Open Access. Powered by Scholars. Published by Universities.®

Digital Commons Network™

Open Access. Powered by Scholars. Published by Universities.®

2019

Discipline
Institution
Keyword
Publication
Publication Type
File Type

Articles 160681 - 160710 of 165319

Full-Text Articles in Entire DC Network

การประยุกต์ใช้เรือดำน้ำกับหน่วยงานภาครัฐและเอกชน, พัฒนพงษ์ อ่วมด้วง Jan 2019

การประยุกต์ใช้เรือดำน้ำกับหน่วยงานภาครัฐและเอกชน, พัฒนพงษ์ อ่วมด้วง

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การศึกษาแนวทางการประยุกต์ใช้เรือดำน้ำกับหน่วยงานภาครัฐและเอกชน ในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาประโยชน์การใช้งานของเรือดำน้ำของกองทัพเรือ มีลักษณะอะไรบ้าง ที่มีการปฏิบัติการทางทหารนอกเหนือจากการทำสงคราม และศึกษาว่าหน่วยงานภาครัฐและเอกชนใดบ้าง ที่มีความต้องการใช้งานเรือดำน้ำ เพื่อตอบสนองภารกิจและหน้าที่ความรับผิดชอบหรือกิจกรรมของหน่วยงานตนเอง ตลอดจนแนวทางการประยุกต์ใช้เรือดำน้ำให้เกิดประโยชน์กับหน่วยงานภาครัฐและเอกชน รวมถึงศึกษาและวิเคราะห์ต้นทุนการปฏิบัติการของเรือดำน้ำในการปฏิบัติภารกิจนั้นๆ โดยการใช้กระบวนวิธีการวิจัยแบบผสมผสาน (Mixed Methodology) อันประกอบไปด้วย กระบวนการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้าง (Structured Interview) และการวิเคราะห์ต้นทุนการปฏิบัติการ (Analysis of operating costs) โดยการรวบรวมข้อมูลจากความสิ้นเปลืองที่กำหนดในรายละเอียดคุณลักษณะเฉพาะของเรือดำน้ำ (S26T) มาคำนวณหาต้นทุนการใช้งาน โดยพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อวันในการออกปฏิบัติภารกิจต่างๆ ผลการศึกษาพบว่า ลักษณะการใช้งานเรือดำน้ำที่มีการปฏิบัติการทางทหารนอกเหนือจากการทำสงคราม คือ การใช้งานเพื่อการตรวจจับวัตถุใต้ทะเล ค้นหาอากาศยาน เรืออับปาง ตลอดจนตู้คอนเทนเนอร์ที่จมอยู่ใต้ท้องทะเล และการเก็บตัวอย่างทรัพยากรน้ำทะเล อันได้แก่ น้ำทะเล อุณหภูมิน้ำทะเล ความเค็มของน้ำทะเล ซึ่งเป็นความต้องการของหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้องหลายหน่วยงาน อาทิ ศูนย์อำนวยการรักษาผลประโยชน์แห่งชาติทางทะเล กองบังคับการตำรวจน้ำ และกรมเจ้าท่า เป็นต้น ทั้งนี้ หน่วยงานต่างๆ ดังกล่าวนี้ สามารถประสานขอรับการสนับสนุนข้อมูลจากการปฏิบัติงานของเรือดำน้ำหรือการใช้งานเรือดำน้ำ จากกองทัพเรือได้ ตามที่จะเห็นสมควร

Go to article

ความต้องการแรงงานด้านโลจิสติกส์ในอุตสาหกรรมเป้าหมายเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eec), ภัค วีระเสถียร Jan 2019

ความต้องการแรงงานด้านโลจิสติกส์ในอุตสาหกรรมเป้าหมายเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eec), ภัค วีระเสถียร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การศึกษาครั้งนี้เป็นการศึกษาระดับสมรรถนะในระดับประถมศึกษา ม.ต้น-ปวส. และอนุปริญญา-ปริญญาเอก โดยการทำแบบสอบถามเก็บข้อมูลผู้ประกอบการเพื่อศึกษาหาระดับสมรรถนะ (ความรู้ ทักษะ คุณลักษณะ) ของแรงงานในปัจจุบันจากความเห็นของผู้ประกอบการในภาคอุตสาหกรรมเป้าหมาย 10 s – curve กิจการด้าน โลจิสติกส์ เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ผลการศึกษาพบว่าสมรรถนะของแรงงานในกิจการประเภทโลจิสติกส์ซึ่งประกอบไปด้วย ความรู้ ทักษะ และคุณลักษณะ ของแรงงานทั้ง 3 ระดับ ได้คะแนนจากด้านความรู้ต่ำกว่าความคาดหวังของผู้ประกอบการในทุก ๆ ด้าน โดยแรงงานระดับ ม.ต้น-ปวส.มีระดับสมรรถนะโดยรวมต่ำกว่าความคาดหวังมากที่สุด รองลงมาคือระดับอนุปริญญา-ป.เอก และ ระดับประถมศึกษาตามลำดับ คุณลักษณะที่พึงประสงค์คือสมรรถนะที่สำคัญมากที่สุดสำหรับงานด้านโลจิสติกส์ในทุกระดับการศึกษา โดยเฉพาะด้านความซื่อสัตย์ สุจริต ความรับผิดชอบต่อหน้าที่ ความมีวินัยและการตรงต่อเวลา คุณลักษณะคือนิสัยการทำงานและการดำเนินชีวิต แรงงานที่ดีมีประสิทธิภาพต้องมีคุณลักษณะที่ดีเป็นอันดับแรก สมรรถนะที่สำคัญที่สุดไม่ใช่ความรู้หรือทักษะแต่เป็นคุณลักษณะ เพราะหากแรงงานขาดคุณลักษณะที่ดีแล้ว ความรู้หรือทักษะที่มีย่อมไร้ความหมาย และอาจเกิดความเสียหายได้หากนำไปใช้ในทางที่ผิด ดังนั้นแรงงานที่มีคุณลักษณะที่ดีจึงเป็นพื้นฐานที่สำคัญในการพัฒนาประเทศชาติ

Go to article

การวางแผนพัสดุคงคลังที่ทดแทดกันได้, นพพล รัตนบุรี Jan 2019

การวางแผนพัสดุคงคลังที่ทดแทดกันได้, นพพล รัตนบุรี

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยฉบับนี้ศึกษาเกี่ยวกับการกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุที่ทดแทนกันได้ เพื่อนำไปกำหนดนโยบายการสั่งซื้อสำหรับการบริหารจัดการพัสดุคงคลังของพัสดุทดแทนกันได้ให้มีประสิทธิภาพ โดยปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันสำหรับพัสดุทดแทนกันได้คือปริมาณกพัสดุในแต่ละรายการมีจำนวนมากเกินปริมาณความต้องการใช้จริง โดยมีพัสดุคงคลังเฉลี่ยสูงถึง 27 ล้านบาท แต่มีปริมาณการใช้ที่ 1.2 ล้านบาทต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบกับปริมาณการใช้ที่ 1.2 ล้านบาทต่อเดือน ทำให้เกิดต้นทุนการจัดเก็บที่สูง ผู้วิจัยได้ดำเนินการศึกษาวิธีการใช้พัสดุ โดยการประยุกต์แบบจำลองทางคณิตศาสตร์สำหรับการกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุให้มีต้นทุนการใช้ต่ำที่สุด ผ่านกระบวนการ Optimization เพื่อนำไปกำหนดนโยบายการสั่งซื้อพัสดุให้เหมาะสมกับปริมาณความต้องการใช้พัสดุที่แท้จริง โดยดำเนินการศึกษานโยบายการสั่งซื้อคงที่ จากแบบจำลองการสั่งซื้ออย่างประหยัด (Economic Order Quantity) และนโยบายการสั่งซื้อไม่คงที่ จากแบบจำลองการสั่งซื้อด้วยการกำหนดระดับพัสดุคงคลังเป้าหมาย (Order up-to Level) ผนวกกับการเปรียบเทียบการประยุต์ใช้นโยบายการสั่งซื้อแบบกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ และ ไม่กำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ โดยตัวชีวัด ประกอบด้วย ระดับพัสดุคงคลังสิ้นงวด (Ending Inventory) ระดับการเติมเต็ม (Fill Rate) และต้นทุนรวม (Total Cost) โดยมีระดับการเติมเต็มที่ 95% ผลการศึกษาพบว่า นโยบายการสั่งคงที่แบบกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ ส่งผลให้มูลค่าพัสดุคงคลังลดลง 13.99% แต่มีระดับการเติมเต็มที่ 89.6% ต่ำกว่าที่กำหนด และต้นทุนรวมลดลง 5.48% สำหรับแบบไม่กำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ ส่งผลให้มูลค่าพัสดุคงคลังลดลง 15.40% แต่มีระดับการเติมเต็มที่ 91% ต่ำกว่าที่กำหนด และต้นทุนรวมลดลง 9.07% ส่วนนโยบายการสั่งซื้อไม่คงที่แบบกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ ส่งผลให้มูลค่าพัสดุคงคลังลดลง 12.49% และมีระดับการเติมเต็มที่ 96% และต้นทุนรวมลดลง 10.05% บรรลุตามวัตถุประสงค์ สำหรับแบบไม่กำหนดรูปแบบการใช้พัสดุ ส่งผลให้มูลค่าพัสดุคงคลังลดลง 10.92% แต่มีระดับการเติมเต็มที่ 94.6% ต่ำกว่าที่กำหนด และต้นทุนรวมลดลง 8.54% ดังนั้นนโยบายการสั่งซื้อไม่คงที่แบบกำหนดรูปแบบการใช้พัสดุทำให้การจัดการพัสดุคงคลังมีประสิทธิภาพมากขึ้นสามารถลดต้นทุนรวมลงได้ 10.05% คิดเป็นมูลค่า 3.82 ล้านบาทต่อปี

Go to article

การปรับปรุงประสิทธิภาพกระบวนการการออกหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดสินค้าของ กระทรวงพาณิชย์, ศิรินพ เอี่ยมศิริ Jan 2019

การปรับปรุงประสิทธิภาพกระบวนการการออกหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดสินค้าของ กระทรวงพาณิชย์, ศิรินพ เอี่ยมศิริ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้นำเสนอการปรับปรุงประสิทธิภาพกระบวนการออกหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดสินค้าของสำนักบริการการค้าต่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์ โดยการสร้างแบบจำลองสถานการณ์ด้วยโปรแกรม Arena เพื่อพิจารณาระยะเวลาในการให้บริการและระยะเวลารอคอยของผู้ใช้บริการ และใช้แบบจำลองที่ได้มาทดลองเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการบริการโดยการเพิ่มช่องทางพิเศษ (Fast lane) ให้กับผู้ใช้บริการรายย่อย โดยจะพิจารณาจากขั้นตอนการออกหนังสือรับรองฯในปัจจุบันซึ่งขั้นตอนในปัจจุบันพบว่า ระยะเวลาในการให้บริการเฉลี่ยอยู่ที่ 117.60 นาที และระยะเวลารอคอยเฉลี่ยอยู่ที่ 47.10 นาที หลังจากดำเนินการวิจัยโดยการเพิ่มช่องทางพิเศษพบว่าการเพิ่มช่องทางพิเศษสามารถเพิ่มประสิทธิภาพได้จริงโดยจำนวนฉบับที่เหมาะสมสำหรับช่องทางพิเศษและทำให้ช่องทางพิเศษ มีประสิทธิภาพมากที่สุดคือ 1-8 ฉบับ โดยระยะเวลาในการให้บริการเฉลี่ยอยู่ที่ 51.40 นาที ลดลงจากเดิม 56.29% และระยะเวลารอคอยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.25 นาที ลดลงจากเดิม 57.01% โดยมีการใช้อรรถประโยชน์อยู่ที่ 65.02%

Go to article

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการจัดทำธนาคารปูม้าชุมชนบริเวณอ่าวไทยตอนใน, กรรัตน์ แมลงภู่ Jan 2019

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการจัดทำธนาคารปูม้าชุมชนบริเวณอ่าวไทยตอนใน, กรรัตน์ แมลงภู่

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การวิจัยเรื่องนี้มีวัตุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ก่อให้เกิดความสำเร็จของกิจกรรมธนาคารปูม้าชุมชนในบริเวณอ่าวไทยตอนใน และเพื่อศึกษาความต่อเนื่องในการดำเนินงานของธนาคารปูม้าในบริเวณอ่าวไทยตอนใน โดยมีผลที่คาดว่าจะได้รับเพื่อจัดทำแนวทาง และข้อเสนอแนะในการสร้างความยั่งยืนของกิจกรรมธนาคารปูม้าชุมชนในบริเวณอ่าวไทยตอนใน และมีคำถามวิจัย 1. ปัจจัยที่ส่งผลต่อชุมชนในการจัดทำธนาคารปูม้าเพื่อก่อให้เกิดจิตสำนึกร่วมกันในการจัดการทรัพยากรประมง 2. ปัจจัยที่ส่งผลต่อความต่อเนื่องของการจัดทำธนาคารปูม้าโดยการพึ่งพาตนเองอย่างมีความยั่งยืน และ 3. ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของจำนวนปูม้าหรือรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการจัดทำธนาคารปูม้า โดยการดำเนินการวิจัยใช้วิธี การวิจัยเอกสาร การสัมภาษณ์ผู้ให้ข้อมูลหลักแบบเจาะลึก การประชุมกลุ่มย่อย และนำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์ สรุปและจำแนกเป็นปัจจัยที่สำคัญรวมถึงปัญหาอุปสรรคต่อการจัดทำธนาคารปูม้าชุมชนบริเวณอ่าวไทยตอนใน ผลการศึกษาพบว่าปัจจัยที่ส่งผลให้ธนาคารปูม้าประสบผลสำเร็จนั้นประกอบด้วยการมีผู้นำชุมชนที่เข้มแข็ง ข้อตกลงของชุมชน การจัดการงบประมาณภายในชุมชน ความต่อเนื่องต่อเนื่อง และสม่ำเสมอ การดำเนินงานธนาคารปูม้าโดยชุมชนแต่เพียงอย่างเดียวนั้นไม่เพียงพอทำให้การพัฒนาการจัดการทรัพยากรของชุมชนเพื่อเสริมการจัดทำธนาคารปูม้าให้สำเร็จผลอย่างยั่งยืน ต้องการความร่วมมือกันระหว่างชุมชน ภาคเอกชน และภาครัฐ ดังนั้นจะเห็นได้ว่าทุกปัจจัยเกี่ยวข้องกันหมดหากขาดปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งไปการจัดทำธนาคารปูม้าเพื่อให้เกิดความยั่งยืนจะไม่สามารถเกิดได้ เพราะทุกปัจจัยเป็นปัจจัยที่เกื้อหนุนกัน และก่อให้เกิดผลสำเร็จในการจัดทำธนาคารปูม้า

