Open Access. Powered by Scholars. Published by Universities.®
Urban, Community and Regional Planning Commons™
Open Access. Powered by Scholars. Published by Universities.®
Articles 181 - 210 of 292
Full-Text Articles in Urban, Community and Regional Planning
ผลกระทบจากการทับซ้อนของกิจกรรมบนพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนในช่วงเปลี่ยนผ่านการพัฒนา ต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมและการใช้งานพื้นที่ของกลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชน กรณีศึกษาย่านตลาดน้อย, ทัตพล วงศ์สามัคคี
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
งานวิจัยฉบับนี้ศึกษาข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นบนพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนจากเกิดขึ้นของนโยบายพัฒนาฟื้นฟูเมืองในช่วงเปลี่ยนผ่านการพัฒนา โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการศึกษาผลกระทบที่เกิดขึ้นต่อกลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชน จากการเกิดขึ้นของกิจกรรมใหม่โดยกลุ่มผู้ประกอบการสร้างสรรค์และกลุ่มนักท่องเที่ยวบนพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนของชุมชนย่านตลาดน้อย ด้วยวิธีการสำรวจการใช้งานเพื่อวิเคราะห์การทับซ้อนของกิจกรรมเพื่อจำแนกระดับของผลกระทบ ประกอบกับการสัมภาษณ์กลุ่มประชากรเป้าหมายเพื่อวิเคราะห์ความแตกต่างของทัศนคติที่มีต่อการใช้งานและผลกระทบที่เกิดขึ้น ผ่านการประยุกต์จากทฤษฎีสินค้าสาธารณะ (Public Goods) ผลการสำรวจการทับซ้อนกิจกรรมบนพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนพบว่า กลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนได้รับผลกระทบจากกิจกรรมของกลุ่มผู้ประกอบการสร้างสรรค์และกลุ่มนักท่องเที่ยว โดยมีระดับของผลกระทบตั้งแต่ในระดับต่ำหรือสามารถใช้งานพื้นที่ร่วมกันได้ ผลกระทบในระดับปานกลางหรือการใช้งานที่เป็นอุปสรรคต่อกัน จนไปถึงผลกระทบสูงหรือผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนต้องหยุดทำกิจกรรมและเลี่ยงการใช้งานในบริเวณนั้น ซึ่งความแตกต่างของระดับผลกระทบนี้ยังสะท้อนถึงความหลากหลายของกิจกรรมในบริบทพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนประเภทต่าง ๆ ที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานแตกต่างกัน ผลการวิเคราะห์ทัศนคติที่มีต่อการใช้งานและผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนพบว่า กลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนและกลุ่มผู้ประกอบการสร้างสรรค์ส่วนใหญ่ มีทัศนคติต่อพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนสอดคล้องกันในรูปแบบ พื้นที่สาธารณะส่วนกลาง (Common Goods) โดยกลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนจะไม่สามารถกีดกันผู้ใช้งานกลุ่มอื่น ๆ ในพื้นที่ได้ ด้วยเหตุนี้จึงมักพบผลกระทบระหว่างกลุ่มผู้ใช้งาน เนื่องจากการขาดกฎระเบียบเพื่อควบคุมความเหมาะสม ส่วนกลุ่มนักท่องเที่ยวมีทัศนคติต่อพื้นที่สาธารณะระดับชุมชนในรูปแบบพื้นที่สาธารณะอย่างแท้จริง (Public Goods) ทัศนคติในลักษณะดังกล่าวทำให้สามารถตัดสินใจในการเลือกใช้งานพื้นที่สาธารณะชุมชนทุกจุดได้อย่างอิสระ และยังแสดงออกในด้านพฤติกรรมโดยไม่มีข้อจำกัด สอดคล้องกับผลวิเคราะห์ในข้างต้นที่พบว่า กลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในชุมชนได้รับผลกระทบจากการเข้ามาใช้พื้นที่ของกลุ่มอื่น ๆ
พลวัตการให้บริการร้านอาหารในยุคดิจิทัล กรณีศึกษา ย่านอารีย์, ศุภาพิชญ์ อินทรสูต
พลวัตการให้บริการร้านอาหารในยุคดิจิทัล กรณีศึกษา ย่านอารีย์, ศุภาพิชญ์ อินทรสูต
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
ธุรกิจรับและส่งอาหาร (Food delivery) มีบทบาทกับการใช้ชีวิตของคนในปัจจุบัน ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการรับประทานของผู้บริโภค การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการร้านอาหาร รวมถึงกิจกรรมของธุรกิจที่อยู่ในห่วงโซ่ธุรกิจรับและส่งอาหาร ในช่วงปีที่ผ่านมา การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ส่งผลให้ธุรกิจรับและส่งอาหารเติบโตอย่างรวดเร็ว เนื่องจากร้านอาหารไม่สามารถเปิดให้บริการหน้าร้านได้อย่างเต็มรูปแบบ ผู้บริโภคต้องใช้แอปพลิเคชันเพื่อสั่งอาหารและเพื่อลดความเสี่ยงในการเจอผู้คน การเติบโตของธุรกิจรับและส่งอาหาร ได้ส่งผลต่อการวิถีชีวิตของผู้คนและธุรกิจโดยเฉพาะในพื้นที่เมือง ดังนั้นงานวิจัยจึงมุ่งศึกษาเกี่ยวกับผลกระทบของธุรกิจรับและส่งอาหารต่อการเปลี่ยนแปลงภายในเมือง โดยใช้ย่านอารีย์เป็นพื้นที่ศึกษา งานวิจัยนี้ศึกษาผลกระทบของธุรกิจรับและส่งอาหารต่อผู้ให้บริการร้านอาหารและผู้ใช้บริการร้านอาหารในแง่ของเศรษฐศาสตร์เมือง และนำผลการศึกษาไปวางแผนการจัดการย่านให้เหมาะสมกับเศรษฐกิจรูปแบบใหม่และวิถีชีวิตในยุคดิจิทัล วิธีการได้มาซึ่งข้อมูลเป็นการเก็บข้อมูลปฐมภูมิ ประกอบไปด้วย (1) การใช้แบบสอบถามเก็บข้อมูลของผู้ประกอบการร้านอาหาร และผู้ขับรับและส่งอาหาร (2) การลงสำรวจพื้นที่ศึกษาเพื่อดูการเปลี่ยนแปลงในระดับย่าน และ (3) การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการร้านอาหาร โดยข้อมูลทั้งหมดที่ได้จากการเก็บข้อมูลถูกนำมาประมวลผลด้วยการวิเคราะห์เชิงสถิติพรรณนา (Descriptive Statistics) ผลการศึกษาพบว่า การให้บริการผ่านทางแอปพลิเคชันสั่งอาหารส่งผลให้ขอบเขตพื้นที่ให้บริการ (Threshold) ของร้านอาหารกว้างขึ้น ทำให้ร้านอาหารมีโอกาสได้กำไรมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ประเภทธุรกิจของร้านอาหารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงขอบเขตพื้นที่ให้บริการและระยะทางในการเข้าไปใช้บริการร้านอาหาร (Range) เพิ่มมากขึ้น โดยพบว่าประเภทของอาหารมีความสัมพันธ์กับระยะทางในการส่งอาหาร ธุรกิจรับและส่งอาหารยังส่งผลให้ร้านอาหารสามารถเกิดขึ้นได้ทุกพื้นที่โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม โดยในปัจจุบัน ในพื้นที่อยู่อาศัยในย่านมีร้านอาหารเปิดใหม่เกิดขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อย่านอยู่อาศัย ในแง่ของการที่มีรถจักรยานยนต์รับส่งเข้าออกเพิ่มขึ้น ก่อให้เกิดการรบกวนผู้ที่อาศัย ดังนั้นการวางแผนและการจัดการพื้นที่เมืองให้เหมาะสมและทันสมัยกับการเปลี่ยนแปลงและผลกระทบจากเทคโนโลยี จึงเป็นสิ่งที่ภาครัฐและท้องถิ่นควรให้ความสำคัญ
6 ทศวรรษของการพัฒนาเมืองใหม่และที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์, มณฑมาศ สวัสดิ์ธนาคูณ
6 ทศวรรษของการพัฒนาเมืองใหม่และที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์, มณฑมาศ สวัสดิ์ธนาคูณ
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
สิงคโปร์เป็นประเทศที่มีความก้าวหน้าในเรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยภาครัฐ โดยใช้การพัฒนาเมืองใหม่เป็นเครื่องมือสำคัญในการพัฒนาประเทศ โดยการพัฒนาเมืองใหม่ต่อเนื่องมาอย่างยาวนานมากกว่า 60 ปี โดยการวางผังโครงการเมืองใหม่และการพัฒนาที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์เป็นการวางผังที่สะท้อนนโยบายของรัฐบาลที่เปลี่ยนแปลงไปตามแต่ละยุคสมัย งานวิจัยนี้จะมุ่งศึกษาพัฒนาการของการวางผังเมืองใหม่และที่อยู่อาศัยในประเทศสิงคโปร์ตั้งแต่เริ่มก่อตั้งประเทศจนถึงปัจจุบัน โดยเป็นการวิจัยจากเอกสาร ผังโครงการเมืองใหม่ และรูปแบบหน่วยที่พักอาศัย รวมถึงการสัมภาษณ์ผู้ชำนาญการจากประเทศสิงคโปร์และไทย ผลการศึกษาพบว่า รัฐบาลสิงคโปร์มีการบรรจุแผนพัฒนาเมืองใหม่และนโยบายการพัฒนาประเทศไว้ในแผนพัฒนาชาติทุกฉบับ ตั้งแต่ฉบับที่ 1-8 (ค.ศ.1960-2000) มีการพัฒนาเมืองใหม่ทั้งหมด 23 เมือง โดยการพัฒนาเมืองใหม่จะมีการใช้ผังประเทศที่ถูกออกแบบโดยองค์กรพัฒนาเมือง (URA) เพื่อเป็นกรอบแนวคิดในการพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งสามารถแบ่งยุคพัฒนาการได้เป็น 3 ยุค ได้แก่ 1) ยุคที่ 1 (แผนฯ ฉบับที่ 1-2) ยุคของการสร้างชาติ การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยขาดแคลน และปัญหาเศรษฐกิจซบเซา สะท้อนลงมายังการวางผังที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยและแหล่งงานอุตสาหกรรมภายในเมืองใหม่มากที่สุด แต่การวางผังเมืองใหม่ยังไม่พบระบบชุมชน หน่วยที่พักอาศัยในยุคนี้จึงมีความเรียบง่ายและมีตัวเลือกของหน่วยที่พักอาศัยเพียง 3 แบบเท่านั้น เพื่อการก่อสร้างที่รวดเร็วและประหยัด 2) ยุคที่ 2 (แผนฯ ฉบับที่ 3-5) ยุคของการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ผังเมืองใหม่มีพื้นที่สีเขียวที่มากขึ้นตามแนวคิด Garden City ของรัฐบาล และมีระบบชุมชนที่ชัดเจนขึ้น หน่วยที่พักอาศัยมีความหลากหลาย มีองค์ประกอบและขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่ขึ้น และมีการออกแบบที่ทันสมัย 3) ยุคที่ 3 (แผนฯ ฉบับที่ 6-8) ยุคของความทันสมัยและเทคโนโลยี เป็นยุคที่มีการเปลี่ยนแปลงแนวคิดจาก Garden City เป็นแนวคิด City In A Garden ซึ่งเป็นแนวคิดที่ให้ความสำคัญกับความเป็นเมืองและวิถีชีวิตที่ทันสมัย โดยสะท้อนมายังการวางผังเมืองใหม่ที่มีระบบชุมชนที่ชัดเจนอย่างมาก มีการวางผังระบบขนส่งมวลชน และการใช้เทคโนโลยีใหม่ในการก่อสร้าง รวมถึงการบูรณะเมืองใหม่ในยุคก่อนหน้าด้วย หน่วยที่พักอาศัยในยุคนี้จึงมีขนาดเฉลี่ยที่ใหญ่ขึ้น มีการออกแบบอย่างหรูหราและทันสมัย จากการทำงานร่วมกันระหว่างหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชน ลักษณะอาคารที่พักอาศัยจึงมีความแปลกใหม่จากเดิม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยในการก่อสร้าง สรุปได้ว่าการวางผังเมืองใหม่และการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศสิงคโปร์เป็นเรื่องเดียวกัน โดยมีพัฒนาการสนองต่อแนวคิดและเป้าหมายของนโยบายตามแผนพัฒนาชาติ การวางผังเมืองใหม่ในประเทศสิงคโปร์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการพัฒนาชาติตามแนวคิด “Housing A Nation, Building A City” โครงการที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์จึงไม่เป็นเพียงการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแต่คือการพัฒนาเมืองทั้งเมือง บทเรียนนี้เป็นบทเรียนสำคัญต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองในประเทศไทยให้มีความประสานสอดคล้องกันและเป็นไปตามนโยบายการพัฒนาประเทศด้วย
Relationships Between Language Proficiency And Economic Mobility Of Myanmar Migrant Workers In Bangkok, Aung Ko Min
Relationships Between Language Proficiency And Economic Mobility Of Myanmar Migrant Workers In Bangkok, Aung Ko Min
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
Thailand has been the recipient of foreign migrant workers from neighboring countries for decades. Among them, the majority are from Myanmar. Myanmar migrant workers have been significant parts of the agriculture, manufacturing, and service sectors. In Thailand, they usually earn decent wages comparing to wages in their home countries. However, their incomes and working conditions in Thailand largely depend on several factors. Thus, this research aims to study the relationship between Thai language proficiency and the income of Myanmar migrants in Bangkok. Several studies claim that the employment opportunities of migrants depend primarily on their levels of education and technical …
The Study Of Water Management System In Ancient Towns: A Case Study Of Ayutthaya, Hatthaya Siriphatthanakun
