดการที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมให้มีประสิทธิภาพ ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในโครงการสวางคนิเวศ ผลการศึกษา พบว่ารูปแบบการเข้าพักอาศัยของทั้ง 3 โครงการมีแนวโน้มคล้ายกัน โดยกลุ่มพักประจำในโครงการสวางคนิเวศให้ความสำคัญกับบริการน้อยกว่ากลุ่มอื่น ปัญหาพื้นที่ใช้งานส่วนใหญ่เกิดจากความไม่สะดวก และขาดการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการขาดบุคลากรที่เพียงพอ ข้อค้นพบคือ การปรับพื้นที่กิจกรรมช่วยกระตุ้นให้กลุ่มพักไม่ประจำสนใจเข้าพักบ่อยขึ้น ต่างจากกลุ่มไม่พักอาศัยที่ไม่ได้รับผลจากการปรับปรุง อย่างไรก็ตาม ทุกกลุ่มเห็นด้วยกับการจัดกิจกรรมประจำ โดยเฉพาะกิจกรรมส่งเสริมสุขภาพ พร้อมข้อเสนอให้เพิ่มกิจกรรมแบบมีสันทนาการและจัดหาอุปกรณ์ออกกำลังกายให้ครบทุกด้านส่วนการบริหาร โครงการสวางคนิเวศมีแนวทางปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง โดยคำนึงถึงข้อจำกัดทางงบประมาณ และมีแนวคิดประสานความร่วมมือภายนอกเพื่อเสริมกิจกรรม กระตุ้นการมีปฏิสัมพันธ์ และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีในระยะยาว

แนวทางในการออกแบบบ้านเดี่ยวสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรร ระดับราคา 3.00-7.00 ล้านบาทในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล, ชัยวัฒน์ พนอำพน

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ในปัจจุบันในตลาดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านอุปทานของตลาดพบว่า สถานการณ์โครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวในปัจจุบันนั้นมีแนวโน้มที่สูงขึ้น เนื่องจากจำนวนการเปิดโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ โดยงานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวทางในการออกแบบบ้านเดี่ยวสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรรระดับราคา 3.00-7.00 ล้านบาท ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล โดยข้อมูลกรณีศึกษามีทั้งหมด 8 โครงการประกอบไปด้วย แบบบ้านเดี่ยว 17 แบบ ที่เปิดโครงการ ปี 2565 – 2567 โดยทำการรวบรวมข้อมูลการวัดผลความพึงพอใจจากผู้อาศัยในบ้านเดี่ยวทั้งหมด 251 คน, ผู้เชี่ยวชาญและผู้ประกอบการจำนวน 5 ท่าน ผลการศึกษาพบว่า (1) บ้านเดี่ยวจากโครงการกรณีศึกษานั้นพบว่ามีรูปแบบ ดังนี้ ขนาดที่ดินเฉลี่ย 52.32 ตารางวา, ขนาดพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 161.00 ตารางเมตร และ ประกอบไปด้วย 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ การออกแบบสถาปัตยกรรมเป็นรูปแบบ โมเดิร์นสไตล์ และ ใช้โทนสี ขาว, เทา, ดำ เป็นหลัก (2) ความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรนั้นพบว่า ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจต่อขนาดที่ดิน และ ขนาดพื้นที่ใช้สอยของบ้านมากที่สุดโดยความเห็นส่วนมากของผู้อาศัยนั้นให้ความสำคัญกับการออกแบบบ้านเดี่ยวที่ให้ความรู้สึก กว้าง/โปร่ง/โล่ง การออกแบบวางผังบ้านที่มีความยืดหยุ่น และ รองรับการขยายตัวของครอบครัวรวมถึงการต่อเติมในอนาคต (3) ผู้เชี่ยวชาญ และ ผู้ประกอบการ ระบุว่าการออกแบบและพัฒนาบ้านเดี่ยวให้คำแนะนำเกี่ยวกับการออกแบบที่มุ่งเน้นไปยังการใช้งานที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าโดยตรงไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของพฤติกรรมการใช้งาน และ ความคาดหวังกับความพึงพอใจในการออกแบบรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยของบ้านเดี่ยว รวมถึง การออกแบบอย่างยั่งยืนโดยการนำเทคโนโลยีที่มีการตอบโจทย์เรื่องประหยัดพลังงาน รวมถึงการคำนึงถึงต้นทุนในการพัฒนานั้นก็ส่งผลถึงการออกแบบรูปแบบ และ พื้นที่ใช้สอยเช่นกัน ผลการวิเคราะห์การศึกษาพบว่าผู้อาศัยบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรมีความพึงพอใจต่อการออกแบบรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยอยู่ในระดับที่ มาก โดยบ้านระดับราคาที่สูงจะมีระดับความพึงพอใจเฉลี่ยที่สูงกว่าระดับราคาที่ต่ำกว่า และ พบว่าผู้อาศัยในความสำคัญของประเด็นในการพัฒนาและออกแบบที่พักอาศัยบ้านเดี่ยวตามลำดับดังนี้ (1) ขนาดที่ดิน (2) ขนาดพื้นที่ใช้สอย (3) การออกแบบวางผังบ้าน ในส่วนของรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยนั้นผู้อาศัยคาดหวังให้รูปแบบนั้นมีจำนวน 3ห้องนอน/3ห้องน้ำ/3ที่จอดรถ เป็นอย่างน้อยซึ่งยังไม่สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของรูปแบบในโครงการกรณีศึกษา ในส่วนความเห็นต่อการออกแบบ้านขนาดเล็กนั้นผู้อาศัยมีความเห็นที่สอดคล้องกับทฤษฎีในเรื่องขนาดทางสัญจรภายใน, แปลนเปิด, แสงธรรมชาติ และมีความเห็นที่ไม่สอดคล้องในส่วนของตำแหน่งของบันไดหลักภายในบ้าน ในส่วนของผู้เชี่ยวชาญนั้นได้ให้ระดับความสำคัญของประเด็นในการพัฒนาและออกแบบที่พักอาศัยบ้านเดี่ยวตามลำดับดังนี้ (1) การออกแบบวางผังบ้าน (2) ขนาดพื้นที่ใช้สอย (3) ขนาดที่ดิน โดยให้ความเห็นว่าการพัฒนาโครงการนั้นจำเป็นต้องมีแนวโน้มในการออกแบบให้ขนาดพื้นที่ใช้สอยและขนาดที่ดินเล็กลง …

การตัดสินใจลงทุนเพื่อพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า : กรณีศึกษาบริษัทพัฒนาคลังสินค้าในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ, ธนิศรา เลื่อนสุขสันติ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