Go to article

การใช้ประโยชน์สูงสุดของเรือสนับสนุนกิจการสำรวจและผลิตปิโตรเลียมนอกชายฝั่ง, ณัฐพงษ์ ปลีทอง Jan 2019

การใช้ประโยชน์สูงสุดของเรือสนับสนุนกิจการสำรวจและผลิตปิโตรเลียมนอกชายฝั่ง, ณัฐพงษ์ ปลีทอง

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

กิจการนอกชายฝั่งหรือออฟชอร์นั้นเป็นกิจการที่มุ่งเน้นการสำรวจและผลิตปิโตรเลียมที่อยู่ใต้ทะเล เพื่อนำปิโตรเลียมที่อยู่ใต้พื้นทะเลขึ้นมาใช้ประโยชน์ และเมื่อกิจการออฟชอร์เป็นการปฏิบัติงานที่อยู่ในทะเล จึงจำเป็นต้องใช้เรือเพื่อสนับสนุนการปฏิบัติงานต่างๆ อย่างไรก็ตามงานวิจัยนี้ได้มุ่งประเด็นไปในเรื่องการใช้ประโยชน์จากเรือรับส่งพนักงานหรือ Crew Boat เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าที่สุด และเพื่อหาจุดบกพร่องเพื่อนำไปสู่การแก้ไขปัญหาได้อย่างตรงจุด โดยการวิจัยครั้งนี้ได้นำการวิเคราะห์สถานการณ์ด้วยแบบจำลองมาประยุกต์ใช้ในการประเมินเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกวิธีการบริหารจัดการต้นทุนที่เกิดจากการใช้งานเรือรับส่งพนักงานในการเดินทางไปและกลับ จากแท่นที่พักอาศัยและแท่นหลุมผลิต ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยวัตถุประสงค์หลักของการวิจัยเพื่อหาวิธีการจัดการลดอัตราสิ้นเปลืองน้ำมันเชื้อเพลิงในขณะที่ไม่ได้ปฏิบัติงานในการขนส่งพนักงานหรือในช่วงของการเดินเรือเที่ยวเปล่า (Back Haul) กลับมายังทุ่นที่ติดตั้งไว้บริเวณแท่นพักอาศัย การวิเคราะห์สถานการณ์ด้วยแบบจำลองของการใช้งานเรือรับส่งพนักงานที่จะนำมาพิจารณามีด้วยกัน 3 วิธีการคือ แบบจำลองที่ 1 การใช้งานเรือในปัจจุบัน คือการนำเรือกลับมาผูกทุ่นที่ได้ติดตั้งไว้บริเวณแท่นที่พักอาศัยทุกครั้งหลังจากเสร็จสิ้นภารกิจของแต่ละช่วงเวลาโดยดับเครื่องจักรใหญ่ของเรือทั้งหมดในระหว่างที่เรือผูกทุ่น แบบจำลองที่ 2 การนำทุ่นผูกเรือไปติดตั้งเพิ่มไว้ในบริเวณแท่นหลุมผลิตสุดท้ายของเส้นทาง โดยให้เรือดับเครื่องจักรใหญ่ทั้งหมดในระหว่างที่รอรับพนักงานกลับมายังแท่นที่พักอาศัยหลังจากเสร็จสิ้นภารกิจของแต่ละช่วงเวลา และ แบบจำลองที่ 3 การให้เรือลอยลำในบริเวณใกล้เคียงแท่นหลุมผลิตสุดท้ายของเส้นทางโดยให้เรือดับเครื่องจักรใหญ่บางเครื่องในขณะที่ลอยลำรอรับพนักงานกลับมายังแท่นที่พักอาศัยหลังจากเสร็จสิ้นภารกิจของแต่ละช่วงเวลา ผลของงานวิจัยครั้งนี้พบว่า แบบจำลองสถานการณ์ทั้ง 3 แบบ มีข้อดีข้อด้อยที่แตกต่างกันตามลักษณะของงาน โดยแบบจำลองที่ 1 การนำเรือกลับมาผูกทุ่นเหมาะสำหรับการรับส่งพนักงานในระยะทางที่ใกล้กว่า 5.65 ไมล์ทะเล และแบบจำลองที่ 3 นั้นเหมาะสำหรับการให้เรือลอยลำรอรับพนักงานกลับที่ปลายทางที่มีระยะทางมากกกว่า 5.65 ไมล์ทะเล อย่างไรก็ตามแบบจำลองที่ 2 นั้นยังไม่เหมาะสำหรับการนำมาปฏิบัติในตอนนี้เนื่องจากต้องลงทุนสูงและมีระยะเวลาของการได้ใช้ประโยชน์จากทุ่นสั้นเกินไปจนถึงวันหมดสัญญาสัมปทาน

Go to article

ทัศนคติ และการมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวต่อโครงการชายหาดปลอดบุหรี่: กรณีศึกษาชายหาดบางแสน จังหวัดชลบุรี, ทวีทรัพย์ แสงนุภาพ Jan 2019

ทัศนคติ และการมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวต่อโครงการชายหาดปลอดบุหรี่: กรณีศึกษาชายหาดบางแสน จังหวัดชลบุรี, ทวีทรัพย์ แสงนุภาพ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาทัศนคติ และการมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวชาวไทยที่มีต่อโครงการชายหาดปลอดบุหรี่บริเวณชายหาดบางแสน สุ่มเลือกนักท่องเที่ยว 400 คน โดยใช้แบบสอบถาม และแบบสอบถามเพิ่มเติมเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวที่สูบบุหรี่ 40 คน บนบริเวณชายหาด ระยะเวลาการศึกษาตั้งแต่วันที่ 28 ธันวาคม พ.ศ. 2562 ถึงวันที่ 22 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2563 วันที่สำรวจเป็นวันหยุดสุดสัปดาห์ วิเคราะห์ข้อมูลโดยสถิติเชิงพรรณนา และสถิติเชิงอนุมาน ผลการวิจัยสรุปได้ดังนี้ (1) นักท่องเที่ยวใช้ตู้สูบบุหรี่สำหรับสูบบุหรี่ และทิ้งก้นกรองบุหรี่ในระดับปานกลาง ซึ่งสอดคล้องกับผลการสำรวจที่พบก้นกรองบุหรี่ร้อยละ 46.19 ตามแนวถนน และทางเดินชายหาด ร้อยละ 36.49 ในตู้สูบบุหรี่ และร้อยละ 17.32 บนพื้นที่ชายหาด ตามลำดับ (2) การมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวต่อโครงการชายหาดปลอดบุหรี่โดยรวมอยู่ในระดับปานกลาง โดยที่ด้านความสำนึกรับผิดชอบโดยรวมอยู่ในระดับมากที่สุด ด้านทัศนคติ ด้านความรู้ และด้านความตระหนักโดยรวมอยู่ในระดับมาก ส่วนด้านการรับรู้ข่าวสาร และการเห็นแบบอย่างโดยรวมอยู่ในระดับ ปานกลาง (3) การทดสอบสมมติฐาน พบว่า นักท่องเที่ยวที่มีเพศ และอายุต่างกัน มีระดับการมีส่วนร่วมต่อโครงการต่างกัน (4) ในหกปัจจัยที่ใช้ในการวิเคราะห์การมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวต่อโครงการ พบว่า มีเพียงสี่ปัจจัยที่มีอำนาจพยากรณ์ที่ดีที่สุด คือ ความรู้ การรับรู้ข่าวสาร ความสำนึกรับผิดชอบ และการเห็นแบบอย่าง ตามลำดับ โดยสามารถอธิบายการมีส่วนร่วมของนักท่องเที่ยวจากปัจจัยทั้งสี่ปัจจัยได้ร้อยละ 15.2 อย่างมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.05

Go to article

การเปรียบเทียบรูปแบบการขายอินโคเทอมระหว่างทางทะเลและทางบก : กรณีศึกษาการส่งออกน้ำตาลบรรจุกระสอบ, ปวีณา รุ่งสุวรรณรัชต์ Jan 2019

การเปรียบเทียบรูปแบบการขายอินโคเทอมระหว่างทางทะเลและทางบก : กรณีศึกษาการส่งออกน้ำตาลบรรจุกระสอบ, ปวีณา รุ่งสุวรรณรัชต์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อเปรียบเทียบต้นทุนอินโคเทอมทางทะเลและทางบก และศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการขายและการซื้อรูปแบบอินโคเทอมทางทะเลและทางบก โดยกรณีศึกษาเป็นบริษัทผู้ส่งออกน้ำตาลรายหนึ่งของประเทศไทย การวิจัยเป็นการผสมผสานการวิจัยเชิงปริมาณได้แก่ การวิเคราะห์ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการขนส่งสินค้าทางทะเลและทางบก แล้วนำข้อมูลที่ได้มาคำนวณค่าใช้จ่ายในการขายอินโคเทอมระหว่างทางทะเลและทางบก และการวิจัยเชิงคุณภาพคือ การสัมภาษณ์เชิงลึกเกี่ยวกับปัจจัยที่มีอิทธิพลในการตัดสินใจเลือกใช้รูปแบบอินโคเทอมทางทะเลและทางบกกับผู้ขายและผู้ซื้อที่มีอำนาจในการตัดสินใจเลือกใช้รูปแบบอินโคเทอมรูปแบบต่างๆ ผลการศึกษาพบว่าต้นทุนค่าใช้จ่ายในการขนส่งสินค้าทางทะเลมีค่าใช้จ่ายประหยัดกว่าการขนส่งสินค้าทางบกและตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อต้นทุนค่าใช้จ่ายของผู้ขายและผู้ซื้อคือค่าขนส่งสินค้าและค่าบริหารการจัดการ และปัจจัยที่มีอิทธิพลในการตัดสินใจเลือกรูปแบบอินโคเทอมมากที่สุดของผู้ขายและผู้ซื้อที่มีความคิดเห็นตรงกันคือเรื่องระบบการขายน้ำตาล การเปรียบเทียบรูปแบบการขายสินค้าจากอินโคเทอมรูปแบบทางบกแบบ EXW รวมค่าขนส่งสินค้าจนถึงด่านชายแดนกับรูปแบบอินโคเทอมทางทะเลแบบ FOB ผู้ขายสนใจที่จะใช้รูปแบบอินโคเทอมทางทะเลแบบ FOB มากกว่า เนื่องจาก ความสะดวกสบายในการขายสินค้า ความต้องการระบายสินค้า ระบบโลจิสติกส์ของบริษัทและสถานที่รับสินค้าปลายทางของผู้ซื้อ

Go to article

การกำหนดคุณลักษณะเรือของกองทัพเรือเพื่อปฏิบัติการ และสนับสนุนการขจัดคราบน้ำมันในทะเลไทย, ธนกานต์ สิทธิวงษ์ Jan 2019