The Study Of Water Management System In Ancient Towns: A Case Study Of Ayutthaya, Hatthaya Siriphatthanakun
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
Due to catastrophic flood in 2011 the Historic City of Ayutthaya was severely damaged while it was never negatively impacted by flood in its 417-year-history. In fact, the lower central plain of Thailand where Ayutthaya is located is vulnerable from water -related hazards, especially flood regarding its natural settings. This research initially aims to understand what the water management system of Ayutthaya was and how the city was emerged and evolved within the flooding prone area so as to apply the knowledge to present-day circumstances. As a result, the landscape integration approach is developed by using multidisciplinary perspectives since water …
Adaptation Strategies For Survival Of Hotel Business Entrepreneurs In Chiang Mai To Covid-19 Situation In 2020, Priya Paepuang
Adaptation Strategies For Survival Of Hotel Business Entrepreneurs In Chiang Mai To Covid-19 Situation In 2020, Priya Paepuang
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
This research aims to explore the adaptation strategies for the COVID-19 pandemic by hotel entrepreneurs in Chiang Mai. Data was mainly collected from 154 hotels categorized into 4 types by Department of Provincial Administration and Online Travel Agency (OTA). Data analysis was conducted through data collecting week-by-week from 1st February to 31st December 2020 and the relationship of measurements and adaptation indicators was diagrammed. Moreover, this research interviewed four entrepreneurs of hotel type 2 in two areas including Nimmanahaeminda Road and the Old town. There are three major findings: 1. The target group is different in different locations. For example, …
องค์ประกอบทางกายภาพของห้องชุดพักอาศัยแบบ 1 ห้องนอนที่ส่งผลต่อสุขภาวะทางใจของผู้อยู่อาศัย: กรณีศึกษาโครงการอาคารชุด บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), เมธาวี อื้ออารีย์กุล
องค์ประกอบทางกายภาพของห้องชุดพักอาศัยแบบ 1 ห้องนอนที่ส่งผลต่อสุขภาวะทางใจของผู้อยู่อาศัย: กรณีศึกษาโครงการอาคารชุด บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), เมธาวี อื้ออารีย์กุล
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
การศึกษาแนวคิดสุขภาวะทางใจหรือความสุขเป็นสิ่งที่อยู่ในความสนใจมายาวนาน แต่การศึกษาเรื่องสุขภาวะทางใจในการอยู่อาศัยนั้นยังมีการศึกษาไม่มากนัก ในปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีจํานวนอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นอย่างมากและรวดเร็ว ประเด็นเรื่องสุขภาวะทางใจในการอยู่อาศัยในอาคารชุดจึงเป็นเรื่องที่ควรได้รับการคํานึงถึงอย่างยิ่ง งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาองค์ประกอบทางกายภาพของห้องชุดและสุขภาวะทางใจในการอยู่อาศัย เพื่อวิเคราะห์หาองค์ประกอบทางกายภาพที่มีความสัมพันธ์และส่งผลต่อสุขภาวะทางใจในการอยู่อาศัย และเพื่อเสนอแนะแนวทางในการพัฒนารูปแบบองค์ประกอบทางกายภาพของห้องชุด โดยใช้การรวบรวมแนวคิดทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง ร่วมกับการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญด้านจิตวิทยาและผู้เชี่ยวชาญด้านสถาปัตยกรรม ในการพัฒนาเครื่องมือในการเก็บข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างผู้อยู่อาศัยในรูปแบบห้องชุด 1 ห้องนอนของโครงการลุมพินี เพลส พระราม 9-รัชดา, ลุมพินี เพลส รัชโยธิน และลุมพินี เพลส พระราม4 – กล้วยน้ำไท รวมจํานวน 146 ตัวอย่าง โดยใช้แบบสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้าง และนําข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์ผลทางสถิติร่วมกับการวิเคราะห์ผังห้องชุด ผลการศึกษาพบว่า (1) ลักษณะทางกายภาพของรูปแบบห้องชุด 4 รูปแบบ ในรูปแบบ B1 จากโครงการลุมพินี เพลส รัชโยธินและรูปแบบ C1 จากโครงการลุมพินี เพลส กล้วยน้ำไท มีรูปแบบการวางผังเหมือนกัน ส่วนในรูปแบบ A1 และ A2 จากโครงการลุมพินี เพลส พระราม 9-รัชดา มีความแตกต่างกันที่รูปแบบ A2 มีระเบียงบริเวณส่วนนอน ทั้งนี้รูปแบบ A1 และ A2 นั้นจะแตกต่างจากรูปแบบ B1 และ C1 อย่างชัดเจนในลักษณะการวางผัง, ลำดับการเข้าถึง, การกำหนดขอบเขตและการเชื่อมต่อในแต่ละพื้นที่ (2) ลักษณะครัวเรือน ลักษณะการอยู่อาศัยและปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสุขภาวะทางใจของผู้อยู่อาศัย จากกลุ่มตัวอย่างทั้ง 4 รูปแบบห้องชุด พบว่ามีความแตกต่างกันในบางหัวข้อ ได้แก่ อาชีพหลัก ในรูปแบบ B1 ส่วนใหญ่เป็นนักเรียน/นักศึกษา ส่วนรูปแบบอื่น ๆ เป็นพนักงาน/ลูกจ้างเอกชน, ระดับรายได้ มีความหลากหลายในแต่ละรูปแบบ โดยจะอยู่ในช่วง ต่ำกว่า 20,000 – 60,000 บาท, ผู้อยู่อาศัยร่วมกัน ในรูปแบบ C1 ส่วนใหญ่อยู่อาศัยคนเดียว ส่วนรูปแบบอื่น ๆ อยู่อาศัยร่วมกับครอบครัว และลักษณะที่อยู่อาศัยเดิม ในรูปแบบ …
โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ตามหลักมาตรการ Pud (Planned Unit Development): กรณีศึกษาโครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่, จักรกฤช วิสุทธินันท์
โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ตามหลักมาตรการ Pud (Planned Unit Development): กรณีศึกษาโครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่, จักรกฤช วิสุทธินันท์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มีความสำคัญต่อการพัฒนาเมือง สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครได้กำหนดมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือมาตรการ PUD (Planned Unit Development) ภายใต้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อเป็นเครื่องมือในพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ทั้งผู้ประกอบการ ประชาชน และสาธารณะ งานวิจัยฉบับนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ตามหลักมาตรการ PUD (Planned Unit Development) โดยคัดเลือกโครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่ ของ บจม.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บนที่ดินขนาด 300 ไร่ เป็นกรณีศึกษา โดยใช้วิธีการศึกษาเอกสาร การออกแบบโครงการจำลอง และการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญ และนักวิชาการ ปัจจุบันโครงการเดิม (โครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่) เป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ประกอบด้วย 5 โครงการย่อย ใน 6 แปลงที่ดิน ตั้งอยู่บนที่ดินที่ผังเมืองรวมกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เมื่อนำโครงการเดิมนี้ มาออกแบบเป็นโครงการที่นำใช้ มาตรการ PUD สามารถปรับย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) โดยที่ค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ในพื้นที่โครงการไม่เปลี่ยนแปลง เกิดเป็นรูปแบบโครงการที่ผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยกับกิจกรรมอื่นๆ จากการศึกษาด้านการตลาดของโครงการ เมื่อนำใช้มาตรการ PUD จึงพบความเป็นไปได้ขององค์ประกอบ 4 ประเภท ได้แก่ (1) โครงการเวลเนสเซ็นเตอร์และสปอร์ต คลับ (2) โรงแรม (3) โรงเรียนนานาชาติ และ(4) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ เมื่อนำ 4 องค์ประกอบดังกล่าว มาทำการศึกษาด้านกฎหมาย จึงพบว่ากฎหมายเอื้ออำนวยให้สามารถดำเนินการได้ จากการออกแบบวางผังทางกายภาพโครงการ เมื่อนำใช้มาตรการ PUD เกิดเป็นอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินดังนี้ (1) ที่อยู่อาศัย ร้อยละ 68 (2) โรงเรียนนานาชาติ ร้อยละ 13 (3) โรงแรม ร้อยละ 5 (4) โครงการเวลเนสเซ็นเตอร์และสปอร์ต คลับ ร้อยละ 5 และ(5) …
แนวทางการเสริมสร้างสุขภาวะเชิงสถาปัตยกรรมของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษา โครงการเดอะรูมสุขุมวิท69 และ เดอะรูมสาทร-ถนนปั้น, ชุติมา ศรีอรุณ
แนวทางการเสริมสร้างสุขภาวะเชิงสถาปัตยกรรมของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษา โครงการเดอะรูมสุขุมวิท69 และ เดอะรูมสาทร-ถนนปั้น, ชุติมา ศรีอรุณ
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
จากการสำรวจในปัจจุบันมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงหรืออาคารชุดเพิ่มมากขึ้นเป็นจำนวนมากในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครเนื่องจากการเจริญเติบโตของเมือง ในพื้นที่เขตชั้นในมีจำนวนจำกัดการพัฒนาอาคารสูงจึงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการต่างเลือกใช้นำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และในปัจจุบันประชาชนก็หันมาอยู่อาศัยในอาคารประเภทอาคารชุดกันมากขึ้น ในประเทศเกาหลีใต้นั้นมีงานวิจัยที่ศึกษาถึงผลกระทบจากการอยู่อาศัยในอาคารสูงว่าด้วยลักษณะของอาคารที่สูงขึ้นไปนั้นทำให้มีความกังวลใจ ผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารสูงที่ตั้งแต่ชั้นที่ 18 ขึ้นไป อัตราเกิดโรควิตกกังวลสูงขึ้น ความดันเลือดสูงขึ้น โดยเฉพาะในผู้สูงอายุและเด็กทารก ผู้อยู่อาศัยมีความเครียดมากขึ้นจากเสียงรบกวน และการใช้งานลิฟต์รวมไปถึงด้านความปลอดภัยและอุบัติเหตุจึงเป็นเป็นที่มาในการศึกษาครั้งนี้ เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อสุขภาวะของผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร และหาแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดที่ส่งเสริมสุขภาวะของผู้อยู่อาศัยต่อไป โดยศึกษาจากผู้อยู่อาศัย รวมไปถึงนำความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญมาสรุปผลเพื่อหาแนวทางโดยการเก็บข้อมูลใช้วิธีการเก็บแบบสอบถามและสัมภาษณ์ โดยลงพื้นที่ศึกษาโครงการเดอะรูมสุขุมวิท69 และเดอะรูมสาทร-ถนนปั้น ผลการศึกษาพบว่ากลุ่มตัวอย่างมีความเห็นว่าการอาศัยอยู่ในโครงการที่มีความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สินส่งผลกับสุขภาวะของตนมากที่สุดเป็นอันดับแรก รองลงมา 4 อันดับ พบว่าเป็นปัจจัยด้านการบริหารจัดการทั้งสิ้น เมื่อวิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อปัจจัยภายในผู้อยู่อาศัย พบว่าปัจจัยทางด้านกายภาพทั่วไปมีผลคล้ายคลึงกับมุมมองของผู้อยู่อาศัย ส่วนกลุ่มปัจจัยลักษณะทางกายภาพของโครงการและกลุ่มปัจจัยการบริหารจัดการ มีความแตกต่างกัน ในด้านความสูงอาคาร จากการอาศัยอาคารชุดที่อาศัยในระดับชั้นที่แตกต่างกัน 3 ระดับ ได้แก่ ชั้น 1 – 8 ชั้น 9 – 24 และชั้น 25 ขึ้นไป มีระดับสุขภาวะไม่แตกต่างกันที่ระดับนัยสำคัญทางสถิติ .05 ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มีความเห็นว่าปัจจัยทางด้านสังคมมีความ สำคัญต่อสุขภาวะของผู้อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้ปัจจัยบริหารจัดการ ในส่วนของปัจจัยด้านกายภาพที่ดีจะส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยมีสุขภาวะที่ดีขึ้น
ปัจจัยการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย กรณีศึกษา บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน), พัชญา โพธิรัตน์สมบัติ
ปัจจัยการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย กรณีศึกษา บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน), พัชญา โพธิรัตน์สมบัติ