คลังสินค้าให้เช่าเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาศึกษาการตัดสินใจลงทุนพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่ดังกล่าว โดยรวบรวมข้อมูลจากการศึกษาเอกสาร รวมถึงการสัมภาษณ์ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กรณีศึกษาจำนวน 4 ราย และบริษัทที่ปรึกษาจำนวน 3 ราย วิเคราะห์ข้อมูลโดยเปรียบเทียบเพื่อศึกษาการตัดสินใจลงทุนและการจัดลำดับความสำคัญของปัจจัย ผลการศึกษาพบว่า 1) แนวคิดและนโยบายการลงทุน ผู้พัฒนามีมุมมองสอดคล้องกันว่าคลังสินค้าให้เช่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว ทั้งจากการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซ การย้ายฐานการผลิต และความสามารถในการเป็นศูนย์กระจายสินค้าระดับภูมิภาค 2) กระบวนการในการพัฒนามี 4 ขั้นตอนหลัก คือ 1. สำรวจตลลาด 2. สรุปกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย 3. หาที่ดิน 4. ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ 3) ปัจจัยในการตัดสินใจลงทุนที่ทั้งกลุ่มผู้พัฒนาในและนอกตลาดหลักทรัพย์ให้ความสำคัญมากที่สุดคือ ประกอบด้วย 8 ปัจจัย ได้แก่ ศักยภาพทำเลที่ตั้ง การเข้าถึงที่ตั้ง ความพร้อมของระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ข้อกำหนดทางกฎหมายและผังเมือง ทำเลที่ตั้งใกล้กลุ่มการผลิต สภาวะอุปทานคลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่ ต้นทุนที่ดิน และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน การวิจัยนี้ชี้ให้เห็นว่า การตัดสินใจลงทุนพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าในจังหวัดสมุทรปราการได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายด้าน โดยปัจจัยระดับจุลภาคมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะศักยภาพทำเลที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึง ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน และข้อกำหนดทางกฎหมายและผังเมือง ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้พัฒนาพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและการสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสม ขณะเดียวกัน ปัจจัยระดับมหภาค เช่น นโยบายภาครัฐ และภาวะเศรษฐกิจ ก็ยังคงมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจ แม้อาจไม่ได้เป็นตัวกำหนดหลัก ทั้งนี้ แนวโน้มการพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าในอนาคตมุ่งเน้นการออกแบบโครงการที่ทันสมัย ยืดหยุ่น และรองรับเทคโนโลยีใหม่ เพื่อเสริมศักยภาพการแข่งขันและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้เช่าในยุคปัจจุบัน

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจใช้บริการพื้นที่ส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมง ในโครงการผสมผสานการใช้งาน กรณีศึกษาโครงการสามย่านมิตรทาวน์, นริศรา พงษ์โสภณ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการผสมผสานการใช้งาน (mixed-use project) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในโครงการเดียวกันและความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ ประกอบกับวิถีชีวิตของผู้คนเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะด้านเวลาการทำงานที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคยุคใหม่มีแนวโน้มใช้บริการต่างๆ ในช่วงเวลากลางคืนเพิ่มมากขึ้น ภาคธุรกิจจึงมีการปรับตัวสู่แนวคิดธุรกิจ 24 ชั่วโมง งานวิจัยนี้เลือกโครงการสามย่านมิตรทาวน์เป็นกรณีศึกษา เนื่องจากเป็นโครงการผสมผสานการใช้งานและมีพื้นที่บางส่วนเปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะทางสังคมเศรษฐกิจ พฤติกรรมการใช้บริการ และปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจใช้บริการพื้นที่ส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมงในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งทำการรวบรวมข้อมูลแบบสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 406 ชุดระหว่างวันที่ 19–28 เมษายน พ.ศ. 2568 ในช่วงเวลา 22.00–10.00 น. จากนั้นนำมาวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติแสดงผลออกมาในเชิงปริมาณ ค่าความถี่ ร้อยละ การทดสอบความสัมพันธ์ของกลุ่มอาชีพ และปัจจัยส่วนประสมทางการตลาด (7Ps) ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจใช้บริการพื้นที่ส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมง ผลการวิจัยพบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่เป็นเพศหญิง อายุระหว่าง 20–30 ปี สถานะโสด เป็นนักเรียน นิสิต หรือนักศึกษา และมีรายได้ไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือน พฤติกรรมการใช้บริการพื้นที่ส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมงในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ใช้บริการเฉพาะศูนย์การค้าในส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมง มากกว่าใช้บริการทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน และที่จอดรถ และไม่พบการใช้บริการร่วมกับส่วนที่พักอาศัยรวมหรือโรงแรม โดยมักเดินทางจากที่พักอาศัยในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทางน้อยกว่า 30 นาที ด้วยรถรับจ้างหรือรถยนต์ส่วนตัว มักใช้บริการร่วมกับเพื่อนในช่วงเวลา 22.00–00.00 น. และเลือกใช้พื้นที่ทำงานร่วม (Co-Working Space) สำหรับการทำงานหรืออ่านหนังสือ โดยเฉพาะในวันหยุดสุดสัปดาห์ ความถี่เฉลี่ยในการใช้บริการอยู่ที่ 1–2 ครั้งต่อสัปดาห์ และมีค่าใช้จ่ายต่อครั้งอยู่ในช่วง 401–600 บาท เมื่อวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างกลุ่มอาชีพ โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ 1) นักเรียน/นิสิต/นักศึกษา และ 2) พนักงานบริษัทเอกชนหรืออื่นๆ พบว่า จากตัวแปรทั้งหมด 25 ตัวแปร มีจำนวน 22 ตัวแปรที่แสดงความสัมพันธ์กับกลุ่มอาชีพอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ …

แนวทางการออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านแฝด กรณีศึกษา โครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, นพนันทร์ วิศิษฏ์ชัยกุล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

บ้านแฝดเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จากราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยวแต่มีพื้นที่ใช้สอยที่ใกล้เคียงกัน จึงทำให้เกิดความต้องการเพิ่มมากขึ้น งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาพัฒนาการของการออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านแฝด โดยการรวบรวมรายละเอียดของโครงการบ้านที่เปิดขายทั้งหมดตั้งแต่ พ.ศ. 2550–2565 และนำมาวิเคราะห์แนวทางการเพิ่มศักยภาพพื้นที่ใช้สอยให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน จากผลการศึกษา พบว่า พื้นที่หลักที่ปรากฏในตั้งแต่ พ.ศ. 2550–2565 ประกอบด้วย ห้องนอนใหญ่, ห้องนอน 2, ห้องรับแขก, พื้นที่รับประทานอาหาร, ห้องเก็บของ, ห้องน้ำชั้นล่างและชั้นบน, ห้องโถงชั้นบน ถือเป็นพื้นที่มาตรฐานที่ต้องมีในบ้านแฝดทุกหลัง ส่วนพื้นที่อื่น เช่น ห้องนอน 3, ห้องน้ำในห้องนอนใหญ่, ห้องครัว, พื้นที่เตรียมอาหาร, ห้องอเนกประสงค์ และโถงชั้นล่าง ปรากฏเฉพาะในบางช่วงเวลาและบางโครงการเท่านั้น โดยพบว่าขนาดของพื้นที่แต่ละส่วน เช่น ห้องนอนใหญ่และโถงชั้นล่างปัจจุบันขนาดลดลงจากเดิม ขณะที่ห้องนอน 2, ห้องนอน 3, ห้องรับแขก และห้องครัวมีขนาดเพิ่มขึ้น โดยมีการออกแบบที่ตอบสนอง ดังนี้ 1) ห้องนอนใหญ่มีการเพิ่มห้องน้ำส่วนตัวและแยกพื้นที่แต่งตัวแม้พื้นที่นอนจะลดลงแต่ได้พื้นที่แต่งตัวเพิ่มขึ้น 2) พื้นที่โถงชั้นล่างมีขนาดลดลงโดยการใช้พื้นที่ทับซ้อนกันระหว่างห้องรับแขกและพื้นที่รับประทานอาหาร 3) ห้องครัวและพื้นที่เตรียมอาหารถูกรวมพื้นที่เข้าด้วยกันเพื่อลดการใช้พื้นที่ 4) ห้องนอน 2 และห้องนอน 3 มีพื้นที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนรูปแบบบันได 5) มีการเพิ่มพื้นที่ของห้องอเนกประสงค์มากขึ้นในช่วงหลัง แม้พื้นที่โดยรวมของบ้านจะไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่ผู้พัฒนาโครงการสามารถเพิ่มพื้นที่การใช้งานภายในผ่านการใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ปรับเปลี่ยนได้ให้สามารถรองรับพื้นที่ที่หลากหลายในพื้นที่เดียวกัน เช่น เตียงพับ โต๊ะซ่อนในผนัง หรือม้านั่งที่เก็บของได้ นอกจากนี้ยังสามารถเพิ่มศักยภาพด้วยการออกแบบพื้นที่แนวตั้ง เช่น การสร้างชั้นลอย รวมถึงการเลือกใช้วัสดุอย่างกระจกเงาและประตูบานเลื่อนเพื่อช่วยเพิ่มมิติและลดการสูญเสียพื้นที่ใช้งาน

การกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส : กรณีศึกษาโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และโครงการเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์, พนิตพร พงษ์บูรณกิจ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูสมีแนวโน้มเกิดขึ้นมากในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ทั้งนี้โครงการมิกซ์ยูสเป็นการผสมผสานการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 3 ประเภทขึ้นไป เช่น พื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน หรือโรงแรมอยู่ในโครงการเดียวกัน นำมาซึ่งการกำหนดกลยุทธ์การตลาดที่มีความเฉพาะตัว บทความฉบับนี้จึงมุ่งศึกษา ลักษณะและรูปแบบองค์ประกอบใช้โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานคร ตลอดจนแนวคิดและการกำหนดกลยุทธ์การตลาดในโครงการมิกซ์ยูสผ่าน 2 กรณีศึกษา คือ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ (PVE) และ เอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ (MBK) โดยใช้วิธีรวบรวมข้อมูลทุติยภูมิ รวมถึงข้อมูลปฐมภูมิผ่านการลงพื้นที่สำรวจ และการสัมภาษณ์ผู้ให้ข้อมูลหลัก รวมถึงใช้การวิเคราะห์ผลในรูปแบบวิเคราะห์ในกรณีและวิเคราะห์ร่วมระหว่างกรณีศึกษา เพื่อแสดงการถ่ายทอดแนวคิดการพัฒนาโครงการมาสู่กลยุทธ์การตลาด ตลอดจนแสดงผลของการดำเนินกลยุทธ์ ผลการศึกษาพบว่า 1) โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครมีการผสมผสานการใช้งานตั้งแต่ 2 องค์ประกอบไปจนถึง 5 องค์ประกอบ โดยมีรูปแบบการผสมผสานระหว่างองค์ประกอบทั้งหมด 19 รูปแบบ และพบมากในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินสูง มีการคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน โดยพื้นที่ค้าปลีกเป็นองค์ประกอบที่ถูกนำมาใช้มากที่สุด 2) แนวคิดในการพัฒนาระดับโครงการที่มุ่งเน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพผ่านรูปแบบมิกซ์ยูส จะทำหน้าที่เป็นแนวคิดหลักในการกำหนดการใช้งานในระดับองค์ประกอบ 3) พื้นที่ค้าปลีกทำหน้าที่เป็นจุดเชื่อมต่อการใช้งานระหว่างองค์ประกอบในโครงการ และเชื่อมต่อภายในและภายนอกโครงการด้วยรูปแบบการใช้งานที่เปิดเป็นสาธารณะและกายภาพที่อยู่บริเวณส่วนฐานอาคาร ทั้งนี้พื้นที่ค้าปลีกส่งผลต่อลักษณะโครงการ เช่นโครงการ MBK มีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนที่มาก ส่งผลให้รับรู้เป็นพื้นที่ค้าปลีก ในขณะที่โครงการ PVE มีพื้นที่ค้าปลีกน้อยแต่เน้นสำนักงาน ส่งผลให้รับรู้เป็นสำนักงาน 4) การกำหนดกลยุทธ์การตลาดโครงการมิกซ์ยูสแบ่งเป็น 2 ระดับ คือระดับองค์ประกอบและระดับโครงการ พร้อมกำหนดกลุ่มเป้าหมายสองระดับโดยกลุ่มเป้าหมายร่วมในระดับโครงการจะสะท้อนตำแหน่งโครงการ ในกรณี PVE ที่มีสำนักงานให้เช่าเป็นองค์ประกอบหลักมีกลุ่มเป้าหมายระดับพรีเมียม สะท้อนตำแหน่งสำนักงาน Ecoplex ระดับพรีเมียมของโครงการ ในขณะที่ MBK มีพื้นที่ค้าปลีกเป็นองค์ประกอบหลักมีกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายและเน้นการเข้าถึงได้ สะท้อนตำแหน่งพื้นที่ค้าปลีกที่เป็นจุดนัดพบที่ผู้ใช้งานสามารถเข้าถึงได้ จากผลการศึกษาสะท้อนให้เห็นว่าแนวคิดในการพัฒนาโครงการมีผลต่อการกำหนดกลยุทธ์การตลาดซึ่งจะถูกกำหนดทั้งในระดับโครงการที่สะท้อนตำแหน่งโครงการ และระดับองค์ประกอบทั้งพื้นที่ค้าปลีก สำนักงานให้เช่า และโรงแรม ที่มีการใช้งาน การกำหนดกลยุทธ์การตลาด และกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน โดยมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นจุดเชื่อมต่อการใช้งาน ทั้งนี้งานวิจัยนี้สามารถเป็นแนวทางสำหรับผู้ประกอบการโครงการมิกซ์ยูส หรือโครงการแบบเดี่ยวที่จะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสในอนาคต

ความต้องการใช้งานพื้นที่สีเขียวในโครงการอาคารชุดพักอาศัยรวม เขตกรุงเทพมหานคร, สิรภพ สุปรีดากุล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

พระราชบัญญัติการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 กำหนดให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment: EIA) โดยอาคารชุดพักอาศัยรวมเป็น 1 ใน 36 ประเภทโครงการ พื้นที่สีเขียวเป็นข้อพิจารณาส่วนหนึ่งที่ต้องจัดให้มีในรายงาน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการใช้งานพื้นที่สีเขียวในโครงการอาคารชุด การเปลี่ยนแปลงและไม่เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ดังกล่าว รวมถึงความต้องการใช้พื้นที่สีเขียวในโครงการอาคารชุดด้วย ผลการศึกษาพบว่าพื้นที่สีเขียวในโครงการอาคารชุดมีอยู่ 2 ลักษณะ คือ (1) พื้นที่สีเขียวที่ไม่เกิดการเปลี่ยนแปลง มีเหตุผลหลักคือ พื้นที่ส่วนใหญ่มีการออกแบบพื้นที่ที่เหมาะสมจึงเกิดการเสื่อมสภาพน้อย ทำให้งบประมาณที่ใช้ในการดูแลไม่มากเกินกว่าที่กำหนด และการใช้งานตรงตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยตามที่ได้ออกแบบไว้ (2) พื้นที่สีเขียวที่เกิดการเปลี่ยนแปลง มีทั้งการเปลี่ยนแปลงจากการบริหารงานของนิติบุคคลโครงการและเกิดจากความต้องการของผู้อยู่อาศัย ปัจจัยหลักที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงคือ การบำรุงรักษาพื้นที่สีเขียวให้อยู่ในสภาพดีทำได้ยากและสิ้นเปลืองงบประมาณมาก พื้นที่สีเขียวเดิมมีการใช้งบประมาณที่ต้องดูแลในส่วนของค่าแรง ค่าน้ำ และค่าพืชพรรณไม้ หลังการเปลี่ยนแปลงมีค่าใช้จ่ายที่ลดลง แสดงให้เห็นว่า หากมีการใช้พืชพรรณที่เหมาะสม มีความทนทานจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาน้อยลง และเหตุผลของการเปลี่ยนแปลงพื้นที่สีเขียวในโครงการที่เปลี่ยนแปลงจากผู้อยู่อาศัย คือ การออกแบบที่ไม่ตอบสนองกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย โดยไม่ตอบสนองต่อกิจกรรมที่ทำ เช่น มีขนาดเล็กไป มีวัสดุที่ไม่เหมาะสมต่อกิจกรรมนั้น หรือ ไม่มีพื้นที่ให้ทำกิจกรรมบางอย่าง เนื่องจากผู้อยู่อาศัยต้องการให้สภาพแวดล้อมของโครงการดีขึ้นเพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงการอาคารชุด

การประยุกต์ใช้กลยุทธ์ความยั่งยืนแบบ Esg ในโครงการมิกซ์ยูสด้านค้าปลีก สำนักงาน และโรงแรม: กรณีศึกษา บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน), พรพักตร์ ลีลาสุวรรณกุล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ภายใต้แรงกดดันด้านสิ่งแวดล้อมและความคาดหวังจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย กลยุทธ์ ESG (Environmental, Social, and Governance) มีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะในโครงการมิกซ์ยูสที่มีความหลากหลายของประเภทการใช้งาน บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากระบวนการกำหนดและถ่ายทอดกลยุทธ์ ESG ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) สู่การปฏิบัติในโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ผ่านการวิเคราะห์รายงานความยั่งยืน พ.ศ. 2562–2566 และการสัมภาษณ์เชิงลึกผู้บริหารและเจ้าหน้าที่ โดยใช้ Content Analysis และ Thematic Analysis ผลการศึกษาพบว่า การนำกลยุทธ์ ESG มาใช้ในโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า สำนักงาน และโรงแรม จำเป็นต้องออกแบบกระบวนการถ่ายทอดกลยุทธ์จากระดับองค์กรสู่ระดับโครงการอย่างเป็นระบบ โดยครอบคลุม 5 ขั้นตอน ได้แก่ 1) การกำหนดแนวคิดและเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ (formulate the strategy) 2) การบูรณาการแนวคิด ESG เข้ากับ กลยุทธ์องค์กรและแผนปฏิบัติการ (integration) 3) การแปลงเป้าหมายสู่แผนปฏิบัติการและการปรับให้เหมาะสมกับลักษณะพื้นที่ของแต่ละยูส (cascade) 4) การดำเนินงานผ่านการบริหารโครงการและการมีส่วนร่วมในระดับปฏิบัติการ (execute) และ 5) การติดตามและประเมินผลผ่านตัวชี้วัดที่สามารถวัดผลได้จริง (tracking) โดยจัดตั้งหน่วยงานเฉพาะด้านอย่าง ESD (Excellence & Sustainable Development) เป็นกลไกสนับสนุนตลอดกระบวนการ ซึ่งการดำเนินกลยุทธ์ ESG ในโครงการเน้นการปรับใช้งานที่แตกต่างกันตามกิจกรรมของยูส ในกรณีศึกษาใช้ศูนย์การค้าเป็นตัวเชื่อมโยงกิจกรรม ESG ด้านสังคม (S) เนื่องจากมีลักษณะพื้นที่เปิดที่ผู้ใช้งานเข้าถึงได้หลากหลายกลุ่ม โรงแรมเน้นการลงทุนในระบบพลังงานสะอาดและวัสดุรักษ์โลก (E) และสำนักงานมุ่งเน้นการบริหารจัดการพลังงานและขยะ (E) พร้อมส่งเสริมการมีส่วนร่วมของผู้เช่าและพนักงาน (S) ผลจากกำหนดกลยุทธ์ ESG เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้บริษัทฯ และโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ได้รับรางวัลด้านความยั่งยืนหลายรายการ โดย 56% ผู้ร่วมกิจกรรมแสดงความพึงพอใจต่อแนวทาง ESG ของโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีข้อจำกัดด้านการ ปรับปรุงโครงสร้างอาคาร งบประมาณ การมีส่วนร่วมของผู้เช่าบางราย และการประสานงานภายในองค์กร ทั้งนี้ 3 ปัจจัยที่ทำให้การดำเนิน ESG ในโครงการมิกซ์ยูสเกิดผลสัมฤทธิ์ คือ …

การดำเนินธุรกิจภายใต้กลยุทธ์การกระจายธุรกิจ ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กรณีศึกษา บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระหว่างพ.ศ.2562 ถึง พ.ศ.2566, พิมพ์มาดา ขำมีศักดิ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ในระหว่างพ.ศ.2562 – 2566 ทั่วโลกเผชิญกับความไม่แน่นอนส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบกับความท้าทายในหลายมิติ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงจำเป็นต้องปรับการดำเนินธุรกิจด้วยการกระจายธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยงและการเติบโตอย่างยั่งยืน ผู้วิจัยได้นำการจัดประเภทมาตรฐานอุตสาหกรรม (TSIC) มาจำแนกการประกอบธุรกิจจึงพบว่าจากทั้งหมด 21 หมวดหมู่ เสนาฯ มีการกระจายธุรกิจ 11 หมวดหมู่ และออริจิ้นมีการกระจายธุรกิจ 12 หมวดหมู่ งานวิจัยฉบับนี้จะศึกษาการดำเนินธุรกิจภายใต้กลยุทธ์การกระจายธุรกิจของกรณีศึกษา บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“เสนาฯ”) และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“ออริจิ้นฯ”) เฉพาะการดำเนินงานในช่วงพ.ศ.2562 – 2566 โดยการทบทวนวรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง รวบรวมข้อมูลจากรายงานประจำปี บทสัมภาษณ์ที่ถูกเผยแพร่ทางออนไลน์และบทสัมภาษณ์ผู้บริหารระดับสูง สัมภาษณ์ผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบเกี่ยวกับการกระจายธุรกิจของทั้งสองบริษัท จากนั้นนำข้อมูลมาวิเคราะห์และถอดบทเรียนจากการดำเนินธุรกิจของทั้งสองบริษัท ผลการศึกษาพบว่า เสนาฯ และออริจิ้นฯ มีวิสัยทัศน์ในการกระจายธุรกิจตั้งแต่เริ่มประกอบธุรกิจและได้ขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องเสมอมา โดยเสนาฯ ได้ขยายไปยังธุรกิจรายได้ต่อเนื่องในพ.ศ.2552 ส่วนออริจิ้นขยายไปยังธุรกิจรายได้ต่อเนื่องในพ.ศ.2559 จากปัจจัยเสี่ยงที่เกิดขึ้นส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้บริษัทต้องมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระจายความเสี่ยงจากการมีรายได้เพียงช่องทางเดียวและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน นอกจากนี้ยังพบความแตกต่างในเป้าหมายของการประกอบธุรกิจโดยเสนาฯ มุ่งเน้นการสร้างผลกำไรที่เติบโตควบคู่กับการพัฒนาอย่างยั่งยืน ในขณะที่ออริจิ้นฯ ให้ความสำคัญกับการสร้างการเติบโตที่มั่นคงและรวดเร็วในแต่ละธุรกิจ โดยมีเป้าหมายระยะยาวในการผลักดันธุรกิจเหล่านั้นเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วงพ.ศ.2562 – 2566 เสนาฯ มีการกระจายธุรกิจในรูปแบบที่สัมพันธ์กับธุรกิจหลัก ด้วยการเติบโตในแนวดิ่งแบบเติบโตไปด้านหน้า และการเติบโตในแนวนอนที่มีความสอดคล้องทางการดำเนินงานหรือการบริหารและการตลาด และรูปแบบที่ไม่สัมพันธ์กับธุรกิจหลัก ในขณะที่ออริจิ้นฯ มุ่งเน้นการกระจายธุรกิจเฉพาะในรูปแบบที่สัมพันธ์กับธุรกิจหลัก ด้วยการเติบโตในแนวดิ่งแบบเติบโตไปทั้งด้านหน้าและด้านหลัง และการเติบโตในแนวนอนที่มีความสอดคล้องทางการดำเนินงานหรือการบริหารและการตลาด การกระจายธุรกิจของทั้งสองบริษัทจึงดำเนินการผ่านหลายวิธีการที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งพบว่าเสนาฯ มุ่งเน้นการลงทุนด้วยตนเอง ส่วนออริจิ้นฯ จะใช้วิธีกิจการร่วมค้าเป็นหลัก ชี้ให้เห็นถึงความเหมาะสมในการเลือกใช้วิธีการกระจายธุรกิจที่เหมาะสมกับบริบท โอกาส และทรัพยากรของแต่ละองค์กร การศึกษาครั้งนี้จึงแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ในการสร้างความมั่นคงและโอกาสในการเติบโตในระยะยาวด้วยการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจและเป็นการถอดบทเรียนโดยการวิเคราะห์วิธีการกระจายธุรกิจและผลลัพธ์ที่เกิดขึ้น