การกำหนดคุณลักษณะเรือของกองทัพเรือเพื่อปฏิบัติการ และสนับสนุนการขจัดคราบน้ำมันในทะเลไทย, ธนกานต์ สิทธิวงษ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้เป็นงานวิจัยเชิงพรรณนาเพื่อศึกษาการกำหนดคุณลักษณะเรือผิวน้ำสำหรับดำเนินบทบาทในการเป็นหน่วยปฏิบัติการ และสนับสนุนการขจัดคราบน้ำมันในทะเล ภายใต้ขอบเขตการรั่วไหลของน้ำมันในระดับ 1 ถึง 2 อันจะทำให้กองทัพเรือมีเครื่องมือที่เหมาะสมในการปฏิบัติภารกิจ สอดคล้องกับยุทธศาสตร์การสร้างความสมดุล และยั่งยืนของทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางทะเล ตามแผนความมั่นคงแห่งชาติทางทะเล โดยได้นำกระบวนการคิดที่นำไปสู่แผนการจัดหากำลังรบมาประยุกต์ใช้เป็นกรอบแนวทางในการวิจัย จากผลการศึกษา พบว่ากระแสโลกาภิวัตน์ได้ก่อให้เกิดภัยคุกคามรูปแบบใหม่ทางด้านปัญหาสิ่งแวดล้อมทางทะเลที่มีสาเหตุจากน้ำมันรั่วไหล โดยประเทศไทยยังคงมีความเสี่ยงที่จะเกิดเหตุการณ์น้ำมันรั่วไหลได้อยู่เสมอ แต่ทว่าแผนการปฏิบัติเมื่อเกิดเหตุยังขาดการปรับปรุงให้ทันสมัยเหมาะสมกับสภาวะแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงเครื่องมือที่ใช้ทำหน้าที่ดังกล่าวของกองทัพเรือก็มีอยู่อย่างจำกัดไม่ครอบคลุมพื้นที่เสี่ยงที่จะเกิดเหตุ ทำให้ประเทศไทยมีความพร้อมในการรับมือได้เพียงแค่ระดับหนึ่งเท่านั้น โดยในงานวิจัยนี้ได้มีการศึกษาเทคโนโลยีสมัยใหม่เพื่อนำมาประยุกต์ใช้ในภารกิจขจัดคราบน้ำมันในทะเลร่วมกับการกำหนดคุณลักษณะเรือผิวน้ำเพื่อให้เกิดความเหมาะสมกับพื้นที่ สภาพอากาศ และชนิดของน้ำมัน อาทิเช่น อุปกรณ์ตรวจจับคราบน้ำมัน การใช้หุ่นยนต์ ทุ่น และเครื่องดูดเก็บคราบน้ำมันแบบต่าง ๆ ซึ่งแนวทางการเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือกับเหตุการณ์น้ำมันรั่วไหลนั้น ในเบื้องต้นสามารถทำได้ด้วยการปรับปรุงเรือของกองทัพเรือที่มีอยู่ในปัจจุบันให้มีขีดความสามารถด้านงานขจัดคราบน้ำมันบางอย่างเพิ่มขึ้น และในระยะยาวทำได้ด้วยการจัดหาเรือผิวน้ำใหม่ ซึ่งจะต้องมีคุณลักษณะที่มุ่งเน้นความคุ้มค่า อเนกประสงค์ มีขีดความสามารถที่จำเป็น และรองรับการปฏิบัติการได้หลายภารกิจ โดยตัวเรือต้องมีความแข็งแรงคงทนได้ถึงสภาวะทะเลระดับ 3 ทำความเร็วต่อเนื่องได้ 12 นอต และปฏิบัติงานที่ระดับความลึกน้ำ 10 เมตร เป็นอย่างน้อย มีพื้นที่เพียงพอสำหรับการติดตั้งเครื่องมือ และอุปกรณ์สนับสนุนการขจัดคราบน้ำมันแบบต่าง ๆ สามารถดับเพลิงภายนอกตัวเรือได้ รวมถึงให้การช่วยเหลือผู้ประสบภัยในทะเลเป็นการชั่วคราว และการส่งกลับสายแพทย์ได้ ในส่วนระบบตรวจการณ์ต้องสามารถติดตามพิสูจน์ทราบเป้าพร้อมทั้งแสดงภาพสถานการณ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีระบบสื่อสารครอบคลุมทุกย่านความถี่รองการเชื่อมโยงทางไกลผ่านดาวเทียม โดยทุกระบบต้องมีความน่าเชื่อถือสูง ทั้งนี้คุณลักษณะของเรือที่ได้ยังคงเป็นแบบความคิดรวบยอดที่ไม่เจาะลึกลงไปถึงรายละเอียดทางเทคนิค นอกจากนี้ในงานวิจัยได้มีข้อเสนอแนะเพิ่มเติม โดยเห็นว่ากองทัพเรือควรพัฒนาองค์ความรู้ด้านการขจัดคราบน้ำมันในทะเลให้กับกำลังพลที่ปฏิบัติงานควบคู่กับการพัฒนาด้านองค์วัตถุ และควรทบทวนยุทธศาสตร์กองทัพเรือถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อให้สามารถบรรลุวัตถุประสงค์ของชาติทางทะเลในภาพรวมได้ รวมถึงประเทศไทยควรปรับปรุงแผนป้องกันและขจัดมลพิษทางน้ำเนื่องจากน้ำมันแห่งชาติให้ทันสมัย และจัดให้มีคลังอุปกรณ์ พร้อมทั้งเรือป้องกันและขจัดคราบน้ำมันในทะเลกระจายครอบคลุมพื้นที่เสี่ยงต่อการเกิดเหตุน้ำมันรั่วไหลในทะเล โดยแนวทางการพัฒนาปรับปรุงเรือนั้นจำเป็นต้องพิจารณาถึงความเหมาะสม คุ้มค่า และรายละเอียดทางเทคนิคเพิ่มเติม อย่างไรก็ตามสำหรับการจัดหาเรือใหม่กองทัพเรือควรใช้แนวทางการแปลงยุทธศาสตร์เป็นกำลังรบในลักษณะของการจัดหายุทโธปกรณ์เพื่อให้ได้เครื่องมือที่เหมาะสมกับการปฏิบัติภารกิจอื่น ๆ นอกเหนือจากภารกิจในการป้องกันประเทศซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 3 ขนาด คือ ความยาว 90, 70 และน้อยกว่า 40 เมตร ตามลำดับ โดยขนาด 70 และน้อยกว่า 40 เมตร เป็นขนาดที่มีความเหมาะสมคุ้มค่ามากที่สุด

Go to article

การวิเคราะห์สายธารคุณค่ากระบวนการเรือเข้า-ออกที่ท่าเรือกรุงเทพ, รัชฎา จันทราช Jan 2019

การวิเคราะห์สายธารคุณค่ากระบวนการเรือเข้า-ออกที่ท่าเรือกรุงเทพ, รัชฎา จันทราช

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

วิทยานิพนธ์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากระบวนการให้บริการเรือสินค้าตู้เข้า-ออกที่ท่าเรือกรุงเทพและวิเคราะห์กระบวนการตั้งแต่จุดทิ้งสมอ เรือผ่านร่องน้ำ และเข้าเทียบท่าเรือ ด้วยการใช้สายธารคุณค่า (Value Stream Mapping : VSM) เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์ ซึ่งทำให้สามารถวิเคราะห์กิจกรรมสูญเปล่า (Non Value Added : NVA) เพื่อดำเนินการลดหรือขจัดออกจากกระบวนการ การดำเนินการวิจัยใช้การเก็บข้อมูลด้วยแบบสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างผู้ใช้บริการเรือสินค้า จำนวน 10 บริษัทระหว่างเดือนมกราคม 2560-พฤษภาคม 2561 จากการวิเคราะห์ VSM พบว่า กรณีเรือไทย (ขาเข้า) ค่า NVA เท่ากับ 25.5% หากขจัดระยะเวลาที่สูญเปล่าออกทั้งหมดระยะเวลารวมลดลงจาก 10.34 เป็น 8 ชม. และขจัดค่า NVA แต่ละหน่วยงาน คือ หน่วยงานที่ 3 (7%), 2 (6%), 1 (5%), 4 (4%) และ 5 (3.5%) จะลดระยะเวลากระบวนการรวมเท่ากับ 9.68, 9.86, 9.84, 9.93 และ 10.05 ชม. กรณีเรือต่างชาติ (ขาเข้า) ค่า NVA เท่ากับ 22% หากขจัดระยะเวลาที่สูญเปล่าออกทั้งหมดระยะเวลารวมลดลงจาก 10.14 เป็น 8.53 ชม. และขจัดค่า NVA แต่ละหน่วยงาน คือ หน่วยงานที่ 3 (7%), 1 (5%), 2 (5%), 5 (3%) และ 4 (2%) จะลดระยะเวลากระบวนการรวมเท่ากับ 9.65, 9.64, 9.88, 9.92 และ 9.92 ชม. และกรณีเรือขาออก ค่า NVA เท่ากับ …

Go to article

ขีดความสามารถในการรองรับทางนิเวศวิทยาของการขนส่งสินค้าเทกองแห้ง ในบริเวณหมู่เกาะสีชัง จังหวัดชลบุรี, อารยา สยามรัตนกิจ Jan 2019

ขีดความสามารถในการรองรับทางนิเวศวิทยาของการขนส่งสินค้าเทกองแห้ง ในบริเวณหมู่เกาะสีชัง จังหวัดชลบุรี, อารยา สยามรัตนกิจ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

This research is descriptive research. The objective is to study the problem and find solutions for the environmental degradation problem in the area of ​​Sichang Islands. A good management is very necessary for Stability, Wealth and Sustainability. From bulk loading activities in Sichang Islands, the research indicates that low ecological carrying capacity from bulk loading in the area is diffused into the sea and some bulk loading is removed by sweeping into the sea. The dissolved oxygen is below a benchmark, sediments were found with an increased accumulation of organic matter every year and loadling activities in the eastern part …

Go to article

ความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับสังคมชนบท: กรณีศึกษาโครงการนาแปลงใหญ่ ในสมัยรัฐบาล พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา, มัณฑนา นกเสวก Jan 2019

ความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับสังคมชนบท: กรณีศึกษาโครงการนาแปลงใหญ่ ในสมัยรัฐบาล พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา, มัณฑนา นกเสวก

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ตลอดหลายทศวรรษนโยบายข้าวได้กลายเป็นเครื่องมือสำคัญของรัฐที่เข้าไปใช้แทรกแซงสังคมชนบท ดังนั้นวิทยานิพนธ์ชิ้นนี้จึงต้องการวิเคราะห์ถึงการจัดรูปแบบความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับสังคมชนบทผ่านการศึกษานโยบายข้าวที่ถูกกำหนดนโยบายมาในในช่วงบริบทการเมืองแบบอำนาจนิยม โดยใช้โครงการนาแปลงใหญ่เป็นกรณีศึกษา ผ่านการตั้งคำถามว่า“ในสมัยรัฐบาล พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา มีการจัดสถาบันระหว่างรัฐกับสังคมชนบทผ่านการใช้โครงการนาแปลงใหญ่อย่างไร” และ “โครงการนาแปลงใหญ่มีลักษณะการทำงานอย่างไร” เพื่อที่จะตอบคำถามดังกล่าว งานวิจัยนี้ใช้กรอบการศึกษาสถาบันนิยมใหม่แบบสถาบันนิยมเชิงประวัติศาสตร์ (Historical Institutionalism) และแนวการศึกษาแบบพหุภาคี (Corporatism) เป็นกรอบในการวิเคราะห์ โดยใช้นาแปลงใหญ่ อำเภอบางปะหัน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เป็นพื้นที่ในการศึกษา ผลการศึกษาพบว่ารูปแบบของการจัดความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับสังคมภายใต้นโยบายข้าวของรัฐบาล พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา อันประกอบด้วย บรรทัดฐานในการตัดสินใจ กลไกรัฐในการดำเนินนโยบาย ความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับเอกชน เป็นผลมาจากจุดเปลี่ยนสำคัญ (critical juncture) คือวิกฤตินโยบายจำนำข้าวในสมัยรัฐบาล นางสาว ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ที่ส่งผลให้นโยบายข้าวในรัฐบาลปัจจุบันมีลักษณะคือ รัฐเข้าไปสนับสนุนเกษตรกรแบบครบวงจรมากกว่าที่จะเข้าไปแทรกแซงกลไกตลาดโดยตรง และเน้นความร่วมมือระหว่างรัฐกับเอกชนเพื่อเข้ามาจัดการการรวมกลุ่มและควบคุมวิถีชีวิตประจำวันของชาวนาในชนบทภายใต้แนวคิดแบบประชารัฐ โดยมีรัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติเป็นตัวแสดงทางนโยบายที่รวมศูนย์อำนาจการตัดสินใจ และมีการแลกเปลี่ยนทรัพยากรระหว่างตัวแสดงทางนโยบายภายใต้การจัดสถาบันดังกล่าวทั้งในรูปแบบของความสัมพันธ์ที่เป็นทางการและไม่เป็นทางการเพื่อค้ำจุนความสัมพันธ์นั้นไว้ ซึ่งผลลัพธ์ของการจัดความสัมพันธ์ในลักษณะดังกล่าวมีความสอดคล้องกับคำอธิบายความสัมพันธ์ระหว่างรัฐกับสังคมในรูปแบบพหุภาคีโดยรัฐ (state corporatism) อย่างไรก็ดีจากการเก็บข้อมูลในพื้นที่ทำให้พบว่ารัฐยังไม่สามารถสถาปนาความร่วมมือดังกล่าวได้แม้ว่ารัฐบาลจะมีอำนาจเด็ดขาดในการตัดสินใจภายใต้บริบทการเมืองแบบอำนาจนิยมก็ตาม และแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงบริบทการเมืองหลังการเลือกตั้งทั่วไปเมื่อวันที่ 24 มีนาคม พ.ศ. 2562 แต่นาแปลงใหญ่ยังคงมีการขับเคลื่อนในลักษณะเดิม เพียงแต่ถูกลดระดับความเข้มข้นลงไปเท่านั้น เนื่องจากโครงการดังกล่าวถูกวางแผนให้เป็นโครงการระยะยาวภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ดังนั้นแม้มีการเปลี่ยนแปลงบริบททางการเมือง แต่กลไกที่ใช้ในการขับเคลื่อนนโยบายก็ยังเป็นกลไกเดิมที่มีที่มาจากรัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติ

Go to article

ทรราชในปรัชญาการเมืองของฮอบส์, หัสนัย สุขเจริญ Jan 2019

ทรราชในปรัชญาการเมืองของฮอบส์, หัสนัย สุขเจริญ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