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นเป็นสินเชื่อที่ให้แก่ลูกหนี้ที่เป็นบุคคลธรรมดาหรือกลุ่มบุคคลเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยมีที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้างนั้นจำนองเป็นหลักประกัน ซึ่งมีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไป รวมถึงการให้สินเชื่อเพื่อรีไฟเเนนซ์ (Re-finance) จากสถาบันการเงินด้วย ดังนั้นปัจจัยที่ทำให้ผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงินจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก รวมถึงแนวทางในการแก้ไขสำหรับผู้ขอสินเชื่อที่ไม่ผ่านการอนุมัติ และวิธีการเตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อด้วย ซึ่งการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีหลายปัจจัยประกอบกันไม่ว่าจะเป็นปัจจัยภายนอก เช่น มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV) หรือนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน หรือปัจจัยภายในที่เกิดจากตัวผู้ขอกู้เอง เช่น อายุ รายได้ เป็นต้น จากผลการศึกษาพบว่าปัจจัยหลักมี 8 ปัจจัย คือ รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน ภาระหนี้เกิน มีประวัติเครดิตไม่ดี (ซึ่งสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด) อายุ วุฒิการศึกษา ความมั่นคงของอาชีพ เเละเงินออม ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลทุติยภูมิของ ผู้ซื้อโครงการบ้านฟ้า ทาวน์นี่ ปิ่นเกล้า–ดอนหวาย บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และผู้ซื้อโครงการพอส ไอดี คอนโด บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งปัจจัยหลักของการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคือ ภาระหนี้เกิน สรุปผลการศึกษาได้ว่า ปัจจัยการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น เกิดจากตัวผู้ขอกู้เป็นหลัก โดยส่วนใหญ่เเล้วเมื่อคนต้องการซื้อที่อยู่อาศัย มักจะเลือกที่อยู่อาศัยที่ตนอยากได้ เพราะการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการสร้างหนี้สินระยะยาว เเละไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้บ่อยๆ ด้วยเหตุนี้ทำให้คนทั่วไปอาจไม่ได้คำนึงถึงความเป็นไปได้ในการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ซึ่งเป็นเหตุที่ทำให้ขอกู้ไม่ผ่าน เพราะความต้องการของตนเองนั้น ไม่สัมพันธ์กับรายได้เเละรายจ่ายที่มีอยู่ ในอนาคต หากผู้ขอกู้ไม่เตรียมความพร้อมให้ตนเองก่อนการขอกู้ ย่อมเป็นเรื่องปกติที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ ควรเตรียมความพร้อมทั้งวินัยทางด้านการเงิน การออม ความโปร่งใสในการเดินบัญชี รวมถึงการประเมินตนเองในการเลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมด้วย ซึ่งผู้ขอกู้ควรเตรียมความพร้อมให้แก่ตนเองในการขอสินเชื่อต่อไป
ความต้องการในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของสมาชิกชมรมผู้สูงอายุ กรณีศึกษา ชมรมผู้สูงอายุโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย, วรรณวสา ขำสุข
ความต้องการในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของสมาชิกชมรมผู้สูงอายุ กรณีศึกษา ชมรมผู้สูงอายุโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย, วรรณวสา ขำสุข
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
การเปลี่ยนแปลงของประชากรสูงวัยที่ส่งผลต่อแนวโน้มของประชากรสูงวัยทั่วโลก และมีแนวโน้มของประชากรสูงวัยที่เพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้แต่ละประเทศจะมีการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบสังคมที่แตกต่างกันตามสภาพแวดล้อม เช่น นโยบายประเทศ ความก้าวหน้าทางการแพทย์ รวมถึงมีการดูแลสุขภาพตนเองมากขึ้น มีค่านิยมที่เปลี่ยนแปลงไป โดยการที่ประชากรแต่งงานลดลง การมีลูกลดลง ก็ส่งผลให้สัดส่วนของประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเช่นกัน โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย และคณะแพทยศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตระหนักถึงความสำคัญของสถานการณ์ ดังกล่าว และเล็งเห็นถึงความสำคัญในการดูแลรักษาเฉพาะทางสำหรับผู้สูงอายุ จึงดำเนินการสร้างอาคารเพื่อดูแลผู้สูงอายุแบบครบวงจรขึ้น โดยเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อปี พ.ศ. 2558 และได้รับพระกรุณาธิคุณจากสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานนามอาคารว่า "อาคาร ส.ธ." ถือเป็นศูนย์การดูแลผู้สูงอายุแบบบูรณาการ ซึ่งมีพื้นที่ 18 ชั้นที่มีหน่วยให้บริการดูแลผู้สูงวัยในทุก ๆ ด้าน เพื่อรองรับประชากรสูงอายุที่เพิ่มสูงขึ้น ความต้องการของผู้สูงอายุก็แตกต่างกัน การศึกษาครั้งนี้จึงมุ่งเน้นศึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุ ในการศึกษาสภาพแวดล้อมทางกายภาพของการอยู่อาศัยในของผู้สูงอายุ เพื่อนำมาวิเคราะห์ความต้องการในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุและเสนอแนะแนวทาง งบประมาณในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ในที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท รวมทั้งติดตามผลการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ พบว่าสมาชิกชมรมฯ ส่วนมากมีที่อยู่อาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในที่อยู่อาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยว มีรายได้หลังเกษียณอยู่ในช่วง 20,001-50,000 บาท มากที่สุด โดยมากจะอาศัยร่วมกับญาติ พี่น้อง และใช้เงินเก็บส่วนตัวเป็นแหล่งเงินในการปรับปรุงที่อยู่อาศัย และมีจำนวนน้อยมากที่จะใช้เงินกู้เพื่อมาปรับปรุง พื้นที่เกิดอุบัติเหตุมากที่สุดคือ ห้องน้ำ จึงควรเตรียมการป้องกันการเกิดอุบัติเหตุ ด้วยการปรับปรุงวัสดุพื้นกันลื่นและราวจับช่วยพยุงสำหรับลุกนั่ง ซึ่งจะส่งผลต่องบประมาณในการปรับปรุง และพบว่าหากผู้สูงอายุส่วนมากมีรายได้ที่ 20,001-50,000 บาท จะใช้เวลาในการผ่อนจ่ายค่าอุปกรณ์ประเภทพื้นและราวจับ เป็นเวลามากกว่า 7 เดือน
การพัฒนาโครงการอาคารชุดตากอากาศแบบขายแล้วรับเช่ากลับคืนเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวในจังหวัดภูเก็ตกรณีศึกษา โครงการ แคสเซีย ภูเก็ต และ โครงการ แซทเทอร์เดย์ เรสซิเดนซ์, อลิสา เลื่อนลอย
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
การพัฒนาโครงการอาคารชุดตากอากาศแบบขายแล้วรับเช่ากลับคืนได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการและมีผู้สนใจซื้อเพื่อการลงทุน วิธีการคือผู้ประกอบการขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อ แล้วทำสัญญาขอเช่ากลับคืนมาดำเนินกิจการที่พักเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว แล้วจ่ายผลตอบแทนแก่เจ้าของห้องชุดตามสัญญา งานวิจัยฉบับนี้มุ่งศึกษาแนวคิด กระบวนการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการประเภทดังกล่าว รวมถึงปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นในการพัฒนา โดยทำการศึกษาผ่านกรณีศึกษาในจังหวัดภูเก็ต 2 แห่งที่มีรูปแบบการบริหารที่แตกต่างกัน รวบรวมข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการและผู้บริหารโครงการ การสำรวจพื้นที่ และรวบรวมความคิดเห็นของผู้เช่าจากเว็ปไซด์การท่องเที่ยว แล้ววิเคราะห์ข้อมูลเปรียบเทียบความเหมือนและต่างเพื่อสรุปบทเรียนสำคัญในการพัฒนาโครงการ ผลการศึกษาพบว่า 1) ลักษณะและองค์ประกอบทางกายภาพของโครงการ มีความคล้ายคลึงกับอาคารชุดเพื่อพักอาศัย ที่สามารถแยกทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางได้ ซึ่งภายในห้องชุดนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสมแก่การเช่าระยะยาว ในขณะเดียวกันพื้นที่ส่วนกลางก็มีความคล้ายคลึงกับที่พักเพื่อการท่องเที่ยวด้วย 2) พบรูปแบบการบริหารจัดการ 2 รูปแบบ ได้แก่ บริหารจัดการโดยผู้ประกอบการ และ บริหารจัดการร่วมกับเครือโรงแรม โดยที่ทั้ง 2 รูปแบบ จำเป็นต้องมีส่วนงานที่สำคัญ 2 ส่วนได้แก่ ส่วนงานดูแลผู้เช่าที่ให้บริการคล้ายโรงแรม และส่วนงานดูแลลูกค้าผู้ซื้อในด้านผลตอบแทนและสิทธิประโยชน์ 3) สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการพัฒนาโครงการ คือ รูปแบบโครงการที่เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า การควบคุมต้นทุน บริหารจัดการบุคลากร และที่สำคัญคือการบริหารจัดการโครงการที่ดี การวิจัยนี้แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาโครงการอาคารชุดตากอากาศแบบขายแล้วรับเช่ากลับคืนเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวนั้น ถือเป็น “กลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์” ให้ก่อให้เกิดรายได้ โดยใช้หลักการบริหารจัดการทั้งด้านกายภาพ การเงินและการบริการ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าทั้งกลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มผู้เช่าได้เป็นอย่างดี โดยผลการศึกษาจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่สนใจพัฒนาโครงการ และผู้ที่สนใจซื้อให้เข้าใจโครงการประเภทนี้มากยิ่งขึ้น
การจัดสวัสดิการที่พักอาศัยให้พนักงานโรงงานทอผ้าโดยเจ้าของกิจการในพื้นที่ชานเมืองด้านตะวันตกของกรุงเทพมหานคร, จิตสุภา ศรัทธาทิพย์
การจัดสวัสดิการที่พักอาศัยให้พนักงานโรงงานทอผ้าโดยเจ้าของกิจการในพื้นที่ชานเมืองด้านตะวันตกของกรุงเทพมหานคร, จิตสุภา ศรัทธาทิพย์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
อุตสาหกรรมทอผ้าเป็นอุตสาหกรรมที่ต้องใช้แรงงานในการดำเนินกิจการจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งจึงมีการจัดที่พักอาศัยสวัสดิการให้กับแรงงาน เพื่ออำนวยความสะดวกในการปฏิบัติหน้าที่ หรือเป็นเครื่องมือจูงใจในการทำงาน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวคิดและแนวทางการพัฒนาและบริหารจัดการที่พักอาศัยสวัสดิการให้กับแรงงานโรงงานทอผ้าของผู้ประกอบการ รวมถึงทัศนคติของแรงงานที่มีต่อที่พักอาศัย เก็บข้อมูลโดยการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการโรงงาน 3 แห่ง ขนาดใหญ่ ขนาดกลางและขนาดเล็ก ขนาดละ 1 แห่ง ในพื้นที่อำเภอ อ้อมน้อย อ้อมใหญ่ และไร่ขิง สำรวจพื้นที่ที่พักอาศัยสวัสดิการ และสัมภาษณ์แรงงานโรงงานทั้ง 3 แห่ง จำนวน 41 คน ผลการศึกษาพบว่า 1) แนวคิดการจัดให้มีที่พักอาศัยของผู้ประกอบการโรงงานทั้ง 3 แห่งมีความแตกต่างกัน โดยผู้ประกอบการโรงงานขนาดใหญ่เห็นว่าที่พักสำหรับแรงงานเป็นสวัสดิการที่อำนวยความสะดวกให้แรงงาน ซึ่งเหมาะสมกับลักษณะงานของโรงงาน ในขณะที่โรงงานขนาดกลางจัดให้มีที่พักสวัสดิการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการแรงงาน เพราะแรงงานส่วนใหญ่เป็นแรงงานข้ามชาติ ส่วนโรงงานขนาดเล็กจัดที่พักอาศัยเพื่อเป็นเครื่องมือดึงดูดใจให้แรงงานเลือกทำงานกับโรงงาน และเพื่อให้สามารถแข่งขันกับโรงงานอื่นได้ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการโรงงานทั้ง 3 แห่ง คิดว่ารัฐบาลไม่ควรกำหนดให้ต้องมีการจัดที่พักสวัสดิการ เนื่องจากมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ ต้นทุนของโรงงาน และความต้องการของแรงงานที่แตกต่างกัน 2) การพัฒนาที่พักอาศัยของโรงงานทั้ง 3 แห่งแบ่งเป็น 2 รูปแบบคือ (1) อาคารที่พักที่อยู่บริเวณเดียวกับโรงงานและ (2) ที่พักที่รวมอยู่เป็นส่วนหนึ่งของอาคารโรงงาน โดยโรงงานขนาดใหญ่และขนาดกลางมีลักษณะที่พักในรูปแบบที่ (1) ซึ่งมีแนวทางการพัฒนาที่พักอาศัยคือการควบคุมต้นทุนการดูแลอาคารในระยะยาว จึงสร้างอาคารที่ดูแลง่ายและเพื่อลดปัญหาการอยู่อาศัยของแรงงาน 3) แนวทางการบริหารจัดการที่พักอาศัยของโรงงานทั้ง 3 แห่งแตกต่างกัน ซึ่งเป็นผลมาจากหลายปัจจัยทั้งแนวคิดผู้ประกอบการเอง ลักษณะการดำเนินงาน ลักษณะพฤติกรรมของแรงงาน จำนวนและอายุงานของแรงงาน ทั้งนี้ การบริหารจัดการที่ต่างกันส่งผลต่อสภาพอาคารที่พักให้มีความต่างกันด้วย 4) ความคิดเห็นและความพึงพอใจของแรงงานต่อที่พักอาศัยสวัสดิการ พบว่าแรงงานของโรงงานเล็กมีความพึงพอใจในที่พักอาศัยน้อยกว่าแรงงานของโรงงานอีก 2 แห่ง อย่างไรก็ดีแรงงานส่วนใหญ่มักไม่ต้องการอะไรเพิ่มเติม เนื่องจากเข้าใจว่าเป็นที่พักอาศัยโดยไม่มีค่าใช้จ่าย หรือมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าอาศัยภายนอกโรงงาน งานวิจัยฉบับนี้ชี้ให้เห็นแนวคิดของผู้ประกอบการในการจัดให้มีที่พักอาศัยสวัสดิการ แนวทางการพัฒนาและการบริหารจัดการ รวมถึงประโยชน์และข้อจำกัดของการมีที่พักอาศัยสวัสดิการ ผลการศึกษาจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในการคำนึงถึงความเหมาะสมในการพัฒนาและบริหารจัดการที่พักอาศัยสวัสดิการ รวมถึงเป็นประโยชน์ต่อรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่พักอาศัยของกลุ่มแรงงานผู้มีรายได้น้อยต่อไป