Pathways To Health: Linking Accessible Green Space To Improved Health And Well‐Being In Rural Appalachia., Udday Shankur Datta

Graduate Theses, Dissertations, and Problem Reports (ETD)

Green spaces are essential for our physical health. The quality of its green space often determines the health of a community. The presence of green space in our lives is associated with reduced stress levels, better sleep, and increased feelings of safety. Lack of access to green space can lead to many health issues, such as high blood pressure, diabetes, and cardiovascular diseases, and has been linked to obesity and physical inactivity.

The Appalachian Regional Commission (ARC) defines Appalachia as a region covering 420 counties across 13 states in the eastern United States. A large part of this region is …

Westside Vision 2100: Economic Development And Urban Growth Study, Moises Gonzales

Resource Center for Raza Planning (RCRP)

Project Vision Statement: Our vision is to create a community where residents and visitors alike experience a harmonious blend of modernity and tradition, where innovation meets cultural richness. The Albuquerque Westside 2100 vision revolves around the symbiotic relationship between a thriving Urban Center and flourishing Neighborhood Centers. It is a testament to our dedication to creating a future where innovation, culture, and sustainability coalesce to form a community that stands the test of time. Together, we embark on a journey towards a prosperous and harmonious Albuquerque Westside.

This project is presented by RCRP in poster format.

Mobile Food Displacement And Formalization: A Case Study Of Portland’S Block 216, Marcello Ursic

Pomona Senior Theses

Portland has been on the cutting edge of American mobile food for over fifteen years, becoming a critical darling in the popular and academic press for its role in trailblazing progressive mobile food policy buttressed by broad-based civic engagement. In recent years, Portland’s mobile food landscape has begun shifting as downtown development has picked up post-recession, displacing some of the oldest and most prominent city center food cart pods with others likely to follow. Meanwhile, a new breed of formalized, purpose-built food cart pods has gained ascendancy. Called “food courtyards,” their armored, insulated, and bourgeois character is distinct from traditional …

Planning Growth Management; The Rapid Urbanization Of Loudoun County, Virginia, Shaianna Trump

Theses and Dissertations

As the population grows, planners and politicians must decide how to direct growth. This thesis analyzes how growth management can control land use and development using Loudoun County, Virginia, as a case study. By looking at how Loudoun County has implemented growth management policies, a case can be made for why governments should look to growth management to manage growth pressures. This thesis looks at the past and present growth management policies in Loudoun County and analyzes the County’s 2019 Comprehensive Plan.

Riverview Community Park Commoning Plan, Haley B. Keene

Master of Urban and Regional Planning Capstone Projects

Riverview Community Park began as an illegal DIY skatepark in the Maymont neighborhood of Richmond, Virginia. Now, although it is a city park, it is still entirely managed by volunteer community groups (skateboarders, the neighborhood Civic League, and a community garden) who view the park as a creative, experimental community-led spatial project. Due to a dearth of communication between the three groups, the park has suffered political strife between the groups and a chaotic physical atmosphere. This plan utilizes a commons governance framework and participatory, asset-based community design to usher in a new era of enhanced collaboration, common narratives, and …

Anticipating The Fall Line: A Plan For Equitable Trail-Oriented Development On Commerce Road, Eric King

Master of Urban and Regional Planning Capstone Projects

Once completed, the Fall Line trail will provide a 43-mile active transportation route through Central Virginia from Ashland to Petersburg. Three miles of the trail’s alignment follow Commerce Road in Richmond’s Southside. As Manchester continues to undergo rapid change, trail-oriented development (TrOD) offers an opportunity to accommodate growth and transform the industrial corridor into a mixed-use destination as envisioned by the city’s master plan. While TrOD within the study area represents both economic and community development, relatively low residential property values and median incomes within surrounding neighborhoods warrant proactive measures to mitigate potential displacement pressures. Drawing from precedents set by …

Humanising Commercial Streets As A Tool For Social Sustainability, Mona Helmy, Nada El-Hama

Architectural Engineering

Commercial Streets are the beating heart of any city, the hubs of leisure, business, and social gatherings, in which they also reflect cultures and be used to assess the level of well-being of citizens. Recently, due to the world population increase and other various factors, such as excessive urbanism and the domination of vehicle movement over pedestrianization rights, some commercial streets suffer from dehumanisation causes and symptoms. Those vary between substandard planning and construction, inhospitable landscaping, and excessive visual pollution, among other causes and symptoms. Thus, this research investigates various Humanisation strategies adopted worldwide. It discusses the potential of applying …

Community-Centric Approaches To Coastal Hazard Assessment And Management In Southside Norfolk, Virginia, Usa, Dalya Ismael, Nicole Hutton, Mujde Erten-Unal, Carol Considine, Tancy Vandecar-Burdin, Christopher Davis, Yin-Hsuen Chen

Engineering Technology Faculty Publications

Urban communities in environmentally sensitive areas face escalating challenges due to climate change and inadequate infrastructural support, particularly in underserved regions like southside Norfolk, Virginia. This area, characterized by its vulnerability to flooding and a predominantly low-income population, lacks equitable inclusion in broader urban flood protection plans. This research focuses on the development of community-centered resilience strategies through active engagement and collaboration with local residents. The methodology centered around building trust and understanding within the community through a series of interactions and events. This approach facilitated a two-way exchange of information, enabling the research team to gather crucial insights on …

El Pequeño Riego De México: Puebla, Morelos, Y Baja California Sur, José A. Rivera Ph.D.

Faculty Publications

Small to medium-sized irrigation systems in México are characterized in the literature as El Pequeño Riego. Some systems can be compared to those in northern New Mexico and southern Colorado, while others are significantly larger and more complex. Regardless of irrigated acres or hectáreas, however, there are many elements that are commonly shared across these regions. Firstly, the irrigation works are based on the use of acequias dug from the earth that need to be maintained and cleaned season to season. The terms canals and acequias are interchangeable. Secondly, the irrigators themselves, whether called parciantes or regantes, take …

A Tale Of Two Working Landscapes, Sage C. Sutcliffe

Graduate Student Theses, Dissertations, & Professional Papers

No abstract provided.

การเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ของนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในประเทศไทย, ภูริทัต ไชยเศรษฐ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

วิทยานิพนธ์ฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ 1) ศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ของนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในประเทศไทย และ 2) ศึกษาความสัมพันธ์ระหว่างองค์กรรัฐกับกลุ่มองค์กรทางสังคมในกระบวนการกำหนดและดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยมีหน่วยในการวิเคราะห์ ได้แก่ การเคหะแห่งชาติ และสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) ขอบเขตการศึกษาในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยใช้กรณีศึกษาได้แก่ ชุมชนแออัดคลองเตย โครงการปรับปรุงฟื้นฟูแฟลตดินแดง และโครงการบ้านมั่นคง ใช้แนวคิดทฤษฎีกระบวนทัศน์นโยบาย (Policy Paradigm) แนวคิดกระบวนทัศน์นโยบายที่แตกต่างกันในแต่ละระดับขององค์กร (Nested Paradigm) และองค์กรสถาบันนิยม โดยใช้ระเบียบวิธีวิจัยเชิงคุณภาพ รวบรวมข้อมูลจากเอกสารภาคทางการและงานวิจัย ประกอบกับการสัมภาษณ์ทั้งผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งผู้กำหนดนโยบาย ผู้นำนโยบายไปปฏิบัติ และผู้รับผลของนโยบาย แล้วนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบตรวจสอบข้อมูลระหว่างเอกสารและการสัมภาษณ์ผลการศึกษาพบว่า ไม่มีการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ ในลักษณะการเกิดกระบวนทัศน์ใหม่ที่นำไปสู่การล้มล้างกระบวนทัศน์ทัศน์เก่า แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ในแต่ละระดับขององค์กร ทั้งในระดับการกำหนดนโยบาย ระดับการวางแผนโครงการ และในระดับปฏิบัติการ โดยทั้ง 3 ระดับนั้นต่างวิวัฒน์เพื่อตอบสนองต่อทั้งการรักษาโครงสร้างอำนาจเดิมของสถาบัน พร้อม ๆ กับเปลี่ยนแปลงไปตามความสัมพันธ์ระหว่างองค์กรกับกลุ่มองค์กรทางสังคมอื่น ๆ ทำให้กระบวนทัศน์เก่าและใหม่สามารถดำรงอยู่ด้วยกันได้ อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มว่าทั้งการเคหะแห่งชาติ และสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน ที่มีกระบวนทัศน์แตกต่างและตรงข้ามกัน จะไม่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ในระดับโครงสร้างวัฒนธรรมของสังคมไทย ในทางกลับกันทั้ง 2 องค์กรจะมีลักษณะคล้ายกันภายใต้ระบบราชการมากขึ้น

การติดตามการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกของนักศึกษาที่อยู่อาศัยในอาคารชุดโดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต) กรณีศึกษา: โครงการอาคารชุดพักอาศัยของบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน), อรพรรณ จิระชัยประสิทธิ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์ในการติดตามการใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของนักศึกษาและพิจารณาความสอดคล้องกับเหตุผลของผู้ประกอบการในการจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางในโครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับนักศึกษา โดยวิธีการสำรวจ สังเกต และสัมภาษณ์เชิงลึกนักศึกษาที่พักอาศัยในอาคารชุดโดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต) โครงการ Kave TU และโครงการ Kave AVA โดยมีกลุ่มตัวอย่างจากการสัมภาษณ์เชิงลึกทั้งสิ้น 78 คน และสัมภาษณ์ผู้วางแนวคิดในการพัฒนาโครงการของบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1 คนจากผลการศึกษา พบว่ากลุ่มตัวอย่างทั้งโครงการ Kave TU และโครงการ Kave AVA เลือกใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง 3 อันดับแรกประกอบไปด้วย ห้อง Co-Learning (Co-Working, Study Area), ห้อง Fitness /Boxing, Swimming Pool โดยการใช้งานส่วนใหญ่จะมุ่งตอบโจทย์ส่งเสริมการเรียน ได้แก่ ห้อง Co-Learning, ห้อง Study Area, ห้อง Workshop และห้อง Meeting นอกจากนี้พบว่ามีห้องบางลักษณะที่นอกจากใช้ตามวัตถุประสงค์หลักแล้ว เช่นห้อง Studio, ห้อง Photo, ห้อง Mini Theater และห้อง Creative and Entertainment Lounge ยังสามารถใช้ทดแทนเมื่อมีการใช้งานห้องที่ตอบโจทย์ในด้านการศึกษาและนันทนาการในช่วงเวลาจำเป็น เช่นช่วงสอบ ผู้วิจัยพบว่าข้อมูลทั้ง 3 ส่วนมีความสอดคล้องกันทั้งในด้านผู้อยู่อาศัย อันได้แก่ นักศึกษา โดยพบว่าพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อสนับสนุนการเรียนรู้ เช่นห้องอ่านหนังสือและห้องประชุมกลุ่ม ในด้านผู้ซื้อหรือผู้เช่า อันได้แก่ ผู้ปกครอง พบว่าผู้ปกครองมักให้ความสำคัญในเรื่องการส่งเสริมการเรียนและความปลอดภัยในการดำเนินชีวิตของกลุ่มนักศึกษา ซึ่งสอดคล้องกับผู้ประกอบการที่พิจารณาจัดสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางให้ตอบโจทย์ทั้งนักศึกษาและผู้ประกอบการเพื่อเป็นการส่งเสริมการขายผู้ประกอบการเสนอแนะ ว่าการจัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางต้องคำนึงถึงขนาดและลักษณะของโครงการอย่างเหมาะสม นอกจากนี้ควรพิจารณารูปแบบลักษณะพฤติกรรมของนักศึกษาเป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง การจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่เหมาะสมกับรูปแบบลักษณะพฤติกรรมของนักศึกษาตามยุคสมัย

รูปแบบการให้บริการของรถสองแถวในพื้นที่โดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, บัณฑิตา พันธวุฒิยานนท์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

รถสองแถวเป็นระบบขนส่งกึ่งสาธารณะ (Paratransit) รูปแบบหนึ่งที่มีบทบาทเป็นระบบขนส่งรอง (Feeder mode) และยังได้รับการนิยามว่าเป็นระบบขนส่งนอกระบบ (Informal transport) ด้วยบริการที่ปรับตัวต่อสภาวะที่มีการเปลี่ยนแปลงได้ง่ายกว่าระบบขนส่งมวลชน งานวิจัยชิ้นนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อสำรวจลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน สถานการณ์การให้บริการของรถสองแถว และวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและรูปแบบการเปลี่ยนแปลงการให้บริการของรถสองแถวในพื้นที่โดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนทางราง ประกอบด้วยสายสีเขียวอ่อน สายสีเขียวเข้ม สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดง สายสีเหลือง และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ โดยกลุ่มตัวอย่าง ได้แก่ ตัวแทนผู้ให้บริการรถสองแถวสายละ 1 ตัวอย่าง รวมทั้งสิ้น 100 ตัวอย่างผลการศึกษาพบว่า รูปแบบการให้บริการด้านระยะทางและความถี่มีความแตกต่างกันตามพื้นที่ โดยรถสองแถวที่ให้บริการในพื้นที่โดยรอบสถานีชานเมืองมีสัดส่วนการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินและการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินมากกว่า นอกจากนี้เส้นทางจำนวน 1 ใน 4 ยังมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการให้บริการเพื่อทำหน้าที่ระบบขนส่งรอง อย่างไรก็ตาม รูปแบบการเปลี่ยนแปลงการให้บริการไม่ได้สัมพันธ์กับการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ แต่เกิดจากนโยบายของผู้ประกอบการและผู้ให้บริการที่เล็งเห็นความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ มีจำนวนผู้โดยสารเพิ่มขึ้น ในสถานการณ์ที่ปริมาณผู้โดยสารลดลง ดังนั้น นโยบายสนับสนุนศักยภาพของรถสองแถวในการทำหน้าที่เป็นระบบขนส่งรองของระบบขนส่งมวลชนทางรางจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งในการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนอย่างยั่งยืนต่อไป

โอกาสและข้อจํากัดในการปรับปรุงและซ่อมแซมเรือนรูปแบบดั้งเดิมของชาวไทยมุสลิมในชุมชนบ้านครัว กรุงเทพมหานคร, ฉัตรลดา กาตาสาย