วิทยานิพนธ์ฉบับนี้มีจุดประสงค์ที่จะศึกษารากฐานที่มาและความเข้าใจของการที่ฮอบส์สลายเส้นแบ่งระหว่างรูปแบบการปกครองที่ถูกและรูปแบบการปกครองที่ผิด/บกพร่อง อันนำไปสู่รูปแบบการปกครองของฮอบส์ที่ปฏิเสธการดำรงอยู่ของทรราช ผลการศึกษาพบว่า ในทรรศนะของฮอบส์นั้น เขาได้เสนอว่า ชื่อเรียกของรูปแบบการปกครองนั้นไม่ได้มีความหมายอะไรมากไปกว่าชื่อเรียกที่ประชาชนรู้สึกชอบหรือไม่ชอบเท่านั้น ดังนั้น ชื่อเรียกของรูปแบบการปกครองจึงไม่ได้มีสาระสำคัญอะไรเลย ทั้งนี้ รากฐานความคิดดังกล่าวมาจากความคิดของฮอบส์เรื่องธรรมชาติของมนุษย์ซึ่งวางอยู่บนฐานคำอธิบายมนุษย์อันมีลักษณะเชิงกลไก สำหรับฮอบส์แล้ว มนุษย์ถูกขับเคลื่อนด้วยความเกลียดชัง (ความตาย) และความปรารถนาอยาก (อำนาจ ชื่อเสียง ความรุ่งโรจน์) มนุษย์แต่ละคนต่างเป็นผู้กำหนดนิยามความหมายของคุณธรรมและศีลธรรมด้วยตนเอง กระทั่งนำไปสู่สภาวะธรรมชาติที่เรียกได้ว่าเป็นสงครามของทุก ๆ คนต่อต้านทุก ๆ คน ในสภาวะเช่นนั้นมนุษย์ทุกคนเต็มไปด้วยความรู้สึกกลัวในความตายอันทารุณโหดร้าย ความกลัวดังกล่าวเป็นแรงผลักดันให้มนุษย์ใช้สิทธิตามธรรมชาติในการรักษาชีวิตของตนเองให้รอดพ้นจากความตาย และความกลัวดังกล่าวยังเป็นแรงผลักดันไปสู่การสร้างองค์อธิปัตย์หรือรัฐขึ้นมา ทั้งนี้ ไม่ว่าประชาชนจะเรียกองค์อธิปัตย์ว่าอะไรนั้นไม่ได้มีความสำคัญอะไรเลย สิ่งที่สำคัญเพียงประการเดียวเท่านั้น คือ อำนาจสูงสุดเบ็ดเสร็จขององค์อธิปัตย์ที่สามารถสร้างให้เกิดสันติสุขและความสงบเรียบร้อย ภายใต้รูปแบบการปกครองดังกล่าวนี้ ประชาชนล้วนอยู่ภายใต้อำนาจและเจตจำนงขององค์อธิปัตย์ อย่างไรก็ดี แม้ว่าฮอบส์จะปฏิเสธการมีอยู่ของทรราช แต่นักวิชาการปัจจุบันจำนวนหนึ่งตีความว่า ปรัชญาการเมืองของฮอบส์เป็นรากฐานอันหนึ่งที่รองรับทรราชสมัยใหม่

Go to article

การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนแวดล้อมในจังหวัดฉะเชิงเทรา : กรณีศึกษา โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท, เสาวลักษณ์ ลิ้มสวัสดิ์ Jan 2019

การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนแวดล้อมในจังหวัดฉะเชิงเทรา : กรณีศึกษา โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท, เสาวลักษณ์ ลิ้มสวัสดิ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวพร้อมกับจัดกิจกรรมเรียนรู้ธรรมชาติและวิถีชุมชน เป็นแนวทางพัฒนาที่มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพอย่างจังหวัดฉะเชิงเทรา งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาแนวคิดและกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับวิถีชุมชนในจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยคัดเลือกกรณีศึกษา 3 แห่ง ได้แก่ โครงการเดวารีสอร์ท โครงการสวนปาล์มฟาร์มนกรีสอร์ท และโครงการบางปะกงโบ๊ทคลับแอนด์รีสอร์ท รวบรวมข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้นำในการจัดกิจกรรมของชุมชน และนักท่องเที่ยว ประกอบการสำรวจโครงการ และรวบรวมความคิดเห็นผู้เข้าพักจากเว็บไซต์ผู้ให้บริการจองที่พัก สิ้นสุดภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 วิเคราะห์ผลโดยถอดความสำคัญจากบทสัมภาษณ์ และสรุปความคิดเห็นการเข้าพักของนักท่องเที่ยว ผลการศึกษาพบว่า 1) แนวคิดสำคัญของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการทั้ง 3 แห่ง มีความคล้ายคลึงกัน คือ มีแนวคิดการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่คำนึงถึงสภาพพื้นที่ซึ่งมีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติและวิถีวัฒนธรรมชุมชน โดยเฉพาะพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่ริมแม่น้ำที่มีชุมชนแวดล้อม ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักนักท่องเที่ยวและการจัดกิจกรรมท่องเที่ยวที่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม 2) กระบวนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีขั้นตอนที่สำคัญ คือ การออกแบบที่สอดคล้องกับธรรมชาติแวดล้อม การเลือกใช้ทรัพยากรและแรงงานท้องถิ่นในการก่อสร้างและการให้บริการ 3) การให้บริการผู้เข้าพักในโครงการโดยการจัดกิจกรรมร่วมกับชุมชน พบว่าโครงการที่มีระดับการมีส่วนร่วมกับชุมชนสูง ทำให้เกิดความสัมพันธ์อันดีและนำมาซึ่งความพึงพอใจของชุมชนในระดับสูง 4) ผู้ประกอบการเห็นว่าการจัดกิจกรรมของโครงการเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการเข้าพักซ้ำและทำให้อัตราการเข้าพักสูงขึ้น อย่างไรก็ตามในความเห็นของนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีความพึงพอใจในเรื่องทัศนียภาพและการบริการ ส่วนเรื่องกิจกรรมเป็นความพึงพอใจในระดับรองลงมา ผลการศึกษาชี้ให้เห็นบทเรียนที่สำคัญว่า การพัฒนาที่พักนักท่องเที่ยวที่มีกิจกรรมเกี่ยวเนื่องกับชุมชนควรพิจารณาการนำแนวความคิดทั้งเชิงธุรกิจและแนวคิดการมีส่วนร่วมกับชุมชนมาใช้ร่วมกับการพัฒนาโครงการ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีคุณค่าทั้งในด้านธรรมชาติและวัฒนธรรมชุมชน อย่างไรก็ตามสิ่งที่ควรพิจารณาศึกษาคือการบริหารจัดการนักท่องเที่ยวเพื่อไม่ให้ส่งผลเสียต่อสภาพความเป็นอยู่และสิ่งแวดล้อมของชุมชนได้ งานวิจัยฉบับนี้จะเกิดประโยชน์ต่อการนำไปประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ รวมถึงการวางแผนบริหารจัดการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป

Go to article

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในพื้นที่รอยต่อเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, กชกร ธรรมกีรติ Jan 2019

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในพื้นที่รอยต่อเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, กชกร ธรรมกีรติ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปัจจุบันในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวสู่จังหวัดปริมณฑลโดยเฉพาะในพื้นที่รอยต่อของกรุงเทพและปริมณฑลมีการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ทำให้ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มหันมาอยู่อาศัยและลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองบริเวณพื้นที่รอยต่อ ซึ่งจากการศึกษาพบว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้นมีความแตกต่างกัน เนื่องจากมีข้อกำหนดทางกฎหมายเป็นข้อบังคับและจำกัดแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ผลการศึกษาพบว่ากลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างกรุงเทพมหานครและสมุทรปราการแตกต่างกัน ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัยและปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องพักอาศัยมากที่สุด และกลุ่มผู้ซื้อบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีความเห็นว่าโครงการบ้านเดี่ยวระหว่างกรุงเทพมหานครและนครปฐมแตกต่างกันและความแตกต่างนั้นส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัย ซึ่งปัจจัยความแตกต่างของราคาที่พักอาศัย ปัจจัยด้านบุคคลากร และปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยมากที่สุด และในส่วนของแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบพบว่าการแบ่งเขตระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไม่มีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย

Go to article

พฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งมากับคอนโดมิเนียมของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน): กรณีศึกษาโครงการ เดอะโมนูเมนต์ สนามเป้า , โครงการเดอะไลน์ อโศก-รัชดาฯ , โครงการ โมริ เฮ้าส์ สุขุมวิท77 และ โครงการ เดอะเบส การ์เด้น พระราม9, กชกร พรธนาชัย Jan 2019

พฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งมากับคอนโดมิเนียมของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน): กรณีศึกษาโครงการ เดอะโมนูเมนต์ สนามเป้า , โครงการเดอะไลน์ อโศก-รัชดาฯ , โครงการ โมริ เฮ้าส์ สุขุมวิท77 และ โครงการ เดอะเบส การ์เด้น พระราม9, กชกร พรธนาชัย

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ริเริ่มนำเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ในปี 2560 ซึ่งเน้นการใช้เทคโนโลยีในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อส่งเสริมการอยู่อาศัยให้ดียิ่งขึ้น งานวิจัยนี้มุ่งศึกษารูปแบบอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียมของบริษัท แสนสิริ ในกรุงเทพมหานคร ศึกษาคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกัน 4 ระดับราคา โดยรวบรวมข้อมูลแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) จากการศึกษากลยุทธ์ทางการตลาดและการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ จำนวน 3 ท่าน ศึกษาอุปกรณ์เทคโนโลยีที่ติดตั้งในคอนโดมิเนียม จากการค้นคว้าทางเว็บไซต์กับการสัมภาษณ์นิติบุคคลในโครงการ และศึกษาพฤติกรรมการใช้งานอุปกรณ์เทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมทั้ง 4 ระดับราคา ด้วยการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างจากผู้อยู่อาศัย 229 ตัวอย่าง เพื่อวิเคราะห์ผลเปรียบเทียบความความแตกต่างในโครงการกรณีศึกษาทั้ง 4 โครงการ ผลการวิจัยพบว่า 1) อุปกรณ์เทคโนโลยีในคอนโดมิเนียมของ บริษัท แสนสิริ มีทั้งหมด 3 ประเภท คือ ประเภทความปลอดภัย ประเภทสนับสนุนการดำเนินชีวิต เป็นอุปกรณ์เทคโนโลยีพื้นฐานที่มีการติดตั้งในโครงการทุกระดับราคา เช่น ระบบคีย์การ์ดเข้า-ออกและแท่นชาร์จรถไฟฟ้า และ ประเภทการจัดการพลังงานและทรัพยากรที่ติดตั้งเฉพาะโครงการระดับหรูราขึ้นไป ทั้งนี้พบว่า โครงการระดับหรูหราพิเศษติดตั้งอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยสำหรับมากที่สุด มีสัดส่วนอุปกรณ์สำหรับรักษาความปลอดภัย 1.56 เครื่องต่อห้อง และ ติดตั้งอุปกรณ์ในห้องพัก 2 เครื่องต่อห้อง ขณะที่โครงการระดับหรูหรา ติดตั้งอุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด ติดตั้งอุปกรณ์ทั้งหมด 13 เครื่องและ ติดตั้งในหน่วยพัก 1เครื่องต่อห้อง 2) พฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีของผู้อยู่อาศัยทั้ง 4 โครงการ มีความถี่ในการใช้งานอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยเป็นประจำ(ค่าเฉลี่ย 3.28-4.41) ขณะที่ไม่ค่อยมีการใช้งานอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิต(ค่าเฉลี่ย 1.61-2.10) ทั้งนี้ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจในอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยในระดับมาก(ค่าเฉลี่ย 3.73-4.06) ขณะที่ความพึงพอใจอุปกรณ์ด้านสนับสนุนการดำเนินชีวิตในระดับน้อย(ค่าเฉลี่ย 2.93-3.21) ซึ่งผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่พบปัญหาอุปกรณ์ไม่ทำงาน อุปกรณ์ทำงานล่าช้า มีความซับซ้อนในการใช้งาน และอุปกรณ์ไม่เพียงพอในโครงการที่มีหน่วยพักมาก 3) ความแตกต่างในพฤติกรรมการใช้งานเทคโนโลยีพบว่า ผู้อยู่อาศัยอายุ31-50ปี มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์ด้านความปลอดภัยมากที่สุด ขณะที่ผู้อยู่อาศัยอายุ 21-30ปี และผู้เช่าอาศัยในโครงการที่มีหน่วยพักมาก มีความถี่และความพึงพอใจในการใช้อุปกรณ์สนับสนุนการดำเนินชีวิตมากที่สุด งานวิจัยแสดงให้เห็นถึงการติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีและพฤติกรรมการใช้งานของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดตั้งอุปกรณ์เทคโนโลยีส่งเสริมการอยู่อาศัยโดยมีความคุ้มค่าและตอบโจทย์แก่ผู้อยู่อาศัยต่อไป

Go to article

โอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชน มาใช้ในการฟื้นฟูชุมชนที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ กรณีศึกษา เคหะชุมชนคลองจั่น, กันติกร มหาโชติกุล Jan 2019

โอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชน มาใช้ในการฟื้นฟูชุมชนที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ กรณีศึกษา เคหะชุมชนคลองจั่น, กันติกร มหาโชติกุล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

เคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ มีอายุใช้งานมากว่า 40 ปี มีสภาพแวดล้อมทางกายภาพที่เก่าและไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยไม่ดีเท่าที่ควร และขาดพื้นที่ส่งเสริมการทำกิจกรรมร่วมกันในชุมชน งานวิจัยนี้มุ่งเน้นศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการนำแนวคิดเกษตรในชุมชนมาใช้ในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเคหะชุมชนคลองจั่น โดยศึกษาปัจจัยทางกายภาพ ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ และปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ ด้วยวิธีการวิจัยเชิงปฏิบัติการ มุ่งเน้นการมีส่วนร่วมของคนในชุมชน และนำผลการศึกษาไปวิเคราะห์โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาชุมชนเพื่อเป็นข้อเสนอต่อการเคหะแห่งชาติในการพัฒนาและปรับปรุงแผนการดำเนินงานเพื่อการฟื้นฟูชุมชนต่อไป จากการศึกษาพบว่า เคหะชุมชนคลองจั่น มีทั้งโอกาสและข้อจำกัดในการฟื้นฟู ดังนี้ (1) ปัจจัยทางกายภาพ เป็นโอกาส เนื่องจากมีพื้นที่ที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินการและการเพาะปลูก (2) ปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัย เป็นข้อจำกัด โดยพบผู้อยู่อาศัย 2 กลุ่ม ได้แก่ เจ้าของห้อง และผู้เช่า ทั้งสองกลุ่มมีความต้องการในการทำเกษตรในชุมชน แต่พบว่ามีเพียงเจ้าของห้องที่มาเข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ ซึ่งกลุ่มเจ้าของห้องเป็นผู้สูงอายุ มีจำนวนที่น้อยกว่าผู้เช่า มีรายได้น้อย ขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องการทำเกษตรกรรม ทำให้เป็นข้อจำกัดในด้านการบริหารจัดการโครงการด้วย (3) ปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ เป็นโอกาส สามารถให้การสนับสนุนการใช้พื้นที่ชั่วคราวได้ และเงินลงทุนในเบื้องต้นบางส่วน แต่ต้องการให้คนในชุมชนเข้ามาร่วมดำเนินการและลงทุน เพื่อสร้างการมีส่วนร่วม ความเป็นเจ้าของชุมชน และเพื่อให้ชุมชนเป็นผู้ดูแลรักษาพื้นที่ จึงสามารถสรุปได้ว่าเคหะชุมชนคลองจั่นมีโอกาสในปัจจัยด้านลักษณะทางกายภาพและปัจจัยด้านการเคหะแห่งชาติ แต่ยังพบข้อจำกัดในปัจจัยด้านผู้อยู่อาศัยและปัจจัยด้านการบริหารจัดการโครงการ จากผลการวิจัยจึงมีข้อเสนอแนะเพื่อเป็นแนวทางในการเปลี่ยนข้อจำกัดให้เป็นโอกาสในการฟื้นฟูชุมชนด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชน คือ (1) ส่งเสริมการทำกิจกรรมระหว่างผู้อยู่อาศัยทั้ง 2 กลุ่ม และหน่วยงานต่าง ๆ ที่ให้การสนับสนุน ด้วยกระบวนการมีส่วนร่วมตั้งแต่ต้น เสริมสร้างองค์ความรู้ที่จำเป็นต่อการดำเนินการเกษตรในชุมชน ทั้งในด้านการดูแลรักษาพื้นที่ การบริหารจัดการโครงการ และการลงทุน เพื่อสร้างชุมชนที่เข้มแข็ง และความเป็นเจ้าของชุมชน (2) การเคหะแห่งชาติและชุมชน ควรร่วมมือกันกำหนดวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการฯอย่างชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับการเคหะแห่งชาติและภาคีที่จะให้การสนับสนุน นอกจากนี้หากการทำเกษตรในชุมชนประสบผลสำเร็จ การเคหะแห่งชาติและชุมชนอาจช่วยกันผลักดันให้เคหะชุมชนคลองจั่นเป็นชุมชนตัวอย่าง เพื่อนำผลลัพธ์ที่ได้จากการฟื้นฟูด้วยแนวคิดเกษตรในชุมชนกระจายสู่ชุมชนอื่น ๆ ของการเคหะแห่งชาติต่อไป

Go to article

การปรับปรุงวิธีการออกแบบทาวน์เฮาส์ที่ก่อสร้างด้วยชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป, จุฬาลักษณ์ อมรเศรษฐพงศ์ Jan 2019

การปรับปรุงวิธีการออกแบบทาวน์เฮาส์ที่ก่อสร้างด้วยชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป, จุฬาลักษณ์ อมรเศรษฐพงศ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

เพื่อให้แบบทาวน์เฮาส์ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในแต่ละโครงการมีลักษณะเฉพาะ ทำให้ขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปปัจจุบัน ใช้ระยะเวลานานถึง 63 วัน ในขณะที่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์พร้อมกัน 7 คูหา ใช้ระยะเวลาเพียง 50 วัน จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป โครงการทาวน์เฮาส์พฤกษาวิลล์ ที่ใช้เป็นกรณีศึกษา มีขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน ประกอบด้วยชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 29 ชิ้น 29 รูปแบบ จากงานวิจัยที่ผ่านมา พบว่า เมื่อใช้ระบบประสานพิกัด ลดรูปแบบช่องเปิด และเพิ่มระยะริมช่องเปิด สามารถลดรูปแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เหลือเพียง 20 ชิ้น 11 รูปแบบเท่านั้นแต่ทาวน์เฮาส์จะมีแบบเรียบๆเหมือนกันหมด แต่ละโครงการไม่มีลักษณะเฉพาะ นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดการใช้วิธียื่นครีบผนัง เปลี่ยนตำแหน่งผนัง และเชื่อมระนาบแผ่นผนัง ที่นอกจากจะช่วยแก้ไขปัญหาน้ำรั่วซึมบริเวณรอยต่อของผนังแล้ว ยังช่วยให้แบบทาวน์เฮาส์มีความแตกต่างกัน ผู้วิจัยจึงออกแบบชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวน 87 ชิ้น 16 รูปแบบ มาใช้ทดลองออกแบบทาวน์เฮาส์ ได้ 4 แบบ ที่แตกต่างกัน จึงเสนอให้ฝ่ายสถาปนิกและฝ่ายโรงงาน ประชุมจัดทำแบบทาวน์เฮาส์มาตรฐาน โดยให้สถาปนิกใช้วิธีดังกล่าว ออกแบบทาวน์เฮาส์เพิ่มเติม ให้ได้หลากหลายแบบ และเก็บเป็นคลังแบบ ส่วนฝ่ายโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป เตรียมไว้ในคลัง เมื่อมีโครงการใหม่ ทางโครงการใช้วิธีเลือกแบบทาวน์เฮาส์ และเลือกชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป จากคลัง ไปก่อสร้างได้ทันทีเป็นการลดเวลาและขั้นตอนการออกแบบทาวน์เฮาส์และชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปลงได้ ทั้งนี้การพัฒนาคลังรูปแบบและชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปที่เสนอนี้ ยังสามารถพัฒนาเข้าสู่ แบบจำลองสารสนเทศอาคาร (Building Information Modeling-BIM) ได้ต่อไป

Go to article

ปัจจัยกำหนดการตัดสินใจในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, จิรวัฒน์ วิระพรสวรรค์ Jan 2019

ปัจจัยกำหนดการตัดสินใจในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, จิรวัฒน์ วิระพรสวรรค์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะสังคมเศรษฐกิจ ลักษณะทางกายภาพโครงการคอนโดมิเนียมและปัจจัยการตัดสินใจของนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการคอนโดมิเนียมโดยการรวบรวมข้อมูลด้วยแบบสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างจากนิสิตในจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยปีการศึกษา 2561 จำนวน 401 คน นำมาวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติ ผลการศึกษาพบว่า กลุ่มตัวอย่างแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มนิสิตผู้ซื้อและกลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่ามีสัดส่วนซื้อมากกว่า คิดเป็นร้อยละ 53 และกลุ่มนิสิตผู้เช่า 47 ตามลําดับ ส่วนใหญ่เป็นนิสิตชั้นปริญญาตรี เพศหญิง กลุ่มนิสิตผู้ซื้อ ด้านภูมิลําเนาเดิมพบว่านิสิตที่เลือกโครงการในกรุงเทพมหานครชั้นในมีภูมิลําเนาเดิมในกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งต่างจากกลุ่มนิสิตในเขตกรุงเทพมหานครชั้นกลางและปริมณฑลที่มีภูมิลําเนามาจากต่างจังหวัด โดยประเภทที่อยู่อาศัยเดิมส่วนใหญ่คือ บ้าน ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครอง กลุ่มนิสิตที่อยู่ในโครงการเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน พบว่าผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือน มากกว่า 150,000 บาท กลุ่มนิสิตผู้เช่า พบว่านิสิตส่วนใหญ่มีภูมิลําเนามาจาก ต่างจังหวัด ด้านรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองพบว่าส่วนใหญ่ผู้ปกครองมีรายได้ต่อเดือนคือ 50,001-100,000 บาท โดยมีค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมต่อเดือนส่วนใหญ่คือ 15,001-20,000 ด้านทําเลที่ตั้งของโครงการที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในพบนิสิตอยู่อาศัยมากที่สุด ได้แก่ เขต บางรัก เขตราชเทวี และพญาไท ขนาดห้องพักส่วนใหญ่คือ 21-30 ตารางเมตร แบบ 1 ห้องนอน กลุ่มนิสิตทั้งผู้ซื้อและนิสิตผู้เช่า ที่อาศัยอยู่ในเขตบางรัก ซึ่งเป็นทําเลที่ตั้งที่ใกล้กับมหาวิทยาลัย จะใช้วิธีการเดินมายังมหาวิทยาลัย และนิสิตในโครงการอื่นๆในพื้นที่ไกลออกไปจะใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินเพื่อมายังมหาวิทยาลัย จากการศึกษาปัจจัยในการเลือกโครงการคอนโดมิเนียมของนิสิตในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล นิสิตและผู้ปกครองต้องการความปลอดภัยให้แก่บุตรหลาน โดยพบว่า ทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยที่สำคัญมากที่สุด โดยทำเลดังกล่าวต้องมีความสะดวกต่อการเดินทาง ใกล้สถาบันการศึกษาและมีความปลอดภัย โดยรายได้ครัวเรือนของผู้ปกครองเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ กรรมสิทธิ์ห้องพัก รวมถึงระดับของโครงการ สรุปการศึกษา เสนอแนะแนวทางควรมีการวางแผนจัดเตรียมพัฒนาและเพิ่มเติมที่พักอาศัยเพื่อรองรับสำหรับกลุ่มนิสิตเหล่านี้ ควรให้ความสำคัญกับลักษณะโครงการที่ต้องมีภาพลักษณ์ที่ดีและมีความปลอดภัย และหึความสำคัญทางด้านสิ่งอำนวยความสะดวกอาทิเช่น ร้านอาหารและร้านสะดวกซื้อ พื้นที่ Co-Working space และสวนย่อมเพื่อการใช้ชีวิตอยู่อาศัยระหว่างการศึกษาในมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มประสิทธิภาพให้แก่ผู้เรียน การศึกษาครั้งนี้เพื่อให้เป็นเพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมถึงผู้บริหารสถานศึกษา เป็นแนวทางในการสร้างกลยุทธ์และการตัดสินใจในการลงทุนประเภทที่พักอาศัยโครงการคอนโดมิเนียมสอดคล้องความต้องการในปัจจุบัน

Go to article

รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีการรับประกันผลตอบแทนกับผู้ซื้อของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย, ชลิดา บุญหยง Jan 2019

รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีการรับประกันผลตอบแทนกับผู้ซื้อของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย, ชลิดา บุญหยง

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดหรือการรับประกันอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการนำโครงการไปบริหารโดยการปล่อยเช่าในรูปแบบต่างๆเพื่อจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาลักษณะทางกายภาพและสภาพของโครงการ อัตราผลตอบแทนที่ให้กับผู้ซื้อและเงื่อนไขการขาย รวมถึงวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน ใช้การรวบรวมข้อมูลช่วงวันที่ 21 กุมภาพันธ์ – 31 สิงหาคม 2562 ผ่านเว็บไซด์ที่มีการขายโครงการลักษณะนี้และคัดเฉพาะโครงการที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศไทยเป็นกลุ่มตัวอย่าง พบว่ามี 67 โครงการ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการสำรวจและสัมภาษณ์ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีส่วนร่วมพัฒนา กลุ่มตัวอย่างในระดับผลตอบแทนน้อยจำนวน 6 โครงการ 5 บริษัท วิเคราะห์ผลโดยการจัดกลุ่มเปรียบเทียบและใช้สถิติเชิงพรรณนารวมถึงสถิติเชิงอนุมาน ผลการศึกษาพบว่า 1) การกำหนดกลยุทธ์การขายคอนโดโดยผู้ประกอบการเสนอผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อ มีวัตถุประสงค์สำคัญ 2 ประการคือ (1) เพื่อเร่งการขายเนื่องจากมีคอนโดที่ยังค้างอยู่ในสต๊อกจึงต้องสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อ และ (2) เพื่อลดการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินโดยใช้เงินจากผู้ซื้อมาลงทุนพัฒนาโครงการแทนซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนมากกว่าอยู่อาศัยเอง 2) ลักษณะโครงการส่วนใหญ่สร้างระหว่างปี 2555-2562 ซึ่งตั้งอยู่ต่างจังหวัดที่มีแหล่งท่องเที่ยวพบมากที่สุดในภาคใต้ (ภูเก็ต) และพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลักษณะอาคารส่วนใหญ่สูงไม่เกิน 8 ชั้น มีห้องพักทั้งแบบสตูดิโอจนถึง 3 ห้องนอน ราคาขายประมาณ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญคือพื้นที่ต้อนรับและห้องอาหาร 3) การให้ผลตอบแทนกับผู้ซื้อพบว่าร้อยละ 82 ให้อัตราผลตอบแทนน้อยคือ 5-7% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันต่ำกว่า 5 ปี (2-5ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์การเป็นเจ้าของห้องชุดกลับคืน รองลงมาคือให้อัตราผลตอบแทนปานกลางและสูงคือ 7-9% ต่อปี และมากกว่า 9% ต่อปี มีระยะเวลารับประกันมากกว่า 5 ปี (5-20 ปี) เมื่อหมดสัญญาแล้วผู้ซื้อสามารถเลือกเงื่อนไขได้ว่าจะจัดการดูและห้องชุดด้วยตนเองหรือต่อสัญญากับโครงการหรือขายห้องชุดคืนโครงการซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ 4) ลักษณะการบริหารโครงการพบว่าผลตอบแทนน้อยมีการบริหารจัดการโดยการนำไปปล่อยเช่าระยะยาว ในขณะที่ผลตอบแทนปานกลาง-สูง มีการปล่อยเช่าระยะสั้น 5) ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติคือระยะเวลาในการรับประกันผลตอบแทน โดยระยะเวลาการประกันผลตอบแทนยาวนานย่อมให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าโครงการที่ให้ระยะเวลารับประกันผลตอบแทนสั้น งานวิจัยฉบับนี้แสดงให้เห็นรูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายโดยวิธีรับประกันผลตอบแทนที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจซื้อโดยเฉพาะการทำความเข้าใจลักษณะและที่มาที่ไปของเงื่อนไขต่างๆ ทั้งนี้เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการขายลักษณะดังกล่าว

Go to article

ปรากฎการณ์การเกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564, ดนัยพร พงษ์อมรพรหม Jan 2019

ปรากฎการณ์การเกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564, ดนัยพร พงษ์อมรพรหม