พฤติกรรมด้านการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า ในกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษา : พาต้า ปิ่นเกล้า, เอ็มบีเค เซ็นเตอร์, จัตุรัสจามจุรี และเทสโก้ โลตัส พระราม 1, ภัสร์นลิน เลิศดำรงค์ไชย
พฤติกรรมด้านการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า ในกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษา : พาต้า ปิ่นเกล้า, เอ็มบีเค เซ็นเตอร์, จัตุรัสจามจุรี และเทสโก้ โลตัส พระราม 1, ภัสร์นลิน เลิศดำรงค์ไชย
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาพฤติกรรมการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า เพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมการใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุ นำไปสู่การจัดการพื้นที่ภายในห้างสรรพสินค้าที่เหมาะสมแก่ผู้สูงอายุ ผ่านการใช้วิธีสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างผู้สูงอายุภายที่มาใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้า สัมภาษณ์เชิงลึกกับผู้ที่มีส่วนรับผิดชอบในด้านการจัดการพื้นที่ภายในห้างสรรพสินค้า (ผู้ประกอบการ) จากผลการศึกษา พบว่า 1) ผู้สูงอายุเลือกใช้พื้นที่ของห้างสรรพสินค้าเป็นสถานที่ที่มานอกเหนือจากบ้านหรือ Second place โดยพฤติกรรมการมาใช้พื้นที่แตกต่างกันตามจุดเด่นและจุดขายของแต่ละสถานที่ ปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของห้างฯ มีผลต่อรูปแบบการเดินทางมาของผู้สูงอายุ ทำให้วัตถุประสงค์ของการมาใช้พื้นที่ของผู้สูงอายุแตกต่างกันออกไปตามแต่ละสถานที่ 2) ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เห็นว่าควรจัดให้มีพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้า โดยจัดให้เป็นพื้นที่สำหรับนั่งมากที่สุด และเป็นพื้นที่ทางสังคมรองลงมาเพื่อลดความเหงา และโดดเดี่ยว ดังนั้นการจัดการพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุในห้างสรรพสินค้าควรพิจารณาประเด็นของพฤติกรรมและความต้องการของผู้สูงอายุควบคู่ไปกับจุดเด่น จุดขายของสถานที่นั้นๆ ผู้ประกอบการตระหนักถึงประเด็นการมาของสังคมสูงวัยและพฤติกรรมนิยมมาใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้าของผู้สูงอายุ แต่ยังไม่เห็นถึงความสำคัญหรือแรงจูงใจในการพัฒนาพื้นที่ ทั้งนี้ภาครัฐจึงควรออกนโยบายผลักดันและส่งเสริมให้ภาคเอกชนเห็นถึงความสำคัญ สร้างแรงจูงใจในการจัดเตรียมพื้นที่ให้เป็นสวัสดิการพื้นที่ทางสังคมในเมือง ด้วยการรณรงค์ขอความร่วมมือ ลดอัตราภาษีแก่ห้างสรรพสินค้าที่พัฒนาพื้นที่บางส่วนให้เป็นพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุ ให้รางวัล เพื่อดึงดูดให้พื้นที่ห้างสรรพสินค้าอื่นๆ นำไปปฏิบัติตาม เพื่อสวัสดิการด้านพื้นที่ทางสังคมนี้จะได้ครอบคลุมทั้งหน่วยงานของรัฐและเอกชน
Institutional Dynamics And Adaptive Capacity In World Heritage Management: Case Studies From Southeast Asia, Montira Unakul
Institutional Dynamics And Adaptive Capacity In World Heritage Management: Case Studies From Southeast Asia, Montira Unakul
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
Over the past 40 years, heritage site management institutions have had to contend with expanding “boundaries of practice”: the evolution of heritage concepts and the emergence of global and transnational threats and broader sustainable development issues. Yet, many heritage site management institutions are still mired in conventional heritage mandates and approaches. This study looks at the ability of World Heritage site management institutions to adapt to this changing landscape. Global monitoring exercises show that World Heritage sites are struggling with this increased complexity, with many sites under active monitoring, sometimes for years. The sluggishness of change suggests that a deeper …
การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนแวดล้อมในจังหวัดฉะเชิงเทรา : กรณีศึกษา โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท, เสาวลักษณ์ ลิ้มสวัสดิ์
การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนแวดล้อมในจังหวัดฉะเชิงเทรา : กรณีศึกษา โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท, เสาวลักษณ์ ลิ้มสวัสดิ์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวพร้อมกับจัดกิจกรรมเรียนรู้ธรรมชาติและวิถีชุมชน เป็นแนวทางพัฒนาที่มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพอย่างจังหวัดฉะเชิงเทรา งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาแนวคิดและกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับวิถีชุมชนในจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยคัดเลือกกรณีศึกษา 3 แห่ง ได้แก่ โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท รวบรวมข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้นำในการจัดกิจกรรมของชุมชน และนักท่องเที่ยว ประกอบการสำรวจโครงการ และรวบรวมความคิดเห็นผู้เข้าพักจากเว็บไซต์ผู้ให้บริการจองที่พัก สิ้นสุดภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 วิเคราะห์ผลโดยถอดความสำคัญจากบทสัมภาษณ์ และสรุปความคิดเห็นการเข้าพักของนักท่องเที่ยว ผลการศึกษาพบว่า 1) แนวคิดสำคัญของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการทั้ง 3 แห่ง มีความคล้ายคลึงกัน คือ มีแนวคิดการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่คำนึงถึงสภาพพื้นที่ซึ่งมีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติและวิถีวัฒนธรรมชุมชน โดยเฉพาะพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่ริมแม่น้ำที่มีชุมชนแวดล้อม ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวและการจัดกิจกรรมท่องเที่ยวที่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม 2) กระบวนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีขั้นตอนที่สำคัญ คือ การออกแบบที่สอดคล้องกับธรรมชาติแวดล้อม การเลือกใช้ทรัพยากรและแรงงานท้องถิ่นในการก่อสร้างและการให้บริการ 3) การให้บริการผู้เข้าพักในโครงการโดยการจัดกิจกรรมร่วมกับชุมชน พบว่าโครงการที่มีระดับการมีส่วนร่วมกับชุมชนสูง ทำให้เกิดความสัมพันธ์อันดีและนำมาซึ่งความพึงพอใจของชุมชนในระดับสูง 4) ผู้ประกอบการเห็นว่าการจัดกิจกรรมของโครงการเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการเข้าพักซ้ำและทำให้อัตราการเข้าพักสูงขึ้น อย่างไรก็ตามในความเห็นของนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีความพึงพอใจในเรื่องทัศนียภาพและการบริการ ส่วนเรื่องกิจกรรมเป็นความพึงพอใจในระดับรองลงมา ผลการศึกษาชี้ให้เห็นบทเรียนที่สำคัญว่า การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนควรพิจารณาการนำแนวความคิดทั้งเชิงธุรกิจและแนวคิดการมีส่วนร่วมกับชุมชนมาใช้ร่วมกับการพัฒนาโครงการ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีคุณค่าทั้งในด้านธรรมชาติและวัฒนธรรมชุมชน อย่างไรก็ตามสิ่งที่ควรพิจารณาศึกษาคือการบริหารจัดการนักท่องเที่ยวเพื่อไม่ให้ส่งผลเสียต่อสภาพความเป็นอยู่และสิ่งแวดล้อมของชุมชนได้ งานวิจัยฉบับนี้จะเกิดประโยชน์ต่อการนำไปประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ รวมถึงการวางแผนบริหารจัดการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป
ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในพื้นที่รอยต่อเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, กชกร ธรรมกีรติ
ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในพื้นที่รอยต่อเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, กชกร ธรรมกีรติ
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
ปัจจุบันในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวสู่จังหวัดปริมณฑลโดยเฉพาะในพื้นที่รอยต่อของกรุงเทพและปริมณฑลมีการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ทำให้ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มหันมาอยู่อาศัยและลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองบริเวณพื้นที่รอยต่อ ซึ่งจากการศึกษาพบว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้นมีความแตกต่างกัน เนื่องจากมีข้อกำหนดทางกฎหมายเป็นข้อบังคับและจำกัดแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ผลการศึกษาพบว่ากลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างกรุงเทพมหานครและสมุทรปราการแตกต่างกัน ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัยและปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องพักอาศัยมากที่สุด และกลุ่มผู้ซื้อบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการบ้านเดี่ยวระหว่างกรุงเทพมหานครและนครปฐมแตกต่างกันและความแตกต่างนั้นส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัย ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัย ปัจจัยด้านบุคคลากร และปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยมากที่สุด และในส่วนของแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบพบว่าการแบ่งเขตระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไม่มีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย
พฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งมากับคอนโดมิเนียมของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน): กรณีศึกษาโครงการ เดอะโมนูเมนต์ สนามเป้า , โครงการเดอะไลน์ อโศก-รัชดาฯ , โครงการ โมริ เฮ้าส์ สุขุมวิท77 และ โครงการ เดอะเบส การ์เด้น พระราม9, กชกร พรธนาชัย