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ชุมชนบ้านครัวเป็นชุมชนไทยมุสลิมเก่าแก่ตั้งถิ่นฐานมาตั้งแต่สมัยอยุธยา และพระบาทสมเด็จพระพุทธยอดฟ้าจุฬาโลกมหาราช (รัชกาลที่ 1) พระราชทานที่ดินให้อยู่ในฝั่งพระนคร เป็นชุมชนขนาดใหญ่ ปัจจุบันเป็นชุมชนที่ยังมีเรือนแบบดั้งเดิมตั้งแต่ยุคสมัยรัชกาลที่ 1-รัชกาลที่ 7 อยู่มากถึง 27 หลัง ชุมชนในปัจจุบันตั้งอยู่ระหว่างเขตราชเทวี และเขตปทุมวันที่มีการเปลี่ยนแปลงกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น เรือนดั้งเดิมเหล่านี้เสี่ยงต่อการสูญหาย ในขณะที่ชุมชนต้องการรักษาไว้เป็นสินทรัพย์แหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาโอกาสและข้อจํากัดในการปรับปรุงและซ่อมแซมเรือนรูปแบบดั้งเดิมของชาวไทยมุสลิมในชุมชนบ้านครัว โดยศึกษาลักษณะกายภาพของเรือนดั้งเดิม ความต้องการของครัวเรือน วิเคราะห์ปัจจัยข้อจำกัด และนำเสนอแนวทางการปรับปรุงเพื่อรักษาคุณค่าของเรือนดั้งเดิม พร้อมทั้งพัฒนาการใช้งานให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย โดยงานวิจัยนี้ใช้ระเบียบวิธีวิจัยแบบผสม (Mixed Methods Research) ประกอบด้วยการสำรวจภาคสนาม การสัมภาษณ์เชิงลึก และการวิเคราะห์ข้อมูลจากกรณีศึกษาของเรือนดั้งเดิม 5 หลัง เพื่อประเมินความต้องการและความสามารถในการปรับปรุงและซ่อมแซมเรือนรูปแบบดั้งเดิมภายใต้กรอบของแนวคิดการอนุรักษ์สถาปัตยกรรมพื้นถิ่นผลการศึกษาพบว่า เรือนกรณีศึกษาทั้ง 5 หลัง มีคุณค่าทางวัฒนธรรมและคุณค่าทางประวัติศาสตร์สถาปัตยกรรมที่สำคัญ มีคุณค่าความแท้และเป็นตัวแทนของแต่ละยุคสมัยได้อย่างชัดเจน พร้อมทั้งมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นองค์ประกอบสำคัญของแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม เรือนเหล่านี้มีปัญหาทรุดโทรมและต้องการการปรับปรุง งานวิจัยเสนอแนวทางการออกแบบปรับปรุง 2 รูปแบบ ได้แก่ (1) แบบประหยัด ที่เน้นการซ่อมแซมขั้นพื้นฐานเพื่อให้ใช้งานได้อย่างปลอดภัย และ (2) แบบสมเหตุสมผล ที่เน้นการอนุรักษ์และปรับปรุงเรือนดั้งเดิมให้คงเอกลักษณ์ พร้อมรองรับการใช้งานในอนาคต การคำนวณงบประมาณเบื้องต้น พบว่ามีงบค่าปรับปรุงซ่อมแซม ตั้งแต่ 30,000-85,000 บาท ขึ้นอยู่กับขอบเขตและลักษณะของการปรับปรุงที่ผู้อยู่อาศัยจะเลือกจากการวิเคราะห์โอกาสและข้อจำกัดของผู้อยู่อาศัย พบว่า ส่วนใหญ่เป็นผู้สูงอายุและมีรายได้ไม่มั่นคง แต่มีความต้องการปรับปรุงเรือนเพื่อเพิ่มโอกาสในการประกอบอาชีพและเสริมสร้างรายได้ รวมถึงการสืบทอดคุณค่าของเรือนไว้ให้กับทายาทรุ่นหลัง แต่มีข้อจำกัดด้านงบประมาณที่ไม่เพียงพอสำหรับการปรับปรุงในระดับที่ต้องการ จากการสัมภาษณ์หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พบว่า ทุกหน่วยงานเล็งเห็นถึงโอกาสในการประสบความสำเร็จในการดำเนินงานและหลายหน่วยงานสามารถให้การสนับสนุน ทั้งในด้านการเสริมสร้างความเข้มแข็งให้ชุมชน ด้านงบประมาณ และการประกอบอาชีพ นอกจากนี้ยังเห็นพ้องว่า การดำเนินการนี้จำเป็นต้องให้ผู้อยู่อาศัย เจ้าของเรือน และชุมชนเป็นผู้ขับเคลื่อนหลัก เนื่องจากเป็นผู้ที่มีความเข้าใจในปัญหาและความต้องการที่แท้จริงของชุมชนจึงเสนอแนะแนวทางการปรับปรุงและอนุรักษ์เรือนดั้งเดิมในชุมชนบ้านครัว โดยเน้นการมีส่วนร่วมของผู้อยู่อาศัยและชุมชนเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ การทำงานร่วมกันระหว่างชุมชน หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และภาคเอกชน เพื่อระดมทรัพยากรและสนับสนุนการพัฒนาพื้นที่ด้วยการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมก็เป็นสิ่งสำคัญ รวมทั้งควรมีการติดตามและประเมินผลอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับปรุงการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

แนวทางการพัฒนามาตรฐานขั้นต่ำด้านสภาพแวดล้อมสำหรับสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาว, ชนิสรา ญาณประภาศิริ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยโดยสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลให้ความต้องการสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีกระทรวงสาธารณสุขบังคับใช้กฎกระทรวงกำหนดมาตรฐานด้านสถานที่ฯ พ.ศ. 2563 กับสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาวทั้งหมด ทั้งที่สภาพแวดล้อมของสถานดูแลผู้สูงอายุรยะยาวแตกต่างกัน ดังนั้นงานวิจัยนี้มุ่งเน้นการศึกษากฎหมายและมาตรฐานด้านสภาพแวดล้อมของไทยและต่างประเทศ รวมถึงศึกษาสภาพแวดล้อมของสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาวในไทย เพื่อพัฒนามาตรฐานขั้นต่ำด้านสภาพแวดล้อมสำหรับสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาวที่เหมาะสมกับบริบทของไทยงานวิจัยนี้ใช้วิธีวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) ซึ่งประกอบด้วยการศึกษาวิเคราะห์เอกสารกฎหมายและมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง การศึกษาสังเกตสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาว และการสนทนากลุ่มกับผู้เชี่ยวชาญในสาขาที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่าสถานดูแลผู้สูงอายุระยะยาวประกอบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่พักอาศัย และพื้นที่สนับสนุน รวมถึงชี้ให้เห็นว่าไทยสามารถพัฒนามาตรฐานขั้นต่ำด้านสภาพแวดล้อมได้ด้วยการเพิ่มเติมข้อกำหนดให้ครอบคลุมมากขึ้น ผู้วิจัยจึงได้เสนอแนะมาตรฐานขั้นต่ำด้านสภาพแวดล้อมได้ทั้งหมด 12 หมวด นอกจากนี้ผู้วิจัยได้เสนอแนะว่าควรมีการแบ่งระดับมาตรฐานขั้นต่ำเป็น 3 แนวทางคือ แบ่งตามการก่อสร้าง แบ่งตามขนาดอาคาร และแบ่งตามประเภทผู้ใช้บริการ