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปรากฏการณ์ห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลกรวมทั้งกรุงเทพมหานครที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในพื้นที่อันจำกัด ทำให้เกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดขึ้น และปัจจุบันมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มจำนวนสูงขึ้นในอนาคต งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะศึกษาปรากฏการณ์รวมถึงปัจจัยที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ด้วยวิธีการทบทวนวรรณกรรม การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการวิเคราะห์ทั้งเชิงปริมาณด้วยวิธีการทางสถิติ และเชิงคุณภาพ ผลการศึกษาพบปรากฏการณ์อาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ที่มีห้องชุดขนาดเล็กจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 14,576 หน่วย โดยสามารถแบ่งช่วงปรากฏการณ์ออกเป็น 4 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 ช่วงเริ่มต้น (พ.ศ.2552-2555) จำนวนรวม 302 หน่วย ช่วงที่ 2 ช่วงเพิ่มขึ้นกระทันหัน (พ.ศ.2556-2557) จำนวนรวม 3,221 หน่วย ช่วงที่ 3 ช่วงปรับตัวลดลงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (พ.ศ.2558-2560) จำนวนรวม 9,424 หน่วย และช่วงที่ 4 ช่วงชะลอตัว (พ.ศ.2561-2564) จำนวนรวม 1,629 หน่วย โดยมีอัตราการเติบโตของจำนวนหน่วยเฉลี่ยที่ร้อยละ 34 ต่อปี สัดส่วนปริมาณของห้องชุดขนาดเล็กต่อห้องชุดทั้งหมดในโครงการเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 30 และมีอัตราการเติบโตของสัดส่วนเฉลี่ยที่ร้อยละ 10 ต่อปี ที่ตั้งของโครงการที่มีห้องชุดขนาดเล็กมีการกระจายตัวออกไปรอบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไป ด้านรูปแบบของห้องชุดขนาดเล็กมีขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 22.0-22.5 ตารางเมตร พบว่าจำแนกได้ 2 รูปแบบใหญ่ๆ ได้แก่ ห้องหน้ากว้าง และห้องหน้าแคบ และพบว่าห้องหน้าแคบเริ่มเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการมากขึ้นในปัจจุบัน ขนาดห้องมีแนวโน้มปรับลดลงเรื่อยๆโดยในช่วงชะลอตัวเหลือขนาดเฉลี่ยที่ 21.58 ตารางเมตรเท่านั้น ผลการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กพบปัจจัย 3 อันดับแรกที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อปรากฏการณ์การเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้แก่ ปัจจัยขนาดที่ดิน ปัจจัยราคาขายเริ่มต้น และปัจจัยดัชนีราคาที่ดินเปล่า จากการศึกษาที่พบว่าแนวโน้มขนาดห้องชุดจะเล็กลงอีกในอนาคต จึงเสนอแนะให้ทั้งภาคเอกชน และหน่วยงานภาครัฐตระหนักในเรื่องนี้ และมุ่งหาแนวทางในการที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดเล็กให้ตอบสนองคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยมีมาตรการต่างๆ เช่น การเพิ่ม และให้ความสำคัญต่อพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ และพื้นที่ส่วนกลางในพื้นที่สาธารณะ รวมทั้งควรมีมาตรการการลดอัตรการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินซึ่งส่งผลถึงราคาขายของอาคารชุด

Go to article

การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร, ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร Jan 2019

การดัดแปลงอาคารประเภทตึกแถวเก่าตามข้อกฎหมายเพื่อใช้ประโยชน์เป็นโฮสเทล : กรณีศึกษา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร, ณัฏฐ์ชยกร ภัทราศิริธนิศร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปัจจุบันพบว่ามีการนำตึกแถวเก่ามาดัดแปลงเป็นโฮสเทลจำนวนมากโดยภาครัฐได้ให้ความสำคัญกับการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีการผ่อนปรนข้อกำหนดบางข้อในการดัดแปลงอาคารจากข้อกำหนดที่บังคับใช้อยู่ งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ข้อกฎหมายที่ใช้ในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทลและศึกษาปัญหาตลอดจนแนวทางการแก้ไขในการดัดแปลงอาคารตึกแถวเก่าให้เป็นโฮสเทล โดยวิจัยนี้ใช้วิธีการสำรวจและการสัมภาษณ์โฮสเทลที่เปิดให้บริการในเขตพื้นที่บางรัก จากผลการศึกษากลุ่มตัวอย่างที่เป็นตึกแถวเก่าที่ดัดแปลงเป็นโฮสเทลในเขตบางรัก จำนวน 22 อาคาร พบว่า ตึกแถวส่วนใหญ่มีความสูงที่ 4 ชั้นขึ้นไป มีขนาด 1 คูหาและเดิมเคยเป็นที่พักอาศัย รองลงมาเป็นร้านค้าและสำนักงาน นอกจากนี้ยังพบว่าในธุรกิจโฮสเทลมีทั้งที่เป็นเจ้าของตึกและผู้เช่า โดยมีระยะเวลาการเช่าในช่วง 3 ปีมากที่สุด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความรู้ความเข้าใจในกฎหมายดัดแปลงอาคาร แต่เพื่อให้การดัดแปลงเหมาะสมกับการใช้งานจึงมีการให้สถาปนิกหรือวิศวกรทำการออกแบบมากกว่าที่จะออกแบบเอง จากผลสำรวจลักษณะทางกายภาพภายนอกในเรื่องของความสูงพบว่าในบางอาคารมีการต่อเติมโครงสร้างในชั้นดาดฟ้าหลังจากเปลี่ยนมาเป็นโฮสเทลและที่ว่างด้านหลังอาคาร ซึ่งพบว่าส่วนใหญ่มีการต่อเติมใช้งานที่ว่างดังกล่าวมาตั้งแต่แรกและในบางอาคารมีการต่อเติมพื้นที่นี้ทีหลัง และการดัดแปลงพื้นที่ภายในอาคารพบว่ามีทั้งหมด 15 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง ผนังภายนอก บันไดหนีไฟ พื้น ดาดฟ้า ช่องแสง ผนังภายใน บันไดหลัก เสา ระเบียง ลิฟต์ ผนังบันไดหนีไฟภายนอก และพื้นที่ทางเดินภายใน โดยพบว่าห้องน้ำมีการดัดแปลงมากที่สุด พบในทุกโฮสเทล รองลงมาเป็นการกั้นผนังห้อง ซึ่งจากข้อมูลมีทั้งส่วนที่ตรงและไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยแบ่งผลการศึกษาได้ดังนี้ 1) ส่วนที่ตรงตามกฎหมายทั้งหมดมีอยู่ด้วยกัน 5 รายการได้แก่ ห้องน้ำ กั้นผนังห้อง หลังคา เสา ลิฟต์ 2) ส่วนที่มีทั้งตรงและไม่ตรงตามกฎหมายมีอยู่ด้วยกัน 6 รายการได้แก่ ช่องแสง ความสูง บันไดหนีไฟภายนอก บันไดหลัก พื้นที่ทางเดิน 3) ส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย มีอยู่ด้วยกัน 2 รายการได้แก่ การใช้บันไดหลักหนีไฟแต่ไม่ปิดล้อมพื้นที่ด้วยวัสดุทนไฟ และการต่อเติมที่ว่างด้านหลังอาคาร จากข้อมูลส่วนที่ไม่ตรงตามกฎหมาย ผู้วิจัยได้สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญเรื่องการตรวจสอบและการดัดแปลงอาคารถึงแนวทางปฏิบัติและแนวทางแก้ไขพบว่า 1) เรื่องความสูงของอาคาร กรณีที่มีการต่อเติมความสูงจากเดิมหรือที่ว่างด้านหลังอาคารที่มีการต่อเติมใช้งานพื้นที่ที่ขัดต่อกฎหมาย เมื่อพบว่าขัดต่อข้อกำหนดจะแจ้งให้ผู้ประกอบการทำการรื้อในส่วนที่นั้นออก 2) เรื่องขนาดช่องทางเดิน บันไดหลักและการใช้บันไดหลักเป็นบันไดหนีไฟ ในส่วนนี้ได้มีการออกกฎหมายผ่อนปรนข้อกำหนดจากข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่บังคับใช้อยู่ ซึ่งกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2559และ2561(ฉบับที่2) แต่พบว่าส่วนที่ไม่สามารถดำเนินการตามกฎหมาย คือ ความกว้างทางเดินภายในและบันไดหลักกว้างไม่ถึง 1.2 เมตรตามที่กำหนด และการไม่ปิดล้อมบันไดหลักที่ใช้เป็นบันไดหนีไฟ ทางเจ้าหน้าที่แนะนำให้ดำเนินการตามกฎหมายเพื่อความปลอดภัยในการใช้งาน โดยการเลือกใช้วัสดุที่สามารถทนไฟได้ 30 นาทีตามกฎหมายผ่อนปรนปิดล้อมพื้นที่บันไดหลัก ซึ่งในปัจจุบันมีวัสดุหลากหลายชนิดที่ทนไฟและผู้ประกอบการสามารถปรึกษากับทางผู้ออกแบบเพื่อเลือกใช้ให้เหมาะสม แต่ต้องดำเนินการภายใน 18 สิงหาคม 2564 เพราะกฎหมายผ่อนปรนมีอายุการบังคับใช้แค่ …

Go to article

แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา, ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร Jan 2019

แนวทางการปรับปรุงทางกายภาพโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรม กรณีศึกษาโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในพื้นที่พัทยา, ทวีศักดิ์ ฤกษ์สวัสดิ์ถาวร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการอาคารชุด ในสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างพัทยามีการเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้จำนวนห้องชุดมีมากขึ้น และเกิดการแข่งขันทางธุรกิจ ประกอบกับ ปัญหาทางด้านเศรษฐกิจ เป็นเหตุทำให้ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนกลยุทธทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน หนึ่งในนั้นคือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารชุดที่มีอยู่แล้วให้เป็นโรงแรมที่มีมาตรฐานตามข้อกำหนด อย่างไรก็ตามหลายโครงการประสบปัญหาเรื่องข้อจำกัดทางกายภาพที่เกิดขึ้น หรือดำเนินการโดยไม่ได้อ้างอิงข้อกฎหมาย จึงเกิดปัญหาที่ทำให้เป็นโรงแรมที่ไม่ได้รับการอนุญาตให้ดำเนินการกิจการอย่างถูกต้อง รวมทั้งอาจเกิดปัญหาบานปลายภายหลัง เช่น ปัญหาด้านโครงสร้างที่ต้องปรับปรุง เพิ่มเติม ปัญหาด้านงานระบบต่างๆที่เกี่ยวข้อง ปัญหาด้านการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางระหว่างแขกผู้เข้าพัก พนักงาน ดังนั้นแนวทางการปรับปรุงทางด้านกายภาพของโครงการอาคารชุดให้เป็นโรงแรมจึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจศึกษาว่ามีข้อกฏหมายใดบ้างที่เป็นหลักเกณฑ์ที่ต้อง ดำเนินการในการปรับปรุงโครงการ และทำให้เกิดผลอย่างไรต่อกายภาพโครงการ โดยกลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้ คือ โครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 2 แห่งในพื้นที่ พัทยา ที่เคยเป็นโครงการอาคารชุดมาก่อน และทั้ง 2 โครงการอาคารชุด ได้ทำการซื้อคืนห้องชุดทั้งหมดจากเจ้าของร่วมเดิมทั้งหมด เพื่อทำการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงการใช้งานอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ผลจากการศึกษาจำแนกข้อกฎหมาย รวมถึงแนวทางการปรับปรุงอาคารชุดให้เป็นโรงแรม ที่มีผลจากข้อกฎหมาย ข้อกำหนดมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง มีดังนี้ 1) ข้อกฎหมายผังเมืองรวมพื้นที่เฉพาะ เพื่อใช้ตรวจสอบว่าพื้นที่สามารถดำเนินกิจการโรงแรมได้หรือไม่ ควบคุมขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร และพื้นที่ว่างภายนอกอาคาร 2) ข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อมของเขตพื้นที่เฉพาะเพื่อควบคุมมิให้มีผลกระทบกับธรรมชาติ สิ่งแวดล้อมต่างๆ รวมถึงข้อกำหนดพื้นที่สีเขียว 3) ข้อกฎหมายสำหรับควบคุมอาคารชุดในส่วนที่ยังคงบังคับใช้ในกรณีปรับปรุงการใช้งานเป็นโรงแรม เช่น สภาพแวดล้อม สถานที่ตั้งโครงการ พื้นที่ว่างนอกอาคาร ระยะร่นอาคาร ความสูงอาคาร ขนาดทางสัญจร ลิฟต์ บันไดหนีไฟ 4) ข้อกฏหมายสำหรับควบคุมโรงแรมที่จะต้องปรับปรุง เช่น ความชัดเจนของส่วนบริการโรงแรม สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับโรงแรม ระบบความปลอดภัยทางด้านอัคคีภัย ระบบพลังงานสำรอง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการ ได้แก่ ที่จอดรถ ห้องพัก ห้องน้ำสาธารณะ ทางสัญจร ลิฟต์ บันได ป้ายสัญลักษณ์ และ 5) ข้อกำหนดมาตรฐานโรงแรมที่เป็นตัวบ่งชี้ระดับของโรงแรม เช่น จำนวนที่จอดรถ ลักษณะโถงต้อนรับ แยกการใช้ทางสัญจรชัดเจน แยกการใช้งานลิฟต์ชัดเจน ห้องพักมีทางเลือกหลากหลายแบบ ห้องอาหาร ห้องครัว ห้องประชุม สระว่ายน้ำ ห้องน้ำสาธารณะ ส่วนพื้นที่บริการของพนักงาน ส่วนสันทนาการต่างๆ จากผลการศึกษาทำให้ทราบถึงแนวทางการปรับปรุงโครงการที่ใช้การอ้างอิงจากข้อกฎหมาย และมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง นำไปสู่แนวทางการปรับปรุง พัฒนาโครงการได้อย่าง เหมาะสม เป็นประโยชน์ต่อโครงการที่ต้องการปรับปรุงการใช้งานอาคาร