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ริเริ่มนำเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ในปี 2560 ซึ่งเน้นการใช้เทคโนโลยีในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อส่งเสริมการอยู่อาศัยให้ดียิ่งขึ้น งานวิจัยนี้มุ่งศึกษารูปแบบอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียมของบริษัท แสนสิริ ในกรุงเทพมหานคร ศึกษาคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกัน 4 ระดับราคา โดยรวบรวมข้อมูลแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) จากการศึกษากลยุทธ์ทางการตลาดและการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ จำนวน 3 ท่าน ศึกษาอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียม จากการค้นคว้าทางเว็บไซต์กับการสัมภาษณ์นิติบุคคลในโครงการ และศึกษาพฤติกรรมการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมทั้ง 4 ระดับราคา ด้วยการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างจากผู้อยู่อาศัย 229 ตัวอย่าง เพื่อวิเคราะห์ผลเปรียบเทียบความความแตกต่างในโครงการกรณีศึกษาทั้ง 4 โครงการ ผลการวิจัยพบว่า 1) อุปกรณ์เทคโนโลยีในคอนโดมิเนียมของ บริษัท แสนสิริ มีทั้งหมด 3 ประเภท คือ ประเภทความปลอดภัย ประเภทสนับสนุนการดำเนินชีวิต เป็นอุปกรณ์เทคโนโลยีพื้นฐานที่มีการติดตั้งในโครงการทุกระดับราคา เช่น ระบบคีย์การ์ดเข้า-ออกและแท่นชาร์จรถไฟฟ้า และ ประเภทการจัดการพลังงานและทรัพยากรที่ติดตั้งเฉพาะโครงการระดับหรูราขึ้นไป ทั้งนี้พบว่า โครงการระดับหรูหราพิเศษติดตั้งอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยสำหรับมากที่สุด มีสัดส่วนอุปกรณ์สำหรับรักษาความปลอดภัย 1.56 เครื่องต่อห้อง และ ติดตั้งอุปกรณ์ในห้องพัก 2 เครื่องต่อห้อง ขณะที่โครงการระดับหรูหรา ติดตั้งอุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด ติดตั้งอุปกรณ์ทั้งหมด 13 เครื่องและ ติดตั้งในหน่วยพัก 1เครื่องต่อห้อง 2) พฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยทั้ง 4 โครงการ มีความถี่ในการใช้งานอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยเป็นประจำ(ค่าเฉลี่ย 3.28-4.41) ขณะที่ไม่ค่อยมีการใช้งานอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิต(ค่าเฉลี่ย 1.61-2.10) ทั้งนี้ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจในอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยในระดับมาก(ค่าเฉลี่ย 3.73-4.06) ขณะที่ความพึงพอใจอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิตในระดับน้อย(ค่าเฉลี่ย 2.93-3.21) ซึ่งผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่พบปัญหาอุปกรณ์ไม่ทำงาน อุปกรณ์ทำงานล่าช้า มีความซับซ้อนในการใช้งาน และอุปกรณ์ไม่เพียงพอในโครงการที่มีหน่วยพักมาก 3) ความแตกต่างในพฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีพบว่า ผู้อยู่อาศัยอายุ31-50ปี มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์ด้านความปลอดภัยมากที่สุด ขณะที่ผู้อยู่อาศัยอายุ 21-30ปี และผู้เช่าอาศัยในโครงการที่มีหน่วยพักมาก มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด งานวิจัยแสดงให้เห็นถึงการติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีและพฤติกรรมการใช้งานของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีส่งเสริมการอยู่อาศัยโดยมีความคุ้มค่าและตอบโจทย์แก่ผู้อยู่อาศัยต่อไป
โอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชน มาใช้ในการฟื้นฟูชุมชนที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ กรณีศึกษา เคหะชุมชนคลองจั่น, กันติกร มหาโชติกุล
โอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชน มาใช้ในการฟื้นฟูชุมชนที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ กรณีศึกษา เคหะชุมชนคลองจั่น, กันติกร มหาโชติกุล
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
เคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ มีอายุใช้งานมากว่า 40 ปี มีสภาพแวดล้อมทางกายภาพที่เก่าและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยไม่ดีเท่าที่ควร และขาดพื้นที่ส่งเสริมการทำกิจกรรมร่วมกันในชุมชน งานวิจัยนี้มุ่งเน้นศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชนมาใช้ในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเคหะชุมชนคลองจั่น โดยศึกษาปัจจัยทางกายภาพ ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ และปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ ด้วยวิธีการวิจัยเชิงปฏิบัติการ มุ่งเน้นการมีส่วนร่วมของคนในชุมชน และนำผลการศึกษาไปวิเคราะห์โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาชุมชนเพื่อเป็นข้อเสนอต่อการเคหะแห่งชาติในการพัฒนาและปรับปรุงแผนการดำเนินงานเพื่อการฟื้นฟูชุมชนต่อไป จากการศึกษาพบว่า เคหะชุมชนคลองจั่น มีทั้งโอกาสและข้อจำกัดในการฟื้นฟู ดังนี้ (1) ปัจจัยทางกายภาพ เป็นโอกาส เนื่องจากมีพื้นที่ที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินการและการเพาะปลูก (2) ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย เป็นข้อจำกัด โดยพบผู้อยู่อาศัย 2 กลุ่ม ได้แก่ เจ้าของห้อง และผู้เช่า ทั้งสองกลุ่มมีความต้องการในการทำเกษตรในชุมชน แต่พบว่ามีเพียงเจ้าของห้องที่มาเข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ ซึ่งกลุ่มเจ้าของห้องเป็นผู้สูงอายุ มีจำนวนที่น้อยกว่าผู้เช่า มีรายได้น้อย ขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องการทำเกษตรกรรม ทำให้เป็นข้อจำกัดในด้านการบริหารจัดการโครงการด้วย (3) ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ เป็นโอกาส สามารถให้การสนับสนุนการใช้พื้นที่ชั่วคราวได้ และเงินลงทุนในเบื้องต้นบางส่วน แต่ต้องการให้คนในชุมชนเข้ามาร่วมดำเนินการและลงทุน เพื่อสร้างการมีส่วนร่วม ความเป็นเจ้าของชุมชน และเพื่อให้ชุมชนเป็นผู้ดูแลรักษาพื้นที่ จึงสามารถสรุปได้ว่าเคหะชุมชนคลองจั่นมีโอกาสในปัจจัยด้านลักษณะทางกายภาพและปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ แต่ยังพบข้อจำกัดในปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัยและปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ จากผลการวิจัยจึงมีข้อเสนอแนะเพื่อเป็นแนวทางในการเปลี่ยนข้อจำกัดให้เป็นโอกาสในการฟื้นฟูชุมชนด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชน คือ (1) ส่งเสริมการทำกิจกรรมระหว่างผู้อยู่อาศัยทั้ง 2 กลุ่ม และหน่วยงานต่าง ๆ ที่ให้การสนับสนุน ด้วยกระบวนการมีส่วนร่วมตั้งแต่ต้น เสริมสร้างองค์ความรู้ที่จำเป็นต่อการดำเนินการเกษตรในชุมชน ทั้งในด้านการดูแลรักษาพื้นที่ การบริหารจัดการโครงการ และการลงทุน เพื่อสร้างชุมชนที่เข้มแข็ง และความเป็นเจ้าของชุมชน (2) การเคหะแห่งชาติและชุมชน ควรร่วมมือกันกำหนดวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการฯอย่างชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับการเคหะแห่งชาติและภาคีที่จะให้การสนับสนุน นอกจากนี้หากการทำเกษตรในชุมชนประสบผลสำเร็จ การเคหะแห่งชาติและชุมชนอาจช่วยกันผลักดันให้เคหะชุมชนคลองจั่นเป็นชุมชนตัวอย่าง เพื่อนำผลลัพธ์ที่ได้จากการฟื้นฟูด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชนกระจายสู่ชุมชนอื่น ๆ ของการเคหะแห่งชาติต่อไป
การปรับปรุงวิธีการออกแบบทาวน์เฮาส์ที่ก่อสร้างด้วยชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป, จุฬาลักษณ์ อมรเศรษฐพงศ์
การปรับปรุงวิธีการออกแบบทาวน์เฮาส์ที่ก่อสร้างด้วยชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป, จุฬาลักษณ์ อมรเศรษฐพงศ์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
เพื่อให้แบบทาวน์เฮาส์ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในแต่ละโครงการมีลักษณะเฉพาะ ทำให้ขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปปัจจุบัน ใช้ระยะเวลานานถึง 63 วัน ในขณะที่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์พร้อมกัน 7 คูหา ใช้ระยะเวลาเพียง 50 วัน จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป โครงการทาวน์เฮาส์พฤกษาวิลล์ ที่ใช้เป็นกรณีศึกษา มีขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน ประกอบด้วยชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 29 ชิ้น 29 รูปแบบ จากงานวิจัยที่ผ่านมา พบว่า เมื่อใช้ระบบประสานพิกัด ลดรูปแบบช่องเปิด และเพิ่มระยะริมช่องเปิด สามารถลดรูปแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เหลือเพียง 20 ชิ้น 11 รูปแบบเท่านั้นแต่ทาวน์เฮาส์จะมีแบบเรียบๆเหมือนกันหมด แต่ละโครงการไม่มีลักษณะเฉพาะ นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดการใช้วิธียื่นครีบผนัง เปลี่ยนตำแหน่งผนัง และเชื่อมระนาบแผ่นผนัง ที่นอกจากจะช่วยแก้ไขปัญหาน้ำรั่วซึมบริเวณรอยต่อของผนังแล้ว ยังช่วยให้แบบทาวน์เฮาส์มีความแตกต่างกัน ผู้วิจัยจึงออกแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 87 ชิ้น 16 รูปแบบ มาใช้ทดลองออกแบบทาวน์เฮาส์ ได้ 4 แบบ ที่แตกต่างกัน จึงเสนอให้ฝ่ายสถาปนิกและฝ่ายโรงงาน ประชุมจัดทำแบบทาวน์เฮาส์มาตรฐาน โดยให้สถาปนิกใช้วิธีดังกล่าว ออกแบบทาวน์เฮาส์เพิ่มเติม ให้ได้หลากหลายแบบ และเก็บเป็นคลังแบบ ส่วนฝ่ายโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป เตรียมไว้ในคลัง เมื่อมีโครงการใหม่ ทางโครงการใช้วิธีเลือกแบบทาวน์เฮาส์ และเลือกชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป จากคลัง ไปก่อสร้างได้ทันทีเป็นการลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปลงได้ ทั้งนี้การพัฒนาคลังรูปแบบและชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปที่เสนอนี้ ยังสามารถพัฒนาเข้าสู่ แบบจำลองสารสนเทศอาคาร (Building Information Modeling-BIM) ได้ต่อไป
ปัจจัยกำหนดการตัดสินใจในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, จิรวัฒน์ วิระพรสวรรค์
ปัจจัยกำหนดการตัดสินใจในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, จิรวัฒน์ วิระพรสวรรค์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะสังคมเศรษฐกิจ ลักษณะทางกายภาพโครงการคอนโดมิเนียมและปัจจัยการตัดสินใจของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมโดยการรวบรวมข้อมูลด้วยแบบสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างจากนิสิตในจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยปีการศึกษา 2561 จำนวน 401 คน นำมาวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติ ผลการศึกษาพบว่า กลุ่มตัวอย่างแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มนิสิตผู้ซื้อและกลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่ามีสัดส่วนซื้อมากกว่า คิดเป็นร้อยละ 53 และกลุ่มนิสิตผู้เช่า 47 ตามลําดับ ส่วนใหญ่เป็นนิสิตชั้นปริญญาตรี เพศหญิง กลุ่มนิสิตผู้ซื้อ ด้านภูมิลําเนาเดิมพบว่านิสิตที่เลือกโครงการในกรุงเทพมหานครชั้นในมีภูมิลําเนาเดิมในกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งต่างจากกลุ่มนิสิตในเขตกรุงเทพมหานครชั้นกลางและปริมณฑลที่มีภูมิลําเนามาจากต่างจังหวัด โดยประเภทที่อยู่อาศัยเดิมส่วนใหญ่คือ บ้าน ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครอง กลุ่มนิสิตที่อยู่ในโครงการเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน พบว่าผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือน มากกว่า 150,000 บาท กลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่านิสิตส่วนใหญ่มีภูมิลําเนามาจาก ต่างจังหวัด ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองพบว่าส่วนใหญ่ผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือนคือ 50,001-100,000 บาท โดยมีค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมต่อเดือนส่วนใหญ่คือ 15,001-20,000 ด้านทําเลที่ตั้งของโครงการที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในพบนิสิตอยู่อาศัยมากที่สุด ได้แก่ เขต บางรัก เขตราชเทวี และพญาไท ขนาดห้องพักส่วนใหญ่คือ 21-30 ตารางเมตร แบบ 1 ห้องนอน กลุ่มนิสิตทั้งผู้ซื้อและนิสิตผู้เช่า ที่อาศัยอยู่ในเขตบางรัก ซึ่งเป็นทําเลที่ตั้งที่ใกล้กับมหาวิทยาลัย จะใช้วิธีการเดินมายังมหาวิทยาลัย และนิสิตในโครงการอื่นๆในพื้นที่ไกลออกไปจะใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินเพื่อมายังมหาวิทยาลัย จากการศึกษาปัจจัยในการเลือกโครงการคอนโดมิเนียมของนิสิตในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล นิสิตและผู้ปกครองต้องการความปลอดภัยให้แก่บุตรหลาน โดยพบว่า ทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยที่สำคัญมากที่สุด โดยทำเลดังกล่าวต้องมีความสะดวกต่อการเดินทาง ใกล้สถาบันการศึกษาและมีความปลอดภัย โดยรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ กรรมสิทธิ์ห้องพัก รวมถึงระดับของโครงการ สรุปการศึกษา เสนอแนะแนวทางควรมีการวางแผนจัดเตรียมพัฒนาและเพิ่มเติมที่พักอาศัยเพื่อรองรับสำหรับกลุ่มนิสิตเหล่านี้ ควรให้ความสำคัญกับลักษณะโครงการที่ต้องมีภาพลักษณ์ที่ดีและมีความปลอดภัย และหึความสำคัญทางด้านสิ่งอำนวยความสะดวกอาทิเช่น ร้านอาหารและร้านสะดวกซื้อ พื้นที่ Co-Working space และสวนย่อมเพื่อการใช้ชีวิตอยู่อาศัยระหว่างการศึกษาในมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มประสิทธิภาพให้แก่ผู้เรียน การศึกษาครั้งนี้เพื่อให้เป็นเพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมถึงผู้บริหารสถานศึกษา เป็นแนวทางในการสร้างกลยุทธ์และการตัดสินใจในการลงทุนประเภทที่พักอาศัยโครงการคอนโดมิเนียมสอดคล้องความต้องการในปัจจุบัน
รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีการรับประกันผลตอบแทนกับผู้ซื้อของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย, ชลิดา บุญหยง
รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีการรับประกันผลตอบแทนกับผู้ซื้อของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย, ชลิดา บุญหยง
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดหรือการรับประกันอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการนำโครงการไปบริหารโดยการปล่อยเช่าในรูปแบบต่างๆเพื่อจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาลักษณะทางกายภาพและสภาพของโครงการ อัตราผลตอบแทนที่ให้กับผู้ซื้อและเงื่อนไขการขาย รวมถึงวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน ใช้การรวบรวมข้อมูลช่วงวันที่ 21 กุมภาพันธ์ – 31 สิงหาคม 2562 ผ่านเว็บไซด์ที่มีการขายโครงการลักษณะนี้และคัดเฉพาะโครงการที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศไทยเป็นกลุ่มตัวอย่าง พบว่ามี 67 โครงการ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการสำรวจและสัมภาษณ์ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีส่วนร่วมพัฒนา กลุ่มตัวอย่างในระดับผลตอบแทนน้อยจำนวน 6 โครงการ 5 บริษัท วิเคราะห์ผลโดยการจัดกลุ่มเปรียบเทียบและใช้สถิติเชิงพรรณนารวมถึงสถิติเชิงอนุมาน ผลการศึกษาพบว่า 1) การกำหนดกลยุทธ์การขายคอนโดโดยผู้ประกอบการเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อ มีวัตถุประสงค์สำคัญ 2 ประการคือ (1) เพื่อเร่งการขายเนื่องจากมีคอนโดที่ยังค้างอยู่ในสต๊อกจึงต้องสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อ และ (2) เพื่อลดการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินโดยใช้เงินจากผู้ซื้อมาลงทุนพัฒนาโครงการแทนซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนมากกว่าอยู่อาศัยเอง 2) ลักษณะโครงการส่วนใหญ่สร้างระหว่างปี 2555-2562 ซึ่งตั้งอยู่ต่างจังหวัดที่มีแหล่งท่องเที่ยวพบมากที่สุดในภาคใต้ (ภูเก็ต) และพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลักษณะอาคารส่วนใหญ่สูงไม่เกิน 8 ชั้น มีห้องพักทั้งแบบสตูดิโอจนถึง 3 ห้องนอน ราคาขายประมาณ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญคือพื้นที่ต้อนรับและห้องอาหาร 3) การให้ผลตอบแทนกับผู้ซื้อพบว่าร้อยละ 82 ให้อัตราผลตอบแทนน้อยคือ 5-7% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันต่ำกว่า 5 ปี (2-5ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์การเป็นเจ้าของห้องชุดกลับคืน รองลงมาคือให้อัตราผลตอบแทนปานกลางและสูงคือ 7-9% ต่อปี และมากกว่า 9% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันมากกว่า 5 ปี (5-20 ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อสามารถเลือกเงื่อนไขได้ว่าจะจัดการดูและห้องชุดด้วยตนเองหรือต่อสัญญากับโครงการหรือขายห้องชุดคืนโครงการซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ 4) ลักษณะการบริหารโครงการพบว่าผลตอบแทนน้อยมีการบริหารจัดการโดยการนำไปปล่อยเช่าระยะยาว ในขณะที่ผลตอบแทนปานกลาง-สูง มีการปล่อยเช่าระยะสั้น 5) ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติคือระยะเวลาในการรับประกันผลตอบแทน โดยระยะเวลาการประกันผลตอบแทนยาวนานย่อมให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าโครงการที่ให้ระยะเวลารับประกันผลตอบแทนสั้น งานวิจัยฉบับนี้แสดงให้เห็นรูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีรับประกันผลตอบแทนที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจซื้อโดยเฉพาะการทำความเข้าใจลักษณะและที่มาที่ไปของเงื่อนไขต่างๆ ทั้งนี้เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการขายลักษณะดังกล่าว
ปรากฎการณ์การเกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564, ดนัยพร พงษ์อมรพรหม
ปรากฎการณ์การเกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564, ดนัยพร พงษ์อมรพรหม
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
ปรากฏการณ์ห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลกรวมทั้งกรุงเทพมหานครที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในพื้นที่อันจำกัด ทำให้เกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดขึ้น และปัจจุบันมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มจำนวนสูงขึ้นในอนาคต งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะศึกษาปรากฏการณ์รวมถึงปัจจัยที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ด้วยวิธีการทบทวนวรรณกรรม การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการวิเคราะห์ทั้งเชิงปริมาณด้วยวิธีการทางสถิติ และเชิงคุณภาพ ผลการศึกษาพบปรากฏการณ์อาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ที่มีห้องชุดขนาดเล็กจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 14,576 หน่วย โดยสามารถแบ่งช่วงปรากฏการณ์ออกเป็น 4 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 ช่วงเริ่มต้น (พ.ศ.2552-2555) จำนวนรวม 302 หน่วย ช่วงที่ 2 ช่วงเพิ่มขึ้นกระทันหัน (พ.ศ.2556-2557) จำนวนรวม 3,221 หน่วย ช่วงที่ 3 ช่วงปรับตัวลดลงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (พ.ศ.2558-2560) จำนวนรวม 9,424 หน่วย และช่วงที่ 4 ช่วงชะลอตัว (พ.ศ.2561-2564) จำนวนรวม 1,629 หน่วย โดยมีอัตราการเติบโตของจำนวนหน่วยเฉลี่ยที่ร้อยละ 34 ต่อปี สัดส่วนปริมาณของห้องชุดขนาดเล็กต่อห้องชุดทั้งหมดในโครงการเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 30 และมีอัตราการเติบโตของสัดส่วนเฉลี่ยที่ร้อยละ 10 ต่อปี ที่ตั้งของโครงการที่มีห้องชุดขนาดเล็กมีการกระจายตัวออกไปรอบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไป ด้านรูปแบบของห้องชุดขนาดเล็กมีขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 22.0-22.5 ตารางเมตร พบว่าจำแนกได้ 2 รูปแบบใหญ่ๆ ได้แก่ ห้องหน้ากว้าง และห้องหน้าแคบ และพบว่าห้องหน้าแคบเริ่มเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการมากขึ้นในปัจจุบัน ขนาดห้องมีแนวโน้มปรับลดลงเรื่อยๆโดยในช่วงชะลอตัวเหลือขนาดเฉลี่ยที่ 21.58 ตารางเมตรเท่านั้น ผลการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กพบปัจจัย 3 อันดับแรกที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อปรากฏการณ์การเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้แก่ ปัจจัยขนาดที่ดิน ปัจจัยราคาขายเริ่มต้น และปัจจัยดัชนีราคาที่ดินเปล่า จากการศึกษาที่พบว่าแนวโน้มขนาดห้องชุดจะเล็กลงอีกในอนาคต จึงเสนอแนะให้ทั้งภาคเอกชน และหน่วยงานภาครัฐตระหนักในเรื่องนี้ และมุ่งหาแนวทางในการที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดเล็กให้ตอบสนองคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยมีมาตรการต่างๆ เช่น การเพิ่ม และให้ความสำคัญต่อพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ และพื้นที่ส่วนกลางในพื้นที่สาธารณะ รวมทั้งควรมีมาตรการการลดอัตรการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินซึ่งส่งผลถึงราคาขายของอาคารชุด
การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร, ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร
การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร, ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
ปัจจุบันพบว่ามีการนำตึกแถวเก่ามาดัดแปลงเป็นโฮสเทลจำนวนมากโดยภาครัฐได้ให้ความสำคัญกับการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีการผ่อนปรนข้อกำหนดบางข้อในการดัดแปลงอาคารจากข้อกำหนดที่บังคับใช้อยู่ งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ข้อกฎหมายที่ใช้ในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทลและศึกษาปัญหาตลอดจนแนวทางการแก้ไขในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทล โดยวิจัยนี้ใช้วิธีการสำรวจและการสัมภาษณ์โฮสเทลที่เปิดให้บริการในเขตพื้นที่บางรัก จากผลการศึกษากลุ่มตัวอย่างที่เป็นตึกแถวเก่าที่ดัดแปลงเป็นโฮสเทลในเขตบางรัก จำนวน 22 อาคาร พบว่า ตึกแถวส่วนใหญ่มีความสูงที่ 4 ชั้นขึ้นไป มีขนาด 1 คูหาและเดิมเคยเป็นที่พักอาศัย รองลงมาเป็นร้านค้าและสำนักงาน นอกจากนี้ยังพบว่าในธุรกิจโฮสเทลมีทั้งที่เป็นเจ้าของตึกและผู้เช่า โดยมีระยะเวลาการเช่าในช่วง 3 ปีมากที่สุด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความรู้ความเข้าใจในกฎหมายดัดแปลงอาคาร แต่เพื่อให้การดัดแปลงเหมาะสมกับการใช้งานจึงมีการให้สถาปนิกหรือวิศวกรทำการออกแบบมากกว่าที่จะออกแบบเอง จากผลสำรวจลักษณะทางกายภาพภายนอกในเรื่องของความสูงพบว่าในบางอาคารมีการต่อเติมโครงสร้างในชั้นดาดฟ้าหลังจากเปลี่ยนมาเป็นโฮสเทลและที่ว่างด้านหลังอาคาร ซึ่งพบว่าส่วนใหญ่มีการต่อเติมใช้งานที่ว่างดังกล่าวมาตั้งแต่แรกและในบางอาคารมีการต่อเติมพื้นที่นี้ทีหลัง และการดัดแปลงพื้นที่ภายในอาคารพบว่ามีทั้งหมด 15 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง ผนังภายนอก บันไดหนีไฟ พื้น ดาดฟ้า ช่องแสง ผนังภายใน บันไดหลัก เสา ระเบียง ลิฟต์ ผนังบันไดหนีไฟภายนอก และพื้นที่ทางเดินภายใน โดยพบว่าห้องน้ำมีการดัดแปลงมากที่สุด พบในทุกโฮสเทล รองลงมาเป็นการกั้นผนังห้อง ซึ่งจากข้อมูลมีทั้งส่วนที่ตรงและไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยแบ่งผลการศึกษาได้ดังนี้ 1) ส่วนที่ตรงตามกฎหมายทั้งหมดมีอยู่ด้วยกัน 5 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง หลังคา เสา ลิฟต์ 2) ส่วนที่มีทั้งตรงและไม่ตรงตามกฎหมายมีอยู่ด้วยกัน 6 รายการได้แก่ ช่องแสง ความสูง บันไดหนีไฟภายนอก บันไดหลัก พื้นที่ทางเดิน 3) ส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย มีอยู่ด้วยกัน 2 รายการได้แก่ การใช้บันไดหลักหนีไฟแต่ไม่ปิดล้อมพื้นที่ด้วยวัสดุทนไฟ และการต่อเติมที่ว่างด้านหลังอาคาร จากข้อมูลส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยได้สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญเรื่องการตรวจสอบและการดัดแปลงอาคารถึงแนวทางปฏิบัติและแนวทางแก้ไขพบว่า 1) เรื่องความสูงของอาคาร กรณีที่มีการต่อเติมความสูงจากเดิมหรือที่ว่างด้านหลังอาคารที่มีการต่อเติมใช้งานพื้นที่ที่ขัดต่อกฎหมาย เมื่อพบว่าขัดต่อข้อกำหนดจะแจ้งให้ผู้ประกอบการทำการรื้อในส่วนที่นั้นออก 2) เรื่องขนาดช่องทางเดิน บันไดหลักและการใช้บันไดหลักเป็นบันไดหนีไฟ ในส่วนนี้ได้มีการออกกฎหมายผ่อนปรนข้อกำหนดจากข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่บังคับใช้อยู่ ซึ่งกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2559และ2561(ฉบับที่2) แต่พบว่าส่วนที่ไม่สามารถดำเนินการตามกฎหมาย คือ ความกว้างทางเดินภายในและบันไดหลักกว้างไม่ถึง 1.2 เมตรตามที่กำหนด และการไม่ปิดล้อมบันไดหลักที่ใช้เป็นบันไดหนีไฟ ทางเจ้าหน้าที่แนะนำให้ดำเนินการตามกฎหมายเพื่อความปลอดภัยในการใช้งาน โดยการเลือกใช้วัสดุที่สามารถทนไฟได้ 30 นาทีตามกฎหมายผ่อนปรนปิดล้อมพื้นที่บันไดหลัก ซึ่งในปัจจุบันมีวัสดุหลากหลายชนิดที่ทนไฟและผู้ประกอบการสามารถปรึกษากับทางผู้ออกแบบเพื่อเลือกใช้ให้เหมาะสม แต่ต้องดำเนินการภายใน 18 สิงหาคม 2564 เพราะกฎหมายผ่อนปรนมีอายุการบังคับใช้แค่ …
แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา, ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร
แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา, ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
โครงการอาคารชุด ในสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างพัทยามีการเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้จำนวนห้องชุดมีมากขึ้น และเกิดการแข่งขันทางธุรกิจ ประกอบกับ ปัญหาทางด้านเศรษฐกิจ เป็นเหตุทำให้ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนกลยุทธทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน หนึ่งในนั้นคือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารชุดที่มีอยู่แล้วให้เป็นโรงแรมที่มีมาตรฐานตามข้อกำหนด อย่างไรก็ตามหลายโครงการประสบปัญหาเรื่องข้อจำกัดทางกายภาพที่เกิดขึ้น หรือดำเนินการโดยไม่ได้อ้างอิงข้อกฎหมาย จึงเกิดปัญหาที่ทำให้เป็นโรงแรมที่ไม่ได้รับการอนุญาตให้ดำเนินการกิจการอย่างถูกต้อง รวมทั้งอาจเกิดปัญหาบานปลายภายหลัง เช่น ปัญหาด้านโครงสร้างที่ต้องปรับปรุง เพิ่มเติม ปัญหาด้านงานระบบต่างๆที่เกี่ยวข้อง ปัญหาด้านการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางระหว่างแขกผู้เข้าพัก พนักงาน ดังนั้นแนวทางการปรับปรุงทางด้านกายภาพของโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรมจึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจศึกษาว่ามีข้อกฏหมายใดบ้างที่เป็นหลักเกณฑ์ที่ต้อง ดำเนินการในการปรับปรุงโครงการ และทำให้เกิดผลอย่างไรต่อกายภาพโครงการ โดยกลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้ คือ โครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 2 แห่งในพื้นที่ พัทยา ที่เคยเป็นโครงการอาคารชุดมาก่อน และทั้ง 2 โครงการอาคารชุด ได้ทำการซื้อคืนห้องชุดทั้งหมดจากเจ้าของร่วมเดิมทั้งหมด เพื่อทำการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงการใช้งานอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ผลจากการศึกษาจำแนกข้อกฎหมาย รวมถึงแนวทางการปรับปรุงอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ที่มีผลจากข้อกฎหมาย ข้อกำหนดมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง มีดังนี้ 1) ข้อกฎหมายผังเมืองรวมพื้นที่เฉพาะ เพื่อใช้ตรวจสอบว่าพื้นที่สามารถดำเนินกิจการโรงแรมได้หรือไม่ ควบคุมขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร และพื้นที่ว่างภายนอกอาคาร 2) ข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อมของเขตพื้นที่เฉพาะเพื่อควบคุมมิให้มีผลกระทบกับธรรมชาติ สิ่งแวดล้อมต่างๆ รวมถึงข้อกำหนดพื้นที่สีเขียว 3) ข้อกฎหมายสำหรับควบคุมอาคารชุดในส่วนที่ยังคงบังคับใช้ในกรณีปรับปรุงการใช้งานเป็นโรงแรม เช่น สภาพแวดล้อม สถานที่ตั้งโครงการ พื้นที่ว่างนอกอาคาร ระยะร่นอาคาร ความสูงอาคาร ขนาดทางสัญจร ลิฟต์ บันไดหนีไฟ 4) ข้อกฏหมายสำหรับควบคุมโรงแรมที่จะต้องปรับปรุง เช่น ความชัดเจนของส่วนบริการโรงแรม สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับโรงแรม ระบบความปลอดภัยทางด้านอัคคีภัย ระบบพลังงานสำรอง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ ได้แก่ ที่จอดรถ ห้องพัก ห้องน้ำสาธารณะ ทางสัญจร ลิฟต์ บันได ป้ายสัญลักษณ์ และ 5) ข้อกำหนดมาตรฐานโรงแรมที่เป็นตัวบ่งชี้ระดับของโรงแรม เช่น จำนวนที่จอดรถ ลักษณะโถงต้อนรับ แยกการใช้ทางสัญจรชัดเจน แยกการใช้งานลิฟต์ชัดเจน ห้องพักมีทางเลือกหลากหลายแบบ ห้องอาหาร ห้องครัว ห้องประชุม สระว่ายน้ำ ห้องน้ำสาธารณะ ส่วนพื้นที่บริการของพนักงาน ส่วนสันทนาการต่างๆ จากผลการศึกษาทำให้ทราบถึงแนวทางการปรับปรุงโครงการที่ใช้การอ้างอิงจากข้อกฎหมาย และมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง นำไปสู่แนวทางการปรับปรุง พัฒนาโครงการได้อย่าง เหมาะสม เป็นประโยชน์ต่อโครงการที่ต้องการปรับปรุงการใช้งานอาคาร
การศึกษาผลกระทบต่อชุมชนในพื้นที่รอบโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์, นลินี ตรัสบวร
การศึกษาผลกระทบต่อชุมชนในพื้นที่รอบโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์, นลินี ตรัสบวร
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและวิเคราะห์ผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อมของโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์ ผลการศึกษาพบว่า 1) ผลกระทบมีตั้งแต่ช่วงก่อสร้างและหลังก่อสร้างโครงการ รูปแบบของผลกระทบมีทั้งเชิงบวกและเชิงลบ แบ่งผลกระทบออกเป็น 3 ด้าน ประกอบไปด้วย 1. ด้านเศรษฐกิจ 2. ด้านสังคม 3. ด้านสิ่งแวดล้อม 2) ในช่วงระยะเวลาของการก่อสร้าง ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีลักษณะรูปแบบเหมือนกัน แต่ผลที่ได้รับแตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะห่างจากโครงการ ส่วนใหญ่ในระยะ 0-100 เมตร ชุมชนได้รับผลกระทบเรื่องฝุ่นละออง กลิ่น และเสียงดังรบกวน ในระยะ 101-500 เมตร และระยะ 501-1,000 เมตร ได้รับผลกระทบได้เรื่องจราจรติดขัด จึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการลดผลกระทบ 1) หน่วยงานรัฐ ควรปรับปรุงแก้ไขข้อกฎหมายให้เหมาะสมกับสภาพปัจจุบันโดยให้โครงการรูปแบบผสมในส่วนของศูนย์การค้าจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ 2) ผู้ประกอบการควรจัดตั้งบุคคลหรือนิติบุคคลฯที่มีความชำนาญการ ดำเนินการตรวจติดตามและวัดผลตั้งแต่เริ่มโครงการ ตลอดจนโครงการเปิดให้บริการ 3)ผู้ประกอบการควรศึกษาปัญหากับชุมชนก่อนที่จะมีการก่อสร้างอาคาร นำข้อจำกัดไปพิจารณากำหนดแนวทางเพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืน
การจัดให้มีที่จอดรถยนต์และการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดเปรียบเทียบตามระยะห่างของโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว, นัทชา เลิศประดิษฐ์
การจัดให้มีที่จอดรถยนต์และการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดเปรียบเทียบตามระยะห่างของโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว, นัทชา เลิศประดิษฐ์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครอยู่ภายใต้กฎหมายซึ่งกำหนดจำนวนขั้นต่ำของที่จอดรถยนต์ที่ต้องจัดเตรียมในโครงการโดยกำหนดจำนวนที่จอดรถยนต์จากขนาดพื้นที่ห้องชุดและพื้นที่อาคาร อย่างไรก็ตามมีงานวิจัยที่กล่าวถึงระยะเดินเท้าของคนที่แสดงถึงพฤติกรรมการเดินเท้าของผู้พักอาศัยโดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้าที่ต่างกันไปตามระยะห่างจากสถานี ซึ่งอาจส่งผลถึงความต่างของพฤติกรรมการใช้รถยนต์ของผู้พักอาศัย และการจัดเตรียมจำนวนที่จอดรถยนต์ในโครงการพักอาศัยที่ตั้งอยู่ในระยะห่างจากสถานีที่ต่างกัน อีกทั้ง การลงทุนพัฒนาโครงการอาคารชุดต้องใช้เงินลงทุนสูง ผู้ประกอบการจึงได้นำเสนอแนวคิดว่า การลดอัตราส่วนที่จอดรถยนต์ลงสามารถมีส่วนช่วยลดต้นทุนได้ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดตามทำเลแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่ที่ดินมีราคาสูง งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์และพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เปรียบเทียบตามระยะห่างจากโครงการอาคารชุดถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว โดยใช้วิธีการศึกษาทั้ง 2 ด้าน คือ ด้านอุปทาน โดยศึกษาจากกลุ่มตัวอย่างโครงการอาคารชุดจำนวน 430 โครงการ จากการสุ่มตัวอย่างจากรายชื่อโครงการอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติความเห็นชอบตั้งแต่ปี พ.ศ. 2551 ถึง พ.ศ. 2561 ในเอกสารรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และด้านอุปสงค์ โดยศึกษาด้วยการเก็บแบบสอบถามข้อมูลพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดจากกลุ่มตัวอย่างผู้พักอาศัยจำนวน 293 คน ซึ่งอาศัยในโครงการอาคารชุดที่มีลักษณะเดียวกันกับโครงการกลุ่มตัวอย่างที่ใช้ในการศึกษาด้านอุปทาน จากนั้นจึงนำข้อมูลที่รวบรวมได้ มาวิเคราะห์เชิงสถิติ สรุปผล และอภิปราย จากการศึกษากลุ่มตัวอย่างพบว่า โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เท่ากับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31 ของจำนวนโครงการทั้งหมด โดยจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้โดยเฉลี่ยที่สัดส่วนร้อยละ 104 เมื่อเทียบกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด กลุ่มตัวอย่างร้อยละ 82 จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการไว้เป็นสัดส่วนไม่เกินค่าเฉลี่ยดังกล่าว เมื่อเทียบกับจำนวนห้องชุด โครงการอาคารชุดในภาพรวมมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เฉลี่ยที่ร้อยละ 54 ต่อจำนวนห้องชุดในแต่ละโครงการ กล่าวคือ เตรียมไว้ประมาณกึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ความแตกต่างของระยะห่างของที่ตั้งโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วไม่ทำให้เกิดความแตกต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในแต่ละโครงการ โดยโครงการอาคารชุดที่ตั้งอยู่ในระยะห่างที่ต่างกันมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยทั้งสิ้น โครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มที่จะจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เกินจากที่กฎหมายกำหนดในสัดส่วนที่สูงกว่าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก ส่วนความแตกต่างของพื้นที่ในและนอกย่านศูนย์เศรษฐกิจ ไม่ก่อให้เกิดความต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดนัก สำหรับโครงการที่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เกินกว่าจำนวนที่จอดรถยนต์ที่กฎหมายกำหนดค่อนข้างสูงนั้น จะตั้งอยู่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนรูปแบบสถานีทั่วไปที่ไม่ใช่สถานีร่วม เมื่อศึกษาพฤติกรรมการของผู้พักอาศัยในการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุด พบว่า ร้อยละ 75 ของกลุ่มตัวอย่างใช้รถยนต์ในการเดินทางเป็นประจำ โดยมีสัดส่วนการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการแตกต่างกันไปตามช่วงวันและเวลา ตั้งแต่ร้อยละ 15 ถึงร้อยละ 57 ต่อจำนวนกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด ในช่วงวันจันทร์-ศุกร์ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจอดรถยนต์เป็นจำนวนมากในช่วงเวลาตั้งแต่ 18.00-08.00 น. ในขณะที่ช่วงเวลา 08.00-18.00 มีอัตราการจอดรถยนต์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 18 ส่วนในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจะจอดรถยนต์ในโครงการเพิ่มมากขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 30 จากการอภิปรายผล ในภาพรวมที่จอดรถยนต์ที่โครงการจัดเตรียมซึ่งส่วนใหญ่เตรียมไว้ใกล้เคียงกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนดนั้นมีความสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานจริง และหากจะปรับลดจำนวนที่จอดรถยนต์ขั้นต่ำลงก็มีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว เนื่องจากผู้พักอาศัยในระยะ 500 เมตรจากสถานีใช้การเดินเท้าเป็นรูปแบบการเดินทางหลัก ซึ่งสอดคล้องกับแนวความคิดเรื่องระยะการเดินเท้าที่ผ่านมา