กลยุทธ์การตลาดโครงการบ้านพักตากอากาศแบบพูลวิลล่าของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย กรณีศึกษา พื้นที่หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์, ปกิตา ปางพุฒิพงษ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการพูลวิลล่าได้รับความนิยมและมีแนวโน้มพัฒนาอย่างต่อเนื่องมากขึ้นในหัวหิน งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาลักษณะโครงการพูลวิลล่าในภาพรวมหัวหิน แนวคิดการพัฒนาโครงการ และกลยุทธ์การตลาดกรณีศึกษา 5 โครงการ คือ บาบาบีช คลับ เรสซิเดนซ์ หัวหิน, วีรันดา พูลวิลล่า หัวหิน - ชะอำ, บูเลอวาร์ด ทัสคานี ชะอำ - หัวหิน, เดอะ สแตนดาร์ด เรสซิเด้นซ์ หัวหิน และกาบานาส หัวหิน ซึ่งดำเนินการโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 4 แห่ง คือ CI, VRANDA, SC และ SIRI รวบรวมข้อมูลจากการศึกษาเอกสาร การลงพื้นที่สำรวจ และสัมภาษณ์ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง วิเคราะห์ข้อมูลโดยเปรียบเทียบเพื่อสรุปบทเรียนสำคัญในการพัฒนาโครงการประเภทดังกล่าวผลการศึกษาพบว่า 1) ภาพรวมอุปทานโครงการพูลวิลล่าในพื้นที่หัวหิน มี 120 โครงการ ดำเนินการโดย 101 บริษัท โดยมีระดับราคาขายตั้งแต่ 1.49 – 100 ล้านบาท ที่ตั้งโครงการแบ่งเป็น 3 พื้นที่หลัก ได้แก่ พื้นที่ใกล้ทะเล (7 โครงการ) พื้นที่ใกล้ภูเขา (87 โครงการ) และพื้นที่ตัวเมือง (26 โครงการ) โดยบริษัทพัฒนาฯ มักพัฒนาโครงการพูลวิลล่าในพื้นที่ใกล้ทะเล ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นตัวบ่งชี้สำคัญของลักษณะทางกายภาพ การบริการ และการกำหนดกลยุทธ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย 2) แนวคิดการพัฒนาธุรกิจโครงการพูลวิลล่าของบริษัทพัฒนาฯ ในพื้นที่หัวหินมีความคล้ายคลึงกัน คือ บริษัทพัฒนาฯ มีความเชี่ยวชาญ ทรัพยากรและประสบการณ์ในตลาดหัวหินมานาน เห็นพฤติกรรมผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมืองตากอากาศทางทะเลที่เปลี่ยนแปลงไป จึงต่อยอดธุรกิจที่อยู่อาศัยรูปแบบเดิม สู่การพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ที่ยังเป็นช่องว่างของตลาดหัวหินและของบริษัท เพื่อตอบสนองพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าวิถีชีวิตยุคใหม่ 3) บริษัทพัฒนาฯ ในพื้นที่หัวหินเน้นการพัฒนาโครงการพูลวิลล่าในระดับตั้งแต่ Luxury Class – Ultimate class ระดับราคาเริ่มต้น 7.99 - 100 ล้านบาท แสดงถึงการแข่งขันในตลาดระดับสูง เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก ซึ่งแบ่งเป็น 2 …

ความต้องการและความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มวัยเริ่มทำงานในเขตอำเภอเมืองจังหวัดขอนแก่น, วราภรณ์ อึ้งอารีย์วิทยา

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

กลุ่มวัยเริ่มทำงานเป็นกลุ่มคนที่เริ่มต้นเข้าสู่สังคมของการทำงาน หลังจบการศึกษาจากมหาวิทยาลัย หรือสถาบันการศึกษาต่าง ๆ ไม่นาน ข้อมูลการสำรวจพบว่าอำเภอเมืองขอนแก่นในปัจจุบัน มีจำนวนคนกลุ่มนี้มากถึง 39,718 คน ซึ่งลักษณะของประชากรวัยเริ่มทำงานเป็นวัยที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว และเริ่มมีการวางแผนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้คนกลุ่มนี้จึงมีความสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดขอนแก่นในอนาคต ดังนั้นงานวิจัยฉบับนี้จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อศึกษาลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัย ของกลุ่มวัยเริ่มทำงานในเขตอำเภอเมืองจังหวัดขอนแก่น รวมไปถึงศึกษาความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยที่ต้องการในอนาคตอีก 5 ปีข้างหน้า เพื่อให้เกิดความรู้และความเข้าใจในสถานการณ์การอยู่อาศัยของกลุ่มประชากรสำคัญกลุ่มนี้ โดยวิธีการรวบรวมข้อมูลวิจัยจากแบบสอบถามจำนวน 400 ชุด มาทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติ แสดงผลออกมาในเชิงปริมาณ ค่าความถี่ ค่าร้อยละ หาความสัมพันธ์ผลการศึกษาพบว่า 1) กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่มีสถานภาพโสด จบการศึกษาสูงสุดระดับปริญญาตรี มีอาชีพเป็นพนักงานประจำในบริษัท ไม่มีอาชีพที่สอง มีรายได้ส่วนบุคคล 10,500 -15,000 บาทต่อเดือน และรายได้ครัวเรือน 25,001-40,000 บาทต่อเดือน สังเกตุพบว่ากลุ่มช่วงอายุ 26-27 ปี มีรายได้ 15,001-20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่ากลุ่มอื่น 2) พฤติกรรมในการใช้ชีวิต มีการเดินทางด้วยรถ จักรยานยนต์ใช้เวลา 15 นาที ถึงที่ทำงาน นิยมซื้อสินค้าจากช่องทางออนไลน์และจากร้านสะดวกซื้อใกล้บ้าน การทำหรือรับประทานอาหารนิยมซื้ออาหารปรุงสำเร็จกลับมารับประทานที่บ้าน งานอดิเรก เล่นโซเชียลมีเดีย เป้าหมายในชีวิต คือ มีเงินพอใช้จ่าย ซึ่งทุกกลุ่มช่วงอายุมีพฤติกรรมและทัศนคติคล้ายคลึงกัน 3) รูปแบบที่อยู่อาศัยปัจจุบันอยู่ในลักษณะการเช่ามากที่สุด ประเภทบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด มีราคาเช่า 2,001-4,000 บาทต่อเดือน ปัญหาในการอยู่อาศัยที่พบมากที่สุดคือ ที่พักปัจจุบันอยู่ไกลจากสถานที่ทำงาน 4) รูปแบบที่พักอาศัยที่คนกลุ่มนี้ต้องการในอนาคตเป็นรูปแบบการซื้อมากที่สุด โดยต้องการเป็น บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ราคา 2-4 ล้านบาท อยู่ในทำเลโซนใจกลางอำเภอเมืองขอนแก่น แต่เมื่อประเมินความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยที่ต้องการในอีก 5 ปีข้างหน้า พบว่าส่วนใหญ่ไม่สามารถจ่ายค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องการได้ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบซื้อหรือสร้าง ยกเว้นการเช่า อย่างไรก็ตามพบว่ากลุ่มอาชีพข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ ที่มีอายุระหว่าง 26-27 ปี เป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทซื้อและสร้างมากที่สุดจากผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า กลุ่มตัวอย่างวัยเริ่มทำงานในอำเภอเมืองขอนแก่นในปัจจุบัน ส่วนใหญ่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยต้องการในรูปแบบบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด ตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้กับแหล่งงานสามารถเดินทางได้สะดวกสบาย ซึ่งผลการสำรวจความสามารถในการจ่ายเพื่อมีที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนกลุ่มนี้พบว่า มีความสามารถในการจ่ายในสัดส่วนร้อยละ 36.5 ของกลุ่มความต้องการทั้งหมดเท่านั้น เมื่อคำนวณจากรายได้ในอนาคตอีก 5 ปีข้างหน้า พบว่าแท้จริงแล้วคนกลุ่มนี้สามารถจ่ายได้ในราคาไม่เกิน …