Go to article

การศึกษาผลกระทบต่อชุมชนในพื้นที่รอบโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์, นลินี ตรัสบวร Jan 2019

การศึกษาผลกระทบต่อชุมชนในพื้นที่รอบโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์, นลินี ตรัสบวร

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและวิเคราะห์ผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อมของโครงการรูปแบบผสม กรณีศึกษา โครงการ ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน และ สามย่านมิตรทาวน์ ผลการศึกษาพบว่า 1) ผลกระทบมีตั้งแต่ช่วงก่อสร้างและหลังก่อสร้างโครงการ รูปแบบของผลกระทบมีทั้งเชิงบวกและเชิงลบ แบ่งผลกระทบออกเป็น 3 ด้าน ประกอบไปด้วย 1. ด้านเศรษฐกิจ 2. ด้านสังคม 3. ด้านสิ่งแวดล้อม 2) ในช่วงระยะเวลาของการก่อสร้าง ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีลักษณะรูปแบบเหมือนกัน แต่ผลที่ได้รับแตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะห่างจากโครงการ ส่วนใหญ่ในระยะ 0-100 เมตร ชุมชนได้รับผลกระทบเรื่องฝุ่นละออง กลิ่น และเสียงดังรบกวน ในระยะ 101-500 เมตร และระยะ 501-1,000 เมตร ได้รับผลกระทบได้เรื่องจราจรติดขัด จึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการลดผลกระทบ 1) หน่วยงานรัฐ ควรปรับปรุงแก้ไขข้อกฎหมายให้เหมาะสมกับสภาพปัจจุบันโดยให้โครงการรูปแบบผสมในส่วนของศูนย์การค้าจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ 2) ผู้ประกอบการควรจัดตั้งบุคคลหรือนิติบุคคลฯที่มีความชำนาญการ ดำเนินการตรวจติดตามและวัดผลตั้งแต่เริ่มโครงการ ตลอดจนโครงการเปิดให้บริการ 3)ผู้ประกอบการควรศึกษาปัญหากับชุมชนก่อนที่จะมีการก่อสร้างอาคาร นำข้อจำกัดไปพิจารณากำหนดแนวทางเพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืน

Go to article

การจัดให้มีที่จอดรถยนต์และการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดเปรียบเทียบตามระยะห่างของโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว, นัทชา เลิศประดิษฐ์ Jan 2019

การจัดให้มีที่จอดรถยนต์และการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดเปรียบเทียบตามระยะห่างของโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว, นัทชา เลิศประดิษฐ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครอยู่ภายใต้กฎหมายซึ่งกำหนดจำนวนขั้นต่ำของที่จอดรถยนต์ที่ต้องจัดเตรียมในโครงการโดยกำหนดจำนวนที่จอดรถยนต์จากขนาดพื้นที่ห้องชุดและพื้นที่อาคาร อย่างไรก็ตามมีงานวิจัยที่กล่าวถึงระยะเดินเท้าของคนที่แสดงถึงพฤติกรรมการเดินเท้าของผู้พักอาศัยโดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้าที่ต่างกันไปตามระยะห่างจากสถานี ซึ่งอาจส่งผลถึงความต่างของพฤติกรรมการใช้รถยนต์ของผู้พักอาศัย และการจัดเตรียมจำนวนที่จอดรถยนต์ในโครงการพักอาศัยที่ตั้งอยู่ในระยะห่างจากสถานีที่ต่างกัน อีกทั้ง การลงทุนพัฒนาโครงการอาคารชุดต้องใช้เงินลงทุนสูง ผู้ประกอบการจึงได้นำเสนอแนวคิดว่า การลดอัตราส่วนที่จอดรถยนต์ลงสามารถมีส่วนช่วยลดต้นทุนได้ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดตามทำเลแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วหรือรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่ที่ดินมีราคาสูง งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์และพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เปรียบเทียบตามระยะห่างจากโครงการอาคารชุดถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว โดยใช้วิธีการศึกษาทั้ง 2 ด้าน คือ ด้านอุปทาน โดยศึกษาจากกลุ่มตัวอย่างโครงการอาคารชุดจำนวน 430 โครงการ จากการสุ่มตัวอย่างจากรายชื่อโครงการอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติความเห็นชอบตั้งแต่ปี พ.ศ. 2551 ถึง พ.ศ. 2561 ในเอกสารรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และด้านอุปสงค์ โดยศึกษาด้วยการเก็บแบบสอบถามข้อมูลพฤติกรรมการใช้งานที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดจากกลุ่มตัวอย่างผู้พักอาศัยจำนวน 293 คน ซึ่งอาศัยในโครงการอาคารชุดที่มีลักษณะเดียวกันกับโครงการกลุ่มตัวอย่างที่ใช้ในการศึกษาด้านอุปทาน จากนั้นจึงนำข้อมูลที่รวบรวมได้ มาวิเคราะห์เชิงสถิติ สรุปผล และอภิปราย จากการศึกษากลุ่มตัวอย่างพบว่า โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เท่ากับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31 ของจำนวนโครงการทั้งหมด โดยจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้โดยเฉลี่ยที่สัดส่วนร้อยละ 104 เมื่อเทียบกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนด กลุ่มตัวอย่างร้อยละ 82 จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการไว้เป็นสัดส่วนไม่เกินค่าเฉลี่ยดังกล่าว เมื่อเทียบกับจำนวนห้องชุด โครงการอาคารชุดในภาพรวมมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เฉลี่ยที่ร้อยละ 54 ต่อจำนวนห้องชุดในแต่ละโครงการ กล่าวคือ เตรียมไว้ประมาณกึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ความแตกต่างของระยะห่างของที่ตั้งโครงการจากสถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็วไม่ทำให้เกิดความแตกต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในแต่ละโครงการ โดยโครงการอาคารชุดที่ตั้งอยู่ในระยะห่างที่ต่างกันมีการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยทั้งสิ้น โครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มที่จะจัดเตรียมที่จอดรถยนต์เกินจากที่กฎหมายกำหนดในสัดส่วนที่สูงกว่าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก ส่วนความแตกต่างของพื้นที่ในและนอกย่านศูนย์เศรษฐกิจ ไม่ก่อให้เกิดความต่างในการจัดเตรียมที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุดนัก สำหรับโครงการที่จัดเตรียมที่จอดรถยนต์ไว้เกินกว่าจำนวนที่จอดรถยนต์ที่กฎหมายกำหนดค่อนข้างสูงนั้น จะตั้งอยู่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนรูปแบบสถานีทั่วไปที่ไม่ใช่สถานีร่วม เมื่อศึกษาพฤติกรรมการของผู้พักอาศัยในการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการอาคารชุด พบว่า ร้อยละ 75 ของกลุ่มตัวอย่างใช้รถยนต์ในการเดินทางเป็นประจำ โดยมีสัดส่วนการใช้ที่จอดรถยนต์ในโครงการแตกต่างกันไปตามช่วงวันและเวลา ตั้งแต่ร้อยละ 15 ถึงร้อยละ 57 ต่อจำนวนกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด ในช่วงวันจันทร์-ศุกร์ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจอดรถยนต์เป็นจำนวนมากในช่วงเวลาตั้งแต่ 18.00-08.00 น. ในขณะที่ช่วงเวลา 08.00-18.00 มีอัตราการจอดรถยนต์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 18 ส่วนในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ผู้พักอาศัยกลุ่มตัวอย่างจะจอดรถยนต์ในโครงการเพิ่มมากขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 30 จากการอภิปรายผล ในภาพรวมที่จอดรถยนต์ที่โครงการจัดเตรียมซึ่งส่วนใหญ่เตรียมไว้ใกล้เคียงกับจำนวนขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนดนั้นมีความสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานจริง และหากจะปรับลดจำนวนที่จอดรถยนต์ขั้นต่ำลงก็มีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนแบบเร็ว เนื่องจากผู้พักอาศัยในระยะ 500 เมตรจากสถานีใช้การเดินเท้าเป็นรูปแบบการเดินทางหลัก ซึ่งสอดคล้องกับแนวความคิดเรื่องระยะการเดินเท้าที่ผ่านมา

Go to article

กลยุทธ์การตลาดกับการกำหนดค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561, นิอาซีร่า นิสาเฮาะ Jan 2019

กลยุทธ์การตลาดกับการกำหนดค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง พ.ศ. 2557 - พ.ศ. 2561, นิอาซีร่า นิสาเฮาะ

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

กลยุทธ์การตลาดเป็นแผนสำคัญที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องกำหนดเพื่อการดำเนินงาน กลยุทธ์ที่มีเป้าหมายและใช้ในช่วงเวลาต่างกันย่อมส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่ต่างกันด้วย ทั้งนี้ การปรับกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อความสำเร็จของบริษัท งานวิจัยนี้มุ่งศึกษากลยุทธ์การตลาดและค่าใช้จ่ายการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (บริษัท) รวมถึงวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายการตลาดกับกลยุทธ์ช่วงพ.ศ. 2557-2561 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจที่สำคัญช่วงหนึ่ง รวบรวมข้อมูลจากแบบรายงานประจำปีและงบการเงินของ 20 บริษัท แบ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ 3 แห่ง ขนาดกลาง 5 แห่ง และขนาดเล็ก 12 แห่ง วิเคราะห์ข้อมูลกลยุทธ์โดยการถอดความ หาคำสำคัญ และเปรียบเทียบแต่ละช่วงปี รวมถึงวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายการตลาดตามช่วงเวลา และวิเคราะห์ความสัมพันธ์ของกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายโดยการพิจารณาเงื่อนไขแวดล้อมของข้อมูล ผลการศึกษาพบว่า 1) การที่เศรษฐกิจชะลอตัวทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์ ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน โดยบริษัทขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวราบ (กลุ่ม A) มีกลยุทธ์ที่ใกล้เคียงกันคือ การขยายฐานโครงการแนวราบระดับกลาง-บน ขณะที่บริษัทขนาดเล็กที่เน้นโครงการแนวสูง (กลุ่ม B) เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงระดับกลาง-ล่างถึงบนเป็นหลัก 2) ประเภทกลยุทธ์ที่นำมาใช้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีการใช้กลยุทธ์การตลาดที่เหมือนกัน โดยใช้กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์มากที่สุด รองลงมาใช้กลยุทธ์การส่งเสริมการตลาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวคิดการพัฒนาที่ให้ความสำคัญด้านอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยมีการกำหนดกลุ่มเป้าหมาย ทำเล ตลอดจนทำการสื่อสารถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสม สำหรับกลยุทธ์ด้านราคา บริษัทขนาดใหญ่ใช้มากเป็นอันดับที่ 4 ขณะที่บริษัทขนาดกลางและบริษัทขนาดเล็กใช้มากเป็นอันดับที่ 3 3) การเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การตลาดในช่วงปี 2557-2561 พบว่า ทุกบริษัทมีการใช้กลยุทธ์ที่สำคัญคือ การขยายฐานกลุ่มลูกค้าครอบคลุมทุกระดับราคา และการพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น ตลอดจนการพัฒนานวัตกรรมและเทคโนโลยีในที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และเน้นใช้สื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเช่นกัน 4) อัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้ พบว่า ทุกขนาดบริษัทมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขนาดใหญ่มีอัตราค่าใช้จ่ายการตลาดต่อรายได้น้อยที่สุดเฉลี่ย 7.80% รองลงมาคือบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม B เฉลี่ย 8.75%, บริษัทขนาดกลางเฉลี่ย 9.08% และบริษัทขนาดเล็ก กลุ่ม A เฉลี่ย 9.62% ตามลำดับ ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบมีผลต่อการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายการตลาด ผลการศึกษานี้ชี้ให้เห็นการกำหนดกลยุทธ์การตลาดของบริษัทที่แตกต่างกันในแต่ละปีส่งผลต่อค่าใช้จ่ายการตลาด โดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวบริษัทใช้กลยุทธ์ขยายตลาดกรุงเทพฯปริมณฑล ต่างจังหวัด ในระดับกลาง-บน ขณะที่ช่วงเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจะเริ่มใช้กลยุทธ์การขยายตลาดต่างชาติ ตลาดระดับบน และล่าง ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการนำไปพิจารณาวางแผนกลยุทธ์และค่าใช้จ่ายการตลาดตามความเหมาะสมของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

Go to article

การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดพักอาศัย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ.2536-2561, บุษกร ลี่สถาพรวงศา Jan 2019

การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดพักอาศัย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระหว่าง พ.ศ.2536-2561, บุษกร ลี่สถาพรวงศา