กลยุทธ์การตลาดกับการกำหนดค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561, นิอาซีร่า นิสาเฮาะ
กลยุทธ์การตลาดกับการกำหนดค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561, นิอาซีร่า นิสาเฮาะ
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
กลยุทธ์การตลาดเป็นแผนสำคัญที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องกำหนดเพื่อการดำเนินงาน กลยุทธ์ที่มีเป้าหมายและใช้ในช่วงเวลาต่างกันย่อมส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่ต่างกันด้วย ทั้งนี้ การปรับกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อความสำเร็จของบริษัท งานวิจัยนี้มุ่งศึกษากลยุทธ์การตลาดและค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (บริษัท) รวมถึงวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายการตลาดกับกลยุทธ์ช่วงพ.ศ. 2557-2561 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจที่สำคัญช่วงหนึ่ง รวบรวมข้อมูลจากแบบรายงานประจำปีและงบการเงินของ 20 บริษัท แบ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ 3 แห่ง ขนาดกลาง 5 แห่ง และขนาดเล็ก 12 แห่ง วิเคราะห์ข้อมูลกลยุทธ์โดยการถอดความ หาคำสำคัญ และเปรียบเทียบแต่ละช่วงปี รวมถึงวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายการตลาดตามช่วงเวลา และวิเคราะห์ความสัมพันธ์ของกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายโดยการพิจารณาเงื่อนไขแวดล้อมของข้อมูล ผลการศึกษาพบว่า 1) การที่เศรษฐกิจชะลอตัวทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์ ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน โดยบริษัทขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวราบ (กลุ่ม A) มีกลยุทธ์ที่ใกล้เคียงกันคือ การขยายฐานโครงการแนวราบระดับกลาง-บน ขณะที่บริษัทขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวสูง (กลุ่ม B) เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงระดับกลาง-ล่างถึงบนเป็นหลัก 2) ประเภทกลยุทธ์ที่นำมาใช้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีการใช้กลยุทธ์การตลาดที่เหมือนกัน โดยใช้กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์มากที่สุด รองลงมาใช้กลยุทธ์การส่งเสริมการตลาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวคิดการพัฒนาที่ให้ความสำคัญด้านอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยมีการกำหนดกลุ่มเป้าหมาย ทำเล ตลอดจนทำการสื่อสารถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสม สำหรับกลยุทธ์ด้านราคา บริษัทขนาดใหญ่ใช้มากเป็นอันดับที่ 4 ขณะที่บริษัทขนาดกลางและบริษัทขนาดเล็กใช้มากเป็นอันดับที่ 3 3) การเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การตลาดในช่วงปี 2557-2561 พบว่า ทุกบริษัทมีการใช้กลยุทธ์ที่สำคัญคือ การขยายฐานกลุ่มลูกค้าครอบคลุมทุกระดับราคา และการพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น ตลอดจนการพัฒนานวัตกรรมและเทคโนโลยีในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และเน้นใช้สื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเช่นกัน 4) อัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขนาดใหญ่มีอัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้น้อยที่สุดเฉลี่ย 7.80% รองลงมาคือบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม B เฉลี่ย 8.75%, บริษัทขนาดกลางเฉลี่ย 9.08% และบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม A เฉลี่ย 9.62% ตามลำดับ ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบมีผลต่อการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายการตลาด ผลการศึกษานี้ชี้ให้เห็นการกำหนดกลยุทธ์การตลาดของบริษัทที่แตกต่างกันในแต่ละปีส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาด โดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวบริษัทใช้กลยุทธ์ขยายตลาดกรุงเทพฯปริมณฑล ต่างจังหวัด ในระดับกลาง-บน ขณะที่ช่วงเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจะเริ่มใช้กลยุทธ์การขยายตลาดต่างชาติ ตลาดระดับบน และล่าง ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการนำไปพิจารณาวางแผนกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายการตลาดตามความเหมาะสมของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดพักอาศัย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ.2536-2561, บุษกร ลี่สถาพรวงศา
การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดพักอาศัย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ.2536-2561, บุษกร ลี่สถาพรวงศา
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน โดยแบ่งออกเป็น 4 ยุค เพื่อวิเคราะห์ถึงสาเหตุและความสอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยโดยวิธีการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ, ผู้เชี่ยวชาญ และแจกแบบสอบถามผ่านกลุ่มตัวอย่างที่เป็นผู้อยู่อาศัยภายในอาคารชุดทั้ง 12 โครงการกรณีศึกษา ของ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวแทนของระดับราคาขายสูง ปานกลางและปานกลางถึงล่าง จำนวน 304 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่า 1) ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมีห้องชุดที่ขนาดเล็กลงจากอดีตและทำให้พื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากขึ้น นำมาสู่ 2) ปัจจัยทางด้านคู่แข่ง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการต้องศึกษาคู่แข่งถึงรายละเอียดพื้นที่ส่วนกลางเพื่อนำมาพัฒนาและเป็นกลยุทธ์การส่งเสริมการขาย ซึ่งสัมพันธ์กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ กล่าวคือ เศรษฐกิจดีทำให้เกิดการแข่งขัน ประเภทพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น 3) ลักษณะการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง พบว่าพื้นที่ที่มีการใช้งานสามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่ม โดยเรียงลำดับความถี่การใช้งานมากไปน้อย ได้แก่ พื้นที่ส่วนกลางเพื่อด้านการบริการ, พื้นที่ส่วนกลางด้านกิจกรรม และพื้นที่ส่วนกลางด้านการพักผ่อนและทำงาน ตามลำดับ 4) ทัศนคติของผู้อยู่อาศัยต่อพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต้องมีในโครงการ 3 อันดับแรก คือ ร้านค้าสะดวกซื้อ, ห้องออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ ส่วนด้านพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ควรจะมีเพื่อสอดคล้องกับพฤติกรรม 3 อันดับแรก คือ จุดรับอาหารบริการสั่งซื้อ, พื้นที่ทำงานรวม และตู้ล็อคเกอร์รับฝากของ 24 ชั่วโมง ตามลำดับ จากการศึกษาจึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุด สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ 1) ด้านกายภาพของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรใช้การออกแบบและตกแต่งที่มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้สอดคล้องตามพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น อุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว การประหยัดพลังงาน และการออกแบบให้อากาศถ่ายเท ได้รับแสงสว่างจากธรรมชาติที่เพียงพอเหมาะสม 2) ด้านการบริหารจัดการของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรคำนึงถึงค่าส่วนกลางในระยะยาวสำหรับการปรับปรุงดูแลรักษาอาคารชุดในอนาคตที่จะเสื่อมสภาพลง เช่น งานระบบภายในอาคารและภายนอกอาคาร งานระบบสระว่ายน้ำ และงานปรับปรุงภายนอกอาคาร เป็นต้น
กลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยกรณีศึกษา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), พรรณรัตน์ หะรารักษ์
กลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยกรณีศึกษา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), พรรณรัตน์ หะรารักษ์
Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถือว่ามีความสำคัญต่อเศรษฐกิจประเทศเป็นอย่างมาก โดยมีความสำเร็จของภาคเอกชนเป็นรากฐานที่สำคัญ แต่ก็เป็นธุรกิจที่มักจะได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอาคารชุดมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว และเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมากในปัจจุบัน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากลยุทธ์ระดับองค์กรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงวิธีการในการรับมือกับสภาพเศรษฐกิจในแต่ละปีที่ส่งผลถึงกลยุทธ์ระดับผลิตภัณฑ์ และแนวคิดในการพัฒนาของอาคารชุดแต่ละแบรนด์ที่มีในปัจจุบัน จากการเลือกกรณีศึกษาที่มีความโดดเด่นด้านรายได้ คือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลทุติยภูมิจากเอกสารเผยแพร่ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ธนาคารแห่งประเทศไทย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานข้อมูลประจำปี (56-1) และเอกสารอ้างอิงต่างๆ จากนั้นจึงเก็บข้อมูลปฐมภูมิโดยการสัมภาษณ์ผู้บริหารและบุคลากรที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) แบ่งโครงสร้างบริษัทเป็นฝั่งแวลูและพรีเมียม ซึ่งมีกลยุทธ์และแนวคิดที่แตกต่างกัน โดยฝั่งแวลูเน้นการสร้างฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่เป็นหลัก ไม่ซับซ้อน เน้นราคาและทำเล ส่วนฝั่งพรีเมียมเน้นการสร้างความแตกต่างจากไลฟ์สไตล์ลูกค้า ในส่วนของเป้าหมายและการกำหนดทิศทางของแต่ละปีนั้น บริษัทคำนึงถึงการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยการสร้างแบรนด์ให้เกิดความหลากหลาย ครอบคลุมทุกกลุ่มตลาด เพื่อที่จะสามารถปรับตัวให้สามารถดำเนินธุรกิจได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ ผลการศึกษาสรุปว่า กลยุทธ์การพัฒนาสำหรับอาคารชุดพักอาศัยของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คือการขยายพอร์ทให้เติบโตและยืดหยุ่นตามสภาวะตลาด โดยการสร้างธุรกิจ ผลิตภัณฑ์ และบริการที่หลากหลาย เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในแต่ละปี ซึ่งแบ่งเป็น 3 ช่วงระยะเวลา คือ ช่วงที่ 1 (พ.ศ.2550-2553) เริ่มพัฒนาโครงการอาคารชุด ใช้กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและกระจายการลงทุน สอดคล้องกับนโยบาย BOI ของรัฐบาล ช่วงที่ 2 (พ.ศ.2554-2557) เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่และปัญหาการเมือง จึงยังคงเน้นกลยุทธ์การบริหารต้นทุนเป็นหลัก โดยมีกลยุทธ์สร้างเสร็จไว เร่งการรับรู้รายได้และสร้างความแข็งแรงในองค์กรเป็นกลยุทธ์รอง และช่วงที่ 3 (พ.ศ.2558-2562) ตลาดบนเป็นที่ต้องการ เริ่มมีการแข่งขันด้านนวัตกรรม การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ทำให้เกิดแบรนด์ที่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ลูกค้ามากขึ้น เน้นกลยุทธ์เพิ่มมูลค่า กลยุทธ์ผลิตภัณฑ์และการตลาดแบบออนไลน์ โดยที่กลยุทธ์หลักยังคงเป็นเรื่องของการบริหารต้นทุน