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน โดยแบ่งออกเป็น 4 ยุค เพื่อวิเคราะห์ถึงสาเหตุและความสอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยโดยวิธีการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ, ผู้เชี่ยวชาญ และแจกแบบสอบถามผ่านกลุ่มตัวอย่างที่เป็นผู้อยู่อาศัยภายในอาคารชุดทั้ง 12 โครงการกรณีศึกษา ของ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวแทนของระดับราคาขายสูง ปานกลางและปานกลางถึงล่าง จำนวน 304 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่า 1) ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมีห้องชุดที่ขนาดเล็กลงจากอดีตและทำให้พื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากขึ้น นำมาสู่ 2) ปัจจัยทางด้านคู่แข่ง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการต้องศึกษาคู่แข่งถึงรายละเอียดพื้นที่ส่วนกลางเพื่อนำมาพัฒนาและเป็นกลยุทธ์การส่งเสริมการขาย ซึ่งสัมพันธ์กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ กล่าวคือ เศรษฐกิจดีทำให้เกิดการแข่งขัน ประเภทพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น 3) ลักษณะการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง พบว่าพื้นที่ที่มีการใช้งานสามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่ม โดยเรียงลำดับความถี่การใช้งานมากไปน้อย ได้แก่ พื้นที่ส่วนกลางเพื่อด้านการบริการ, พื้นที่ส่วนกลางด้านกิจกรรม และพื้นที่ส่วนกลางด้านการพักผ่อนและทำงาน ตามลำดับ 4) ทัศนคติของผู้อยู่อาศัยต่อพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต้องมีในโครงการ 3 อันดับแรก คือ ร้านค้าสะดวกซื้อ, ห้องออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ ส่วนด้านพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ควรจะมีเพื่อสอดคล้องกับพฤติกรรม 3 อันดับแรก คือ จุดรับอาหารบริการสั่งซื้อ, พื้นที่ทำงานรวม และตู้ล็อคเกอร์รับฝากของ 24 ชั่วโมง ตามลำดับ จากการศึกษาจึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุด สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ 1) ด้านกายภาพของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรใช้การออกแบบและตกแต่งที่มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้สอดคล้องตามพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น อุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว การประหยัดพลังงาน และการออกแบบให้อากาศถ่ายเท ได้รับแสงสว่างจากธรรมชาติที่เพียงพอเหมาะสม 2) ด้านการบริหารจัดการของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรคำนึงถึงค่าส่วนกลางในระยะยาวสำหรับการปรับปรุงดูแลรักษาอาคารชุดในอนาคตที่จะเสื่อมสภาพลง เช่น งานระบบภายในอาคารและภายนอกอาคาร งานระบบสระว่ายน้ำ และงานปรับปรุงภายนอกอาคาร เป็นต้น

Go to article

กลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยกรณีศึกษา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), พรรณรัตน์ หะรารักษ์ Jan 2019

กลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยกรณีศึกษา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), พรรณรัตน์ หะรารักษ์

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถือว่ามีความสำคัญต่อเศรษฐกิจประเทศเป็นอย่างมาก โดยมีความสำเร็จของภาคเอกชนเป็นรากฐานที่สำคัญ แต่ก็เป็นธุรกิจที่มักจะได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอาคารชุดมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว และเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมากในปัจจุบัน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากลยุทธ์ระดับองค์กรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงวิธีการในการรับมือกับสภาพเศรษฐกิจในแต่ละปีที่ส่งผลถึงกลยุทธ์ระดับผลิตภัณฑ์ และแนวคิดในการพัฒนาของอาคารชุดแต่ละแบรนด์ที่มีในปัจจุบัน จากการเลือกกรณีศึกษาที่มีความโดดเด่นด้านรายได้ คือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลทุติยภูมิจากเอกสารเผยแพร่ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ธนาคารแห่งประเทศไทย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานข้อมูลประจำปี (56-1) และเอกสารอ้างอิงต่างๆ จากนั้นจึงเก็บข้อมูลปฐมภูมิโดยการสัมภาษณ์ผู้บริหารและบุคลากรที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) แบ่งโครงสร้างบริษัทเป็นฝั่งแวลูและพรีเมียม ซึ่งมีกลยุทธ์และแนวคิดที่แตกต่างกัน โดยฝั่งแวลูเน้นการสร้างฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่เป็นหลัก ไม่ซับซ้อน เน้นราคาและทำเล ส่วนฝั่งพรีเมียมเน้นการสร้างความแตกต่างจากไลฟ์สไตล์ลูกค้า ในส่วนของเป้าหมายและการกำหนดทิศทางของแต่ละปีนั้น บริษัทคำนึงถึงการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยการสร้างแบรนด์ให้เกิดความหลากหลาย ครอบคลุมทุกกลุ่มตลาด เพื่อที่จะสามารถปรับตัวให้สามารถดำเนินธุรกิจได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ ผลการศึกษาสรุปว่า กลยุทธ์การพัฒนาสำหรับอาคารชุดพักอาศัยของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คือการขยายพอร์ทให้เติบโตและยืดหยุ่นตามสภาวะตลาด โดยการสร้างธุรกิจ ผลิตภัณฑ์ และบริการที่หลากหลาย เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการปรับตัวตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในแต่ละปี ซึ่งแบ่งเป็น 3 ช่วงระยะเวลา คือ ช่วงที่ 1 (พ.ศ.2550-2553) เริ่มพัฒนาโครงการอาคารชุด ใช้กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและกระจายการลงทุน สอดคล้องกับนโยบาย BOI ของรัฐบาล ช่วงที่ 2 (พ.ศ.2554-2557) เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่และปัญหาการเมือง จึงยังคงเน้นกลยุทธ์การบริหารต้นทุนเป็นหลัก โดยมีกลยุทธ์สร้างเสร็จไว เร่งการรับรู้รายได้และสร้างความแข็งแรงในองค์กรเป็นกลยุทธ์รอง และช่วงที่ 3 (พ.ศ.2558-2562) ตลาดบนเป็นที่ต้องการ เริ่มมีการแข่งขันด้านนวัตกรรม การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ทำให้เกิดแบรนด์ที่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ลูกค้ามากขึ้น เน้นกลยุทธ์เพิ่มมูลค่า กลยุทธ์ผลิตภัณฑ์และการตลาดแบบออนไลน์ โดยที่กลยุทธ์หลักยังคงเป็นเรื่องของการบริหารต้นทุน

Go to article

ความพึงพอใจเครื่องเรือนที่จัดให้พร้อมการขาย ของกลุ่มผู้ซื้อห้องชุดพักอาศัยระดับราคาปานกลาง กรณีศึกษา โครงการเดอะทรี สุขุมวิท 71 และโครงการพลัม คอนโด รามคำแหง สเตชั่น, ปานประดับ สังเขป Jan 2019

ความพึงพอใจเครื่องเรือนที่จัดให้พร้อมการขาย ของกลุ่มผู้ซื้อห้องชุดพักอาศัยระดับราคาปานกลาง กรณีศึกษา โครงการเดอะทรี สุขุมวิท 71 และโครงการพลัม คอนโด รามคำแหง สเตชั่น, ปานประดับ สังเขป

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

ปัจจุบันผู้ประกอบการมีการจัดรายการส่งเสริมการขายหลายรูปแบบเพื่อเร่งระบายสินค้าคงเหลือ เครื่องเรือนพร้อมการขายเป็นรายการส่งเสริมการขายลักษณะหนึ่ง ที่ก่อให้เกิดแรงจูงใจต่อผู้ที่มีกำลังซื้อและสนใจครอบครองห้องชุด ให้ตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น งานวิจัยฉบับนี้มุ่งศึกษาข้อมูลด้านเศรษฐกิจ สังคม พฤติกรรมการใช้งาน และความพึงพอใจเครื่องเรือนที่จัดให้พร้อมการขาย โดยรวบรวมข้อมูลจากแบบสอบถาม และการสัมภาษณ์ มาวิเคราะห์ร่วมกับแนวคิดการเลือกและการจัดเครื่องเรือนในพื้นที่ขนาดเล็ก แนวคิดความพึงพอใจของมนุษย์ เพื่อสรุปรูปแบบเครื่องเรือนที่สอดคล้องกับพฤติกรรม และลักษณะผู้ซื้อห้องชุด ผลการศึกษาพบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่อายุ 21 – 40 ปี มีราคาห้องชุดส่วนใหญ่ในระดับราคาปานกลางตั้งแต่ 2,000,001 – 2,500,000 บาท รายได้ครัวเรือนต่อเดือนตั้งแต่ 25,001 บาทขึ้นไป รายจ่ายครัวเรือนต่อเดือน 10,001 – 20,000 บาท รายจ่ายห้องชุดต่อเดือน 10,001 – 15,000 บาท มีงบประมาณในการซื้อเครื่องเรือนส่วนใหญ่ 50,001 – 100,000 บาท จากการศึกษาพฤติกรรมการใช้งานเครื่องเรือนพบว่า เครื่องเรือนบางชนิดมีการใช้งานมากกว่า 1 รูปแบบเนื่องจากมีพื้นที่จำกัดและขึ้นอยู่กับพฤติกรรมการอยู่อาศัย เช่น โซฟา ใช้เพื่อนั่งเล่นและนอนหลับ, โต๊ะกลาง ใช้เพื่อพักผ่อนและทำงาน เป็นต้น มีความพึงพอใจเครื่องเรือนพร้อมการขายที่มีลักษณะติดตายมากกว่าเครื่องเรือนลอยตัว บางชนิดมีที่เก็บของน้อยเกินไป บางชนิดมีขนาดไม่เหมาะสมกับพื้นที่ บางชนิดวัสดุไม่มีความแข็งแรงทนทาน โดยกลุ่มตัวอย่างที่เลือกห้องชุดแบบเครื่องเรือนบางส่วน เนื่องจากอยู่อาศัยเองและต้องการตกแต่งเอง ส่วนกลุ่มตัวอย่างที่เลือกห้องชุดแบบเครื่องเรือนพร้อมอยู่ เนื่องจากสะดวกพร้อมอยู่ ต้องการประหยัดงบประมาณ และต้องการปล่อยเช่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลด้านพฤติกรรมการใช้งานพบว่า เครื่องเรือนที่จัดให้พร้อมการขายในห้องชุดขนาดเล็กสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานน้อย จึงควรออกแบบให้มีความยืดหยุ่น รองรับการใช้งานได้หลากหลายรูปแบบ ควรออกแบบเครื่องเรือนควบคู่กับการวางผังห้องชุด เพื่อให้เกิดความคุ้มค่า สอดคล้อง และเหมาะสมกับพื้นที่ภายในห้องชุด ควรเพิ่มที่เก็บของทั้งแนวตั้งและแนวนอนให้ได้มากที่สุด จึงไม่ควรจัดเครื่องเรือนพร้อมการขายแบบสำเร็จรูปที่มีจำหน่ายทั่วไปตามท้องตลาด และมุ่งเน้นการจัดเครื่องเรือนที่จำเป็นต่อการใช้งานมากไปน้อยตามลำดับ โดยคำนึงถึงความต้องการพื้นที่ในแต่ละอิริยาบทพื้นฐานตามหลักการเทียบส่วนมนุษย์ (Human Scale) ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า ขนาดของพื้นที่ภายในห้องชุดมีผลต่อการจัดวางผังเครื่องเรือน และจุดประสงค์การครอบครองห้องชุดมีผลต่อความต้องการได้รับเครื่องเรือนพร้อมการขาย ข้อเสนอแนะต่อผู้ประกอบการ คือ ควรจัดกลุ่มเครื่องเรือนออกเป็น 3 กลุ่ม แบบ “Typical Priority” เพื่อให้ผู้ซื้อห้องชุดสามารถเลือกรับเครื่องเรือนในรูปแบบที่สอดคล้องกับพฤติกรรม

Go to article

พฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพกรณีศึกษา : แขกรับเชิญรายการอายุน้อยร้อยล้าน, มณีศร อัฑฒ์วงศ์ไพศาล Jan 2019

พฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพกรณีศึกษา : แขกรับเชิญรายการอายุน้อยร้อยล้าน, มณีศร อัฑฒ์วงศ์ไพศาล

Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)

จากเศรษฐกิจไทยในช่วงที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันเกิดการชะลอตัว ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรไทยยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งที่อยู่อาศัยที่ประชากรไทยต้องการนั้นสัดส่วนจะอยู่ที่โครงการระดับราคาสูง ด้วยเหตุนี้ตลาดที่อยู่อาศัยราคาสูงจึงมีการเติบโตสวนทางกับเศรษฐกิจ ปัจจุบันที่อยู่อาศัยมีหลากหลายรูปแบบ โดยทั้งหมดทั้งมวลผู้ประสบความสำเร็จเป็นกลุ่มที่มีโอกาสเลือกที่อยู่อาศัยได้ครบรูปแบบมากที่สุด ผู้วิจัยจึงต้องการศึกษาพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพ กรณีศึกษาแขกรับเชิญรายการอายุน้อยร้อยล้าน โดยแขกรับเชิญรายการอายุน้อยร้อยล้านต้องเป็นเจ้าของธุรกิจที่มีรายได้ของธุรกิจ 100 ล้านบาท/ปีขึ้นไป และมีอายุไม่เกิน 45 ปี สอดคล้องกับแนวคิดทฤษฎีความสำเร็จในอาชีพ ซึ่งการวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมและแนวโน้มการเลือกที่อยู่อาศัย ศึกษาปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจและสังคมในการวางแผนด้านที่อยู่อาศัยของผู้สบความสำเร็จในอาชีพ และเสนอแนะลักษณะที่อยู่อาศัยของผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพ Generation X และ Y ทั้งนี้ดำเนินการโดยใช้แบบสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างในการเก็บข้อมูลและใช้การพรรณนาเชิงวิเคราะห์ ผลการศึกษาพบว่าปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกที่อยู่อาศัยคือ ปัจจัยด้านรายได้ สมาชิกครัวเรือน ภูมิลำเนา และช่วงอายุ โดยลักษณะที่อยู่อาศัยที่ต้องการเมื่อประสบความสำเร็จแล้วคือ บ้านเดี่ยวที่ปลูกเอง และอยู่ในบริเวณเดียวกับสถานที่ทำงาน ซึ่งเป็นบริเวณชานเมือง เนื่องจากลุ่มผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีธุรกิจในระดับอุตาหกรรม ดังนั้นข้อจำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพคือ ทำเล และเวลาในการเดินทาง อีกทั้งยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกในที่อยู่อาศัย เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด พื้นที่สำหรับปลูกต้นไม้ และพื้นที่จอดรถ เป็นต้น ทั้งนี้นอกจากที่อยู่อาศัยที่ใช้เป็นที่พักอาศัยแล้ว ผู้ประสบความสำเร็จในอาชีพยังพิจารณาที่อยู่อาศัยในด้านการลงทุน หรือการค้าขายอีกด้วย

Go to article

First Prev Next